此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

在房屋買賣市場中，交易過程本就復雜，而一旦賣房人突然離世，后續糾紛更是剪不斷、理還亂。今天要講的這起案例，就因賣房人離世，讓一場房屋買賣從普通交易演變成了激烈的法律博弈，180 萬購房款背后的真相究竟如何？咱們一起來看看。

一、案件梳理

（一）原告訴求

原告劉大海和兒子劉陽向法院提出兩項訴求：1. 判令被告周華、周麗繼續履行自己與萬芳于 2020 年 4 月 29 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，協助將萬芳名下位于北京市大興區的一號房屋所有權轉移登記至自己名下；2. 本案訴訟費用由被告承擔。

（二）原告事實理由

2020 年 4 月 29 日，劉大海、劉陽與萬芳簽訂《存量房屋買賣合同》，約定以 180 萬元購買一號房屋，房款分三期支付：2020 年 4 月 27 日前支付首期 40 萬元，過戶后一個月內支付 40 萬元，過戶后三個月內支付剩余 100 萬元。合同還約定簽訂后十日內共同申請辦理房屋不動產轉移登記手續。然而，2020年 5 月 13 日，萬芳因病去世，合同未能履行。經了解，萬芳生前無配偶子女，其母孫玉英是唯一繼承人，但孫玉英也于 2020 年 11 月 23 日去世。被告周華、周麗是孫玉英的繼承人。劉大海、劉陽認為，賣房人死亡后，其繼承人應承繼合同義務，繼續協助辦理過戶。多次與周華、周麗協商無果后，他們選擇起訴維權。

（三）被告答辯

周華辯稱：1. 原告無法證明房屋買賣合同是萬芳真實意思表示，合同約定價格與當時市場行情不符，原告又不能舉證，應承擔不利后果；2. 即便合同有效，原告也沒充分證明履行了付款義務，自己有權行使先履行抗辯權。原告稱首期40 萬元中 36 萬元是萬芳理財未還的款項，4 萬元是合同簽訂前一日支付，但經核實萬芳未還原告款項高于 36 萬元。而且原告在萬芳去世后，擅自處置其銀行卡內存款近 200 萬元，還修改密碼、拒不歸還手機，有理由相信原告沒能力支付后續房款，自己有權行使不安抗辯權，在原告證明有能力支付前，不會配合過戶。

周麗則直接表示，認為原告與萬芳簽訂的買賣合同是虛假的，自己從未聽萬芳說過賣房一事，請求法院駁回原告訴求。

（四）法院認定事實

劉大海、劉陽提交了《北京市存量房屋買賣合同》，合同顯示 2020 年 4 月 29 日，萬芳為出賣人，劉大海、劉陽為買受人，簽訂地點在大興區某小區，有雙方及三位見證人簽名捺印。合同詳細約定了房屋基本信息、成交價格、付款方式、房屋交付、過戶手續等內容。

周華、周麗不認可合同真實性，提出諸多質疑：合同簽訂時萬芳病重，無簽訂能力；簽訂地點與萬芳當時在醫院住院的事實不符；疫情期間不可能有三位見證人同時在場，且經核實是原告拿合同最后一頁讓見證人簽字；合同約定價格僅為市場價格四分之一；合同違約責任條款、轉移登記約定等不符合常理；不能確定合同內容是否被篡改，也不確定簽字時萬芳意識是否清醒。

劉大海、劉陽回應稱，房屋所在區域偏遠，價格本就低，合同價格合理；萬芳所患疾病不影響意識；合同最后一頁簽字符合慣例；首付款是用萬芳理財未還款項折抵。此外，他們還提交了轉賬記錄、收條、聲明等證據證明已支付首付款、萬芳出售房屋是真實意思，以及裝修房屋、長期居住的相關證據。

周華提交了萬芳病程記錄、2020 年大興區房價走勢圖、與劉大海的錄音文字說明等證據，分別證明合同簽訂與萬芳住院情況矛盾、房屋市場價格遠高于合同價格、劉大海有侵吞萬芳財產的惡意。

法院還查明，孫玉英有三個子女周華、周麗、萬芳，萬芳去世后，其母孫玉英也離世，一號房屋登記在萬芳名下，目前處于司法查封狀態，查封申請人為劉大海、劉陽，且劉大海、劉陽具備購房資格。

二、爭議焦點

劉大海、劉陽與萬芳簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是否真實有效？

原告是否履行了合同約定的付款義務，被告的先履行抗辯權和不安抗辯權是否成立？

被告是否應協助原告辦理一號房屋的過戶登記手續？

三、案件分析

（一）合同效力認定

根據法律規定，民事法律行為有效需滿足行為人有相應民事行為能力、意思表示真實、不違反法律法規強制性規定和公序良俗。雖然被告對合同真實性提出諸多質疑，但未能提供有效證據反駁。原告提交的合同有雙方及見證人簽名，萬芳所患疾病未影響意識的解釋合理，房屋價格雖低但存在特殊關系且無損害他人利益情形，因此法院認定合同是雙方真實意思表示，合法有效。

（二）付款義務與抗辯權分析

原告提交的轉賬記錄、收條、聲明等證據，雖存在部分瑕疵，但能形成證據鏈證明已支付首付款，且萬芳認可出售房屋及價格。被告主張的先履行抗辯權和不安抗辯權，因缺乏證據證明原告無能力支付后續房款，且雙方應按合同約定履行義務，法院不予采信。

（三）過戶義務判定

合同一方死亡，繼承人應承繼權利義務。萬芳去世后，其繼承人周華、周麗應履行合同約定的協助過戶義務。目前房屋具備過戶條件（查封申請人為原告，不影響過戶），被告應協助原告辦理過戶，之后可主張原告支付剩余房款。

四、裁判結果

法院經審理認為，劉大海、劉陽與萬芳簽訂的合同合法有效，周華、周麗作為繼承人應履行合同義務。依照相關法律規定，判決周華、周麗繼續履行合同，并于判決生效之日起十五日內協助劉大海、劉陽辦理一號房屋產權過戶登記手續，將房屋所有權從萬芳轉移登記至劉大海、劉陽名下。

五、案件啟示

（一）合同簽訂要嚴謹規范

房屋買賣金額大、流程復雜，簽訂合同務必謹慎。盡量選擇正規中介，合同條款要清晰明確，涉及價格、付款方式、過戶時間等關鍵內容，更要反復確認。如有特殊情況，如交易價格低于市場價，最好在合同中注明原因，避免日后產生糾紛。

（二）證據留存至關重要

在交易過程中，要養成留存證據的習慣。無論是付款憑證、聊天記錄，還是相關書面文件，都可能成為維權的關鍵。本案中，原告正是憑借一系列證據證明了合同真實性和自己的付款義務，才最終勝訴。

（三）法律風險早防范

遇到賣房人離世等特殊情況，要及時了解相關法律規定。繼承人有義務承繼合同權利義務，但如果對合同真實性、履行情況存在爭議，很容易引發糾紛。必要時，可咨詢專業律師，提前做好應對措施，避免陷入法律困境。

（四）誠信交易是根本

房屋買賣雙方都應秉持誠信原則，如實履行合同義務。任何企圖鉆法律漏洞、違背合同約定的行為，最終都可能得不償失。只有誠信交易，才能保障雙方的合法權益，維護良好的市場秩序。

這起案件給房屋買賣雙方都敲響了警鐘，希望大家在交易中多留個心眼，別讓糾紛影響了生活。如果你對房屋買賣還有其他疑問，歡迎在評論區留言討論！