我是北京房姐，資深樓市投資專家。目前已為5000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩地讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對(duì)你最有用的操作和建議。

聊聊賣房？

當(dāng)下賣房人的痛點(diǎn)：房子賣不掉，價(jià)格越賣越低，割肉賣or等著？

看看最近的二手房存量和掛牌量

現(xiàn)在私信最多的是，我家房子掛牌快3個(gè)月了，帶看不少，但就是沒人買，真著急，還有的說我房子從一開始掛880萬，現(xiàn)在降到了850萬，現(xiàn)在都780萬了，還是沒人要，這到底什么情況啊？

還有的是帶看量極少極少。

說實(shí)話，現(xiàn)在賣房真不容易，特別是那些剛需上車、換房改善沒幾年的業(yè)主，當(dāng)初高位接盤，現(xiàn)在卻面臨可能要虧錢出手的窘境。

但是，著急也沒用，解決不了問題！

有業(yè)主跟我吐槽：我家房子條件挺好的，怎么就賣不掉呢？

你確定你家房子條件“挺好”？

在目前這個(gè)買方市場，光靠自我感覺良好可不行，我們必須來個(gè)徹底的復(fù)盤，找到賣不掉的真正原因。

一、看帶看頻率

正常來說，如果你的房子價(jià)格合理、條件過關(guān)，每周至少應(yīng)該有3-5組客戶來看，如果一周只有1-2組，甚至沒有，那就要反思是不是定價(jià)太高，或者房源信息沒有充分曝光。

第二、客戶停留時(shí)間

這個(gè)特別有意思，是個(gè)很直觀的指標(biāo)，如果客戶進(jìn)門幾分鐘就匆匆走了，基本就是禮貌性參觀，如果在你家待了半小時(shí)以上，還東摸西看，拍照測量，那說明真有興趣。

我們之前有個(gè)粉絲家的房子，之前平均客戶看房只待3-4分鐘，后來聽了我們的建議，把價(jià)格調(diào)低5%，重新拍了高質(zhì)量圖片，房間重新做了布局和色調(diào)搭配，平均停留時(shí)間一下升到15分鐘，兩周就成交了！

第三、客戶畫像和反饋

來看你房子的都是什么人？他們?yōu)樯蹲詈鬀]買？是覺得戶型不好？采光不行？樓層不合適？還是價(jià)格高了？這些反饋極其寶貴，但很多業(yè)主和中介根本不重視。

我勸你一定要讓你的經(jīng)紀(jì)人記錄每一條客戶反饋，哪怕是廚房太小、主臥朝向不好，這種看似無關(guān)緊要的細(xì)節(jié)，積累10組以上的反饋，你就能發(fā)現(xiàn)規(guī)律，知道自己房子的短板在哪。

為什么價(jià)格越賣越低？

這個(gè)問題，說白了就是市場博弈的結(jié)果。

首先，很多業(yè)主定價(jià)時(shí)有一個(gè)通病，就是參考小區(qū)掛牌價(jià)而不是成交價(jià)。殊不知掛牌價(jià)和實(shí)際成交往往差著10-15個(gè)點(diǎn)！

其次，很多業(yè)主抱著"試試看"的心態(tài)，想著先掛高點(diǎn)兒，大不了再慢慢降。但你不知道，這種策略在如今的市場特別致命。為啥？因?yàn)楫?dāng)你的房源掛了超過30天還沒賣掉，客戶第一反應(yīng)就是"這房子有問題"，即使你后來降價(jià)也會(huì)被認(rèn)為是"降價(jià)也沒人要的房子"。

再者，買家也不傻，現(xiàn)在行情不好，大家都在等跌，你今天降10萬，他琢磨著過兩個(gè)月是不是能再降10萬，所以越拖越被動(dòng)。

我有個(gè)客戶在朝陽區(qū)的房子，最初掛890萬，三個(gè)月后降到了815萬才賣出去。算上這三個(gè)月的貸款成本、機(jī)會(huì)成本，實(shí)際上比一開始就定815萬虧了更多！

割肉賣，還是再等等？

先看看最近的成交，一般般。

所以，這個(gè)問題沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，要具體問題具體分析，我給大家一個(gè)專業(yè)的評(píng)估框架：

區(qū)位稀缺性：

是核心區(qū)的剛需小戶型，還是遠(yuǎn)郊的大平層？前者抗跌性強(qiáng)，后者壓力大。

學(xué)區(qū)價(jià)值：

好學(xué)區(qū)的房子即使在下行周期，流通速度也會(huì)很快。但要注意，不是所有學(xué)區(qū)都"香"，有些學(xué)區(qū)貶值也很厲害。

房齡和品質(zhì)：

如果是20年以上的老破小，建議盡快出手；如果是近幾年的次新房，品質(zhì)過硬，可以適當(dāng)觀望。

個(gè)人財(cái)務(wù)狀況：

如果你急需資金周轉(zhuǎn)，那就另說了。

市場趨勢：

這個(gè)最難判斷。但至少要看清一點(diǎn)，北京不同板塊分化很嚴(yán)重，有的區(qū)域可能還在下跌，有的已經(jīng)觸底。

說實(shí)話，我見過太多業(yè)主因?yàn)樯岵坏玫蛢r(jià)賣，結(jié)果越等越虧，也見過有人咬牙割肉賣了房，結(jié)果一年后慶幸自己明智。

所以，給自己設(shè)定一個(gè)心理底價(jià)和時(shí)間期限，比如"再降5%，三個(gè)月內(nèi)必須賣出去"，別無限期拖著。

還有一點(diǎn)，提醒各位，請(qǐng)專業(yè)的人做一次徹底的房屋診斷和市場評(píng)估，有些小問題修修補(bǔ)補(bǔ)，用策略，拿方案，可能房子就會(huì)更好賣。

賣房確實(shí)不易，但只要策略得當(dāng)，總能找到合適的買家，無論你決定割肉還是堅(jiān)持，希望這篇攻略能幫你少走彎路！有具體問題也可以私信房姐，我們一起分析哦~