廣州，開始進攻低密用地賽道了。

近期，廣州公共資源交易中心掛出了幾宗位于增城、花都的新宅地。

這幾宗宅地看似平平無奇，但它們有一個共通點：

容積率都低于2。

其中增城區荔湖街新城大道東側地塊容積率甚至低至1.02，這意味著什么？

這意味著地塊上的建筑面積基本=總用地面積，妥妥的別墅用地啊！

事實上，前段時間，在南沙土地推薦會上，也出現了一宗低密度用地，地塊位于明珠灣大橋東南側，容積率僅1.2。

短時間內涌出如此多低密度宅地，廣州，在下一盤怎樣的大棋？

事實上，自2025年來，廣州低密度宅地“刷臉”的頻率越來越密。

據統計，截至5月20日，廣州共掛出6宗容積率低于2的宅地，在今年掛牌宅地中占比高達30%。

而在2024年掛出的64宗宅地里，容積率低于2的宅地占比僅20%。

這些低密宅地，大部分位于增城、花都等遠郊地區，也有個別位于白云、天河等主城區。

當然，這對廣州而言，可能只是個開始。

我們預測，接下來廣州還會繼續涌現更多的低容積率宅地。

何出此言？

首先，前段時間，住建部發布國家強制標準《住宅項目規范》，并在5月1日正式實施。

此前大家關注的點，集中在“層高不低于3米”的要求，但實際上，《住宅項目規范》里還有一個重點：

廣州屬于第Ⅳ類建筑氣候區劃，對應新國標，建筑容積率控制在3.1。

這意味著，接下來降容積率，將成為廣州樓市的主旋律。

事實上，廣州樓市苦高容積率久矣，特別是市中心，早先不少地塊容積率基本都在5以上，建出來就是密密麻麻的超高層。

購房者看著頭疼，開發商看著也頭疼，不是我不想做小高層，實在是地塊不允許。

這個問題之前我們其實討論過，怎么其他城市隨處可見的板樓，在廣州就變成了“豪宅專屬”，說白了就是低密地塊太少、偶爾出現幾宗開發商都爭著要，導致地價太高，只能做豪宅。

而接下來，廣州要做的，就是把土地的容積率整體降下來，不僅給城市帶來更好的人居環境，也給開發商更大的拿地空間，別再帶著鐐銬跳舞。

其次，郊區的容積率，可能未來會往更低的數值調整，廣州的禁墅令有可能取消。

最近掛出的這些增城、花都的宅地，很有可能是廣州邁出的試探性一步。

目的是什么？是為了產品差異化，也是為了能賣出郊區的地。

以前，郊區負責承載剛需，但如今，隨著剛需在主城區的選擇越來越多，光是番禺、黃埔就能承載大部分剛需客的需求，開發商越來越不愿意在郊區拿地。

郊區想殺出重圍，就要跟中心區的產品走不同的路？有什么產品，能讓郊區彎道超車？

答案就是墅類產品。

實際上，近年來郊區的二手別墅成交表現相對不錯。

像是位于增城的逸翠莊園，去年底賣出的幾套墅類產品，成交價都在2萬/平左右。

增城碧桂園鳳凰城的別墅價格也相當堅挺，鳳曦苑甚至有別墅掛牌價去到5.9萬/平。

隨著近兩年廣州產品的進化，購房者對居住顆粒度的要求也變得越來越細。

而同樣處于高端居住賽道，對比平層產品的“卷”，墅類產品近兩年卻沒什么水花。

由于此前廣州對墅類產品的限制，所以廣州近兩年墅類產品的供應相對稀缺。

根據中指院數據，自2025年至今，廣州僅新批準了34套墅類產品的入市需求，而且項目位于花都。

整個2024年，墅類項目批準上市套數僅350套，僅占整個廣州住宅市場供應的0.65%

雖然市場供應少，但墅類產品的需求卻一直存在。

像是今年三月，萬博的錦繡香江成交了3套獨棟別墅，每一套都超千萬。

4月，白云的頤和高爾夫莊園也成交了與一套建面約326平的二手別墅，成交價1820萬，折合單價約5.57萬/平。

而降低郊區地塊的容積率，既能補充墅類產品的缺口，也能拉動郊區土地的出讓，一舉兩得。

總的來說，降低土地容積率，既能夠滿足人們不斷提高的居住需求，也代表著接下來廣州房地產市場的發展趨勢。

接下來，廣州的低密產品，或將迎來新一輪爆發期。

至于這一回，廣州人居體系會如何進化，我們不妨拭目以待。