近日，湖北漢川市某別墅購房糾紛引發(fā)關(guān)注。購房者周女士因按揭失敗要求退房退款遭到開發(fā)商拒絕，上訴后，法院也駁回了周女士的請求，這是為什么呢？

據(jù)報道，2021年，周女士看中了一套房產(chǎn)，周女士有其他房產(chǎn)和貸款，擔心自己辦不下房貸，但是銷售員承諾可以協(xié)助辦理按揭，辦不成可退房、退款。于是，周女士簽訂了《訂購協(xié)議》，并支付124萬元首付款購得別墅。《訂購協(xié)議》中約定，買方承諾簽訂協(xié)議后不換房、退房，簽訂7日內(nèi)足額付清購房款，并備注“如有變化，可退可換”。然而，因名下多套房產(chǎn)、征信等問題，銀行按揭遲遲未批。周女士要求按《訂購協(xié)議》退房退款時，銷售員卻已經(jīng)辭職了。開發(fā)商的相關(guān)負責人也在幾次溝通后將周女士拉黑。

于是，周女士依據(jù)相關(guān)協(xié)議，提起訴訟，要求退房退款。但是，法院審理認為，《商品房買賣合同》已覆蓋《訂購協(xié)議》條款，且按揭責任在購房者，周女士因未履約構(gòu)成違約，無權(quán)解除合同。

原來，周女士后續(xù)與開發(fā)商簽訂了正式的《商品房買賣合同》，其中約定：“合同簽訂后，買房人向銀行申請按揭貸款185萬元，買房人已明確知道銀行及公積金管理機構(gòu)對上述按揭貸款申請所需的條件和應交的資料，因此不能辦理按揭貸款的責任由買房人承擔；按揭審批額度不足、按揭未審批等情況下，買房人在審批終了15日內(nèi)未付清剩余房款，按違約處理，并按時間段支付違約金?！?/p>

根據(jù)民法典規(guī)定，預約合同（如《訂購協(xié)議》）旨在約定未來簽訂本約合同（如《商品房買賣合同》），在本約合同（如本案中的《商品房買賣合同》）成立時，雙方權(quán)利義務(wù)以本約條款為準。本案中，法院認定后續(xù)《商品房買賣合同》已調(diào)整雙方責任，開發(fā)商協(xié)助辦按揭的承諾未被寫入正式合同，購房者需自行承擔按揭風險。

在實際購房過程中，很多購房人都容易忽略的一點，在購房時，開發(fā)商可能會承諾“協(xié)助辦貸”、“辦不下按揭可以退房”等，有些是口頭承諾，有些則落實到了協(xié)議里，但是，如果后續(xù)簽訂了正式的《商品房買賣合同》，合同中相關(guān)的條款和約定可能會產(chǎn)生變化，我們一定要注意。類似的情況還有，《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》這兩位“形影不離的好兄弟”，通常來講，補充協(xié)議中的條款可能會覆蓋掉《商品房買賣合同》中的條款。因此，但凡是需要我們落筆簽字的文件，一定要仔細檢查文件中的內(nèi)容，確保我們完全理解并認同，再簽字。

周女士的遭遇并非個例，在我們?nèi)粘Ｗ稍兊倪^程中遇到過許多類似案例。在這里還是想提醒大家，在購房過程中要量力而行。不要輕信開發(fā)商可以協(xié)助辦貸，無論開發(fā)商以何種形式幫我們辦理貸款，最終都會將相關(guān)風險轉(zhuǎn)移到我們自己身上。