代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

今早，國家統(tǒng)計局公布了2025年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

2025年4月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比持平或略降，同比降幅均持續(xù)收窄。

一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平，二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.2%。

房價上漲的城市數(shù)量也在減少，一手房減少2個，二手房減少5個。

可以看到，4月四大一線城市市場熱度均有略微下降，樓市增長動能有一定程度放緩。

廣州方面，4月廣州新建商品住宅銷售環(huán)比下降0.2%，降幅較上月擴大0.1%，二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，與上月持平。

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克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，在4月高性價項目的集中網(wǎng)簽帶動下，廣州商品住宅成交均價32535元/㎡，環(huán)比基本持平，同比下降12%。

在成交單價段上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，4月廣州商品住宅均價2萬元/㎡以下為成交主力，共成交1839套，占比37%。

具體到板塊上看，泛珠江新城板塊、琶洲板塊成為4月廣州唯二網(wǎng)簽均價超10萬+/㎡的板塊，其中泛珠江新城板塊網(wǎng)簽均價126728元/㎡，其成交主力來源于新世界廣粵觀邸的網(wǎng)簽。

得益于琶洲樾的補簽，克而瑞監(jiān)測到，琶洲板塊以116172元/㎡網(wǎng)簽均價位列板塊第二。

排名第三的赤崗板塊，4月該板塊網(wǎng)簽均價92810元/㎡，琶洲南TOD、廣州地鐵·瓏璟臺兩個項目貢獻了板塊過半成交，推動了板塊網(wǎng)簽均價的走高。

由此可見，核心地段高端項目的集中網(wǎng)簽是板塊價格躍升的關(guān)鍵。

擴大范圍看4月各區(qū)商品住宅成交均價情況，克而瑞監(jiān)測到，4月越秀區(qū)78605元/㎡、天河區(qū)69347元/㎡、海珠區(qū)商品住宅成交均價62718元/㎡依次位列全市成交均價前三。

在環(huán)比變化情況上，克而瑞監(jiān)測到，4月全市11區(qū)中，有兩區(qū)因高價項目的集中網(wǎng)簽帶動下，區(qū)域成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)生明顯變化，其商品住宅成交均價環(huán)比表現(xiàn)為增長/持平。

4月，增城商品住宅成交均價14462元/㎡，環(huán)比3月上漲6%，成為全市“獨苗”，其中成交均價超2萬元/㎡項目累計網(wǎng)簽87套，較3月增長50套，帶動全區(qū)成交均價走高。

荔灣區(qū)商品住宅成交均價48523元/㎡，環(huán)比持平，這當(dāng)中，成交均價在5萬元+/㎡的項目成交占比環(huán)比3月增長8%，累計成交127套。

另一方面，在套均價上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，4月全市有六個板塊商品住宅成交均價刺破千萬，這些板塊的高端項目通過“高單價+大面積”雙重驅(qū)動推升總價。

例如全市套均價最高的琶洲板塊，板塊內(nèi)琶洲樾項目4月補簽一套261㎡戶型，均價11.61萬元/㎡，總價刺破三千萬。

與此同時，克而瑞監(jiān)測到，4月全市套均價超500萬板塊數(shù)量環(huán)比減少2個，同比減少6個。

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正是購房門檻的友好，今年以來廣州樓市的成交表現(xiàn)持續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中求進的態(tài)勢。

例如五一假期間，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，五一廣州商品住宅認(rèn)購面積19.5萬㎡，環(huán)比增長27%，同比增長40%，明顯好于同為一線城市北京、深圳的表現(xiàn)。

4月廣州商品住宅新增供應(yīng)面積86.34萬㎡，環(huán)比增長69%，同比增長31%；在傳統(tǒng)營銷節(jié)點“銀四”刺激下，商品住宅成交面積54.82萬㎡，同比微增2%，位列今年以來的次高位。

此外，值得一提的是，本周末一張有關(guān)“房貸利率上漲”的通知在朋友圈傳開。

稱首套房貸利率從原來的LPR-60bp調(diào)整為LPR-50bp，5月17日零點后新簽按揭單按照最新利率審批。

不過，按照此前央行發(fā)布的最新通知，5月8日起，個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點，同時，下調(diào)政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計將帶動貸款市場報價利率(LPR)同步下行約0.1個百分點。而5月15日起，央行降準(zhǔn)0.5個百分點。

也就是說，若明日LPR的如期下調(diào)，廣州首套房貸利率的計算公式則變?yōu)椋篖PR（3.5%）-50bp，首套房貸利率或?qū)⒕S持不變。

綜合各方面情況來看，隨著利好的不斷釋放，購房預(yù)期的不斷改善，為廣州房價的“止跌企穩(wěn)” 場注入了一劑強心劑。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。