拆遷的風(fēng)，吹到了天河北。

今天有粉絲爆料稱，天河韶鋼梅花鋁材舊廠房改房區(qū)（以下簡稱“梅鋁舊改”）即將開拆。

第一階段集中簽約時間，是在今年的5-7月。

樓市君火速殺去現(xiàn)場實探，扒到了補償方案、拆遷進度等不少猛料。

|拆遷通知

｜廣州樓市發(fā)布攝

壹

據(jù)了解，梅鋁舊改設(shè)計的房改房總共12棟樓，大概有400多戶業(yè)主。

從現(xiàn)場來看，目前拆遷項目部已進駐，首次拆除的11棟即將開拆。

工作人員進一步透露，11棟不少業(yè)主已在簽約后陸續(xù)搬家，預(yù)計會在5月底全部搬走。

|11棟拆遷告知書

｜廣州樓市發(fā)布攝

資料顯示，由廣東韶鋼子公司經(jīng)營的天河梅花鋁材廠，2004年就已停產(chǎn)關(guān)閉。

2023年南部廠房地塊掛牌出讓，吸引近10家房企爭搶。

最終由央企中鐵建以總價59.8億通過搖號競得，折合樓面價5.27萬/平。

｜梅花鋁廠搖號結(jié)果

｜廣州樓市發(fā)布 攝

這個項目，也就是現(xiàn)在的熱銷豪宅中國鐵建·招商蛇口西派天河序。

現(xiàn)在要啟動拆遷的，則是舊廠北部的員工居住區(qū)。

從公示的拆遷方案來看，本次拆遷補償以回遷安置為主，貨幣補償為輔，業(yè)主可以二選一。

|小區(qū)實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

先說下回遷房補償，還是挺有吸引力的。

以被改造房屋證載套內(nèi)面積為基準(zhǔn)，按1:1.2計算應(yīng)安置產(chǎn)權(quán)面積的套內(nèi)建筑面積，另贈送相應(yīng)的分?jǐn)偨ㄖ娣e給被改造房屋權(quán)屬人。

|拆遷項目部進小區(qū)

｜廣州樓市發(fā)布攝

這個比例，在廣州國有住宅的拆遷當(dāng)中屬于中上水平。

拿荔灣拆遷來說，一般根據(jù)套內(nèi)面積1:1.1的標(biāo)準(zhǔn)補償，比梅花鋁廠房改房補償少了10%。

回遷房的位置就在地塊東南方向，臨近牛利崗北街，跟現(xiàn)在的老小區(qū)也不過只有一路之隔。

｜廣州樓市發(fā)布 制

再來看看貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)，沒有明確數(shù)字，需要參考房屋評估價。

拆遷方案提到，將參照評估公司出具的《房屋價值評估報告書》中的評估總價(已含房屋裝修費)進行貨幣補償。

｜小區(qū)實拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

考慮到房改房樓層、朝向不一，評估價不同，這里可以看下貝殼的二手房數(shù)據(jù)。

據(jù)悉，鋁材廠宿舍樓齡超過30年，部分更是40年前的房子。

雖然有業(yè)主掛牌價去到5.2萬/平，但最終成交價主要集中在3-3.5萬/平。

｜圖源：貝殼找房

就算是以60平的套內(nèi)面積來算，到手補償款也只有200萬左右。

這個總價，在改善為主的天河北別說是買一手，很多次新房只能當(dāng)首付。

當(dāng)然，無論選回遷房，還是拿拆遷款，都可以享受20萬/套的簽約獎勵。

獎勵的前提是，業(yè)主能在簽約期限內(nèi)完成協(xié)議簽署，并完成房屋搬遷、移交和過戶登記/產(chǎn)權(quán)注銷手續(xù)。

｜首拆樓棟

|廣州樓市發(fā)布 攝

值得一提的是，回遷房都是精裝交樓，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于1500元/平。

具體交付內(nèi)容，包括內(nèi)墻墻面、天花、地板、廚衛(wèi)各種名牌等。

所有這些加起來，跟市面上不少商品房項目基本相差不大。

｜廣州樓市發(fā)布攝

從時間線上看，回遷房已在去年1月取得施工許可證，預(yù)計三年內(nèi)完成竣工驗收備案。

換言之，預(yù)計2027年上半年回遷房能達到交付條件，離現(xiàn)在也只剩兩年時間。

貳

從空間格局上看，梅花鋁廠所在的天河北，優(yōu)勢還是非常明顯的。

這里地處廣州中軸，與體育西、珠江新城的直線距離在6公里以內(nèi)，也有地鐵3號線直達。

再加上這里能對望白云山，周邊也有信達金茂廣場、京溪小學(xué)各種配套，居住氛圍很成熟。

｜天河航拍圖

|廣州樓市發(fā)布攝

不僅如此，從天河北出發(fā)，還將向東串聯(lián)環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、天河智慧等板塊。

由此形成的，是一條含金量和科技屬性十足的中部科創(chuàng)帶。

它被官方賦予的定位，是“華南智芯·科創(chuàng)旗艦”，“天河科技創(chuàng)新動力之源”。

｜圖源：官方文件截圖

|廣州樓市發(fā)布加工

由此不難看出，天河北不光手握各種現(xiàn)成資源，未來在高端產(chǎn)業(yè)上也有很大的發(fā)展空間。

另外還有一點值得注意，由于發(fā)展很成熟，天河北的新房供應(yīng)節(jié)奏相當(dāng)平穩(wěn)。

過去十年，這里只賣了兩宗宅地，也就是現(xiàn)在的越秀·天河和樾府和中國鐵建·招商蛇口西派天河序。

｜西派天河序?qū)嵟?/p>

這兩個項目憑借地段和產(chǎn)品優(yōu)勢，圈粉了廣州不少千萬級改善客群。

隨著舊改推進，周邊城市界面持續(xù)煥新，對板塊也是一大利好。

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