5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下調10個基點，分別由3.10%、3.60%調整為3.00%、3.50%。

這是繼5月7日降準、降息政策組合發布后的又一關鍵舉措。

降準先行+政策利率鋪墊+結構性工具配合

進入5月，貨幣政策組合拳以遞進的方式密集落地。

5月7日，央行、金融監管總局、證監會等召開新聞發布會，會上宣布要降低存款準備金率和政策利率，具體包括：降低存款準備金率0.5個百分點，預計將向市場提供長期流動性約1萬億元；下調政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調降至1.4%；降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步調整。

5月15日，下調存款準備金率0.5個百分點，釋放1萬億元長期資金，緩解銀行體系流動性壓力。此舉直接降低商業銀行資金成本約150億元，為LPR下調創造空間。

5月20日，1年期和5年期LPR同步下調10個基點。其中，5年期LPR降至3.50%，較2020年高點累計下降115個基點，創住房貸款市場化定價以來新低。

通過以上步驟，政策利率向市場利率的傳導完成。這一傳導鏈條的完善，使得市場利率能夠更真實反映資金供求關系，同時強化了政策利率與存貸款利率、債券收益率、房貸利率等市場化利率的聯動性。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬認為，在新的貨幣政策框架下，7天期逆回購利率作為主要的政策利率，成為LPR新的“定價錨”，并通過強化各利率間協同，逐步疏通由短及長的利率傳導關系。

引導各地房貸利率進一步調整

1年期LPR、5年期以上LPR下調10個基點一經宣布，銀行紛紛響應。5月20日早間，中國工商銀行、農業銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行等應用程序顯示，均下調了活期存款、整存整取、零存整取等多種人民幣存款利率。

LPR下調對于購房消費的成本下降具有積極作用。銀行房貸利率是以5年期以上LPR為基礎的，LPR下調后，新增和存量房貸利率都會有所下調。本次LPR下調將帶動存量房貸利率下調，在房貸利率重定價日后，存量房貸利率可跟隨下調，降低已購房居民還貸壓力。

粵開證券首席經濟學家、研究院院長羅志恒認為，從一二線城市房價表現來看，當前房地產市場在經歷2021年以來的長期調整后，呈現止跌回穩態勢，但房地產市場穩定態勢仍需持續鞏固。數據顯示，2025年一季度商品房銷售額和房地產投資同比分別下降2.1%和9.9%；3月70個大中城市中，仍有41個城市新房房價環比下跌；二手房市場“以價換量”特征較為明顯。

羅志恒進一步指出，降低需求端的房貸利率，還需要重視降低保障性住房再貸款和抵押補充貸款（PSL）利率，加快推進收儲存量房、城市更新等工作，解決當前地方政府穩樓市能力不足的問題。

近日，公積金貸款利率下調0.25個百分點，對于部分城市而言，釋放了公積金貸款利率與住房商業貸款利率之間的利差空間，有利于住房商業貸款利率的進一步調整優化。5月20日的LPR調整后，以房貸本金100萬元、期限30年的為例，如果是選擇每月等額本息的還款方式，此次5年期以上LPR下調10個基點，可使得每月還款額減少約54.88元，利息總額減少約1.97萬元。

“后續LPR報價下調空間收窄，更加關注非息成本壓降。”溫彬表示，如果下半年國內經濟增長壓力加大，有效需求未明顯提振，不排除會再度實施貨幣寬松，進而帶動LPR報價相應下調。

溫彬進一步指出，從短期看，伴隨中美宣布達成階段性關稅共識，以及5月一攬子政策的逐步顯效，政策再度寬松的時點或相應后移。

免責聲明：本文觀點僅代表作者本人，供參考、交流，不構成任何建議。

李曉丹

宏觀經濟研究院秘書長