此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

買房本是人生喜事，可當房產證上的名字和實際出資人不一致時，一場糾紛往往在所難免。今天的案例中，一套位于北京大興的房子，就引發了一場復雜的家庭與朋友間的官司，到底是借名買房還是房屋借用？法院又會如何判決？讓我們一探究竟。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：李芳、趙陽、趙曉（李芳與已故的趙強系夫妻，育有趙陽；趙曉為趙強與前妻所生）

被告：陳勇、吳敏（夫妻）

關鍵關系：李芳等原告與陳勇、吳敏因一號房屋（北京市大興區）及二號庫房的過戶問題產生糾紛。

（二）案件背景

2019 年 3 月，李芳一家因外地戶口且名下有房，無在北京購買二套房的資格，便與朋友陳勇、吳敏口頭約定借名買房。從選房、付定金、交購房款、納稅，到收房、布置家具，均由李芳及其丈夫趙強完成。雖然房屋和庫房登記在陳勇名下，但物業費、水電費等日常費用也一直由李芳實際支付。

2023 年初，李芳取得購房資格，要求陳勇夫婦配合過戶，卻遭到拒絕。無奈之下，李芳、趙陽、趙曉將陳勇、吳敏訴至法院。而追加的原告孫麗、趙剛未到庭，明確表示不參與訴訟并放棄繼承權。陳勇、吳敏則辯稱，房子是自己購買，與原告不存在借名買房約定，只是出于朋友情誼借給趙強一家居住，還反訴要求原告返還房屋并支付使用費。

二、爭議焦點

李芳、趙強與陳勇、吳敏之間是否存在口頭借名買房協議？

購房過程中，趙強轉給陳勇的款項，以及第三人轉給陳勇的款項，到底是購房款還是其他用途？

李芳等原告是否具備訴訟主體資格，能否要求陳勇夫婦協助辦理房屋過戶？

三、案件分析

（一）借名買房協議的認定

法院判定借名買房關系是否成立，關鍵看雙方是否有借名合意，以及實際購房行為的履行情況。本案中，趙強支付了購房定金、中介費、權屬證書登記費，李芳參與房屋交接結算，還持有購房合同、票據、產權證原件，且房屋一直由李芳一家居住使用。此外，李芳提供的與中介的微信聊天記錄，也能體現其購房的真實意思。雖然陳勇、吳敏否認，但未提供反駁證據，因此法院認定雙方存在借名買房關系。

（二）購房款項性質的判定

購房款總計 1290 萬元，除趙強直接支付給出賣人的 10 萬元定金外，其余款項來源存在爭議。趙強轉給陳勇的 880 萬元，陳勇稱是趙強按證人指示的還款，但證人除轉賬記錄外，無其他證據證明借貸合意，法院未予采信，認定該款為購房款。而第三人轉給陳勇的 400 萬元，原告無證據證明是趙強指示支付，法院認定為陳勇支付的購房款。

（三）原告主體資格與過戶請求的處理

趙強去世后，其法定繼承人李芳、趙陽、趙曉、孫麗、趙剛均應參與訴訟，各原告主體適格。考慮到李芳等原告支付了 890 萬元，陳勇支付了 400 萬元，且雙方都在購房中發揮了作用，法院按出資比例確定房屋份額。又因孫麗、趙剛放棄繼承，其余原告同意過戶至有購房資格的李芳名下，最終法院判決陳勇協助李芳辦理過戶，李芳持有 68.99% 份額，陳勇持有 31.01% 份額 。

四、裁判結果

法院判決：

陳勇于判決生效后十日內，協助李芳辦理一號房屋及二號庫房的產權轉移登記手續，房屋登記為按份共有，李芳持有 68.99% 份額，陳勇持有 31.01% 份額；

駁回李芳、趙陽、趙曉的其他訴訟請求。

五、案件啟示

（一）借名買房需謹慎，書面協議不可少

借名買房存在諸多風險，即便關系再好，也一定要簽訂書面協議，明確房屋實際出資人、權屬歸屬、過戶條件等關鍵條款，避免空口無憑引發糾紛。

（二）保留證據是維權的關鍵

在購房過程中，要妥善保存支付憑證、聊天記錄、合同票據等所有相關證據。這些證據在發生爭議時，能成為證明自身權益的有力武器。

（三）了解政策，規避資格風險

購房資格受政策影響大，借名買房雖能暫時解決資格問題，但后續糾紛不斷。購房前一定要充分了解當地政策，避免因資格問題陷入法律困境。

（四）明確法律關系，避免模糊約定

涉及財產的約定，必須清晰界定法律關系。是借名買房還是房屋借用，是借款還是購房款，都要明確，防止因約定不明產生分歧。

這場借名買房糾紛，給大家敲響了警鐘。在房產交易中，任何一個細節都可能影響最終結果。如果你也遇到類似問題，歡迎在評論區留言，一起探討如何用法律保護自己的權益！