文/粵進深 嚴明會

廣州荔灣這么火爆的市場，也難免有樓盤陷入滯銷困境。

比如越秀天瀛，這兩年在市場上的聲音就越來越小。

一是，項目已經過了開盤的高光時刻，后面幾次加推水花也不大。

二是，地段尷尬，處在廣佛交界處，連地鐵都沒有，很難讓人想起來。

三是，廣州新房市場內卷嚴重，戶型好、配套好、性價比高的新規樓盤層出不窮。

這種局面下，越秀天瀛多少顯得有些相形見絀。

但不好賣，也要硬著頭皮賣。

這不，5月19日，越秀天瀛（備案名：樾雋灣）6號樓拿到預售證，批準預售房源150套，預售總建筑面積14121.305㎡。

越秀天瀛，原名越秀正榮天樾灣。

該項目是2021年4月廣州首批集中供地的出讓地塊之一——荔灣興達地塊。當時該地塊經過29輪競價，由越秀地產拿下，成交總價達25.81億元，折合樓面價26641元/㎡。

拿地后，越秀地產拉來正榮地產合作開發。

但在2022年初，正榮地產暴雷，樓盤隨之改名，將“正榮”從樓盤名中去除，改為越秀天瀛。

項目體量不算大，占地面積約4.8萬㎡，建筑面積約16.8萬㎡，容積率3.5，綠化率40%，由7棟住宅樓組成，總戶數876戶，梯戶比2梯6戶。

2022年3月21日，越秀天瀛拿到首張預售證，同年5月開盤，開盤價4-4.5萬元/㎡。而吹風價為3.8萬元/㎡，是少數開盤價比吹風還要高的樓盤。

目前，項目在售建面約87-125㎡三至四房，在售均價約2.4萬元/㎡（數據來源：貝殼找房），實現腰斬，甚至比樓面價還低。

價格便宜還是現房，但選擇的人依然不多。

陽光家緣數據顯示，截至5月21日，越秀天瀛已售住宅328套，未售住宅314套，去化率約51%。

從區位看，越秀天瀛位于荔灣海龍圍科創區，與珠江直線距離約50米（數據來源百度地圖），80%戶型南向瞰江，一線河景資源成為該項目的核心賣點。

不過，項目配套資源較為有限。自身規劃配建商業街、幼兒園、文化館等基礎設施，但小學并沒有規劃，需要附近搖號入讀。

項目資料里介紹，“愛莎國際名校在旁”。

但這所由愛莎國際教育集團斥資1.8億美元打造的愛莎文華學校，一年學費約30萬，必然不是普通人能讀得起的……

交通方面，距離廣佛線龍溪站和菊樹站直線距離約1.9公里，步行不太現實，通勤耗時較長。好在門口有海中公交總站，可由公交接駁至地鐵站。

從周邊環境來看，項目毗鄰城中村與花圃苗場，城市界面有待更新。地塊外部的海龍路常有大型貨車通行，存在揚塵污染問題，居住舒適度受一定影響。

總之，這是一個優缺點都很明顯的樓盤。

優點是，由國企越秀地產打造，品牌實力雄厚，交付更有保障；一線臨河而建，小高層單位視野開闊，居住環境靜謐舒適。

缺點是，核心配套資源匱乏，距離地鐵站較遠，依賴公共交通的購房者需謹慎考量；周邊以城中村為主，城市更新進程緩慢，道路揚塵問題影響居住體驗。

越秀天瀛項目開發主體，為越秀地產子公司廣州市越達房地產開發有限公司（以下簡稱“越達房地產”）。

該公司成立于2021年5月，注冊資本12.9027億元，法定代表人為鈕俊娥，經營范圍為房地產咨詢、房地產經紀、房地產評估、物業管理、房地產開發經營。

越達房地產董事長為陸文軍，經理為鈕俊娥。

據查閱，陸文軍為越秀地產灣區公司副總經理，曾任越秀地產大灣區西部區域公司總經理。陸文軍畢業于天津大學土建結構工程專業，2006年出任萬科地產廣州公司副總經理，分管工程、運營、開發報建、成本、設計、招投標等工作。

股權方面，越達房地產由佛山市越泓房地產開發有限公司100%持股，后者又由佛山市越嘉房地產開發有限公司、正聚（廣州）置業發展有限公司分別持股56%、44%。

其中，佛山市越嘉房地產開發有限公司為越秀地產全資子公司。而正聚（廣州）置業發展有限公司的控股股東則為深圳市致澤投資企業（有限合伙），持股99.9%。

值得一提的是，在深圳市致澤投資企業（有限合伙）的股東行列中，還能看到正榮地產的身影，正榮（廣州）置業發展有限公司持有其28.1554%的股份。

所以，項目雖未掛名，但正榮其實還在。