越秀這幾年的市場表現，太讓艷姐震驚了！

克而瑞發布的1-4月房企銷售排行榜上，越秀以411.2億的全口徑銷售穩居行業第8，與行業第4的招商蛇口只有80多億的距離。

繼去年首次躋身行業TOP10后，越秀呈現出強悍的進階勢能。

特別是在北京，越秀已經成為最搶眼的“黑馬”：

3月，“功德寺雙子星”和樾望雲、和樾玉鳴同日開盤，銷售金額達152億，刷新今年北京樓市銷售紀錄；

前4個月，越秀在北京全口徑徑銷售158億，登頂北京樓市；

北京單城貢獻了越秀38%的業績。

要知道越秀在北京從0到登頂，不過4年時間。

不過讓艷姐意外的是，在登頂北京樓市之際，越秀卻賣掉了爆款項目的股權：

前兩天，越秀發布公告，以41.49億出讓北京海臻置業65%的股權予華潤置地，而標的公司即為與華潤置地合作開發的海淀功德寺項目——和樾望雲。

這筆買賣，越秀稅后凈利潤：

32906.81元。

沒看錯，是3.29萬元。

對于一個一分鐘銷售85億+的項目，3.29萬或許連九牛一毛都算不上。

此次出讓項目，背后有哪些戰略考量？越秀在北京又能否穩住一哥位置？今天艷姐就和大家聊一聊。

01

左手賣、右手買

越秀這次要玩把大的？

時間回到去年11月的北京土拍，海淀功德寺2宗重磅地塊出讓，越秀、綠城、華潤、中海、金茂、中鐵置業、海開&建工等清一色的國央企現場競價。

兩宗塊地的競爭相當激烈，不到半小時紛紛觸頂，進入搖號環節。

最終幸運女神眷顧越秀和綠城。

越秀以63.83億幸運搖中海淀功德寺東地塊，綠城以51.75億搖中功德寺西地塊。

原本以為越秀會和綠城同臺打擂，意外的是，兩家房企選擇了聯姻。

綠城競得的功德寺西地塊，越秀橫插一腿，占股50%，共同開發和樾玉鳴；越秀競得的功德寺東地塊，則牽手華潤，將項目公司65%股權質押給后者，共同開發和樾望雲。

將競爭對手變成合作伙伴，越秀這一招相當精明，結果也沒讓市場失望：

開盤雙雙賣爆。

和樾望雲1分鐘賣了85億+，和樾玉鳴開盤賣了67億，開盤去化率超9成，直接刷新今年北京樓市的銷售紀錄。

當然，2個項目的爆賣除了越秀的聯合開發策略，還有中海的神助攻：

將功德寺地塊樓板價拉到10.24萬/㎡的“天價”，僅僅比和樾望雲、和樾玉鳴10.5萬/㎡的銷售指導價低了2600元/㎡。

一天進賬152億，越秀無疑是今年北樓市最大的贏家。

前4個月，越秀在北京全口徑徑銷售158億，登頂北京樓市，和樾望雲、和樾玉鳴貢獻了超90%的業績。

不過隨著5月19日的一紙公告，和樾望雲65%股權正式易主華潤置地。

這筆買賣，越秀稅后凈利潤32906.81元。

當然，越秀賺的可不止這3萬多元，余下的34.87%的股權，還能分到1/3的利潤。

那么賣掉和樾望雲背后的動因何在？

越秀給出的理由是：

迅速回收資本，提升資本周轉效率，支持新項目的開發及拓展，增強資金流動性及市場競爭力。

非常官方的答復，但又好像什么都沒說。

就在賣掉和樾望雲股權的同時，越秀依然在北京大手筆買地。

4月底，越秀聯合中建智地、金茂、朝開公司以126億競得朝陽區組團地塊，總計容建面28.27萬㎡，其中住宅計容建面約22萬㎡，樓面價5.45萬/㎡。

越秀聯合體朝陽組團地塊區位示意

這是越秀在北京拿的總價最高的一塊地。

其中宅地的質素相當不錯，朝陽區東四環，距朝陽大悅城、地鐵站不到800米，隔壁就是北京初代豪宅星河灣，20年房齡的星河灣，如今二手房價在8.5萬~11萬/㎡。

朝陽區組團地塊中，越秀的股權占比17%，算上土地和建安成本，越秀至少要掏25億。

左手賣、右手買的背后，越秀的財務小算盤打的相當精明：

與其戀戰功德寺，不如讓錢運轉起來，以小博大去賺得更大回報。

艷姐看了下，和樾望雲項目限價10.5萬/㎡，意味著利潤空間鎖死，對比7.1萬/㎡的樓板價，毛利大概20%左右，即使再怎么折騰，也就是這么點利潤。

對比來看朝陽地塊，不僅位置更好，還沒有銷售指導價，意味著未來利潤有更大想象空間。

當然，越秀等不及項目現金流回正，要與時間賽跑，吃到北京取消土拍指導價的第一波“政策紅利”。

02

4年登頂

越秀的教科書級答題思路

在北京，越秀一度是張生面孔，如今已成為最搶眼的“黑馬”。

2021年5月，越秀聯合北京西城區屬國企天恒置業，以底價45.7億競得懷柔區棚改地塊，開發天恒越秀懷山府。

這也是越秀在北京的首個項目。

此后4年，越秀先后在北京拿下9個項目。

今年開年，越秀北京先后新開3個項目，海淀功德寺“雙子星”和樾望雲、和樾玉鳴，昌平朱辛莊的星耀未來。

按照越秀北京的宣發口徑，和樾望雲、和樾玉鳴、星耀未來開盤當天的銷售額分別是85億、67億、13.86億，3個項目僅開盤當天的銷售額就有165.86億，要比克而瑞1-4月158億的全口徑銷售額高出一截。

不過這都不是問題，重要的是越秀前4個月在北京的銷售額，幾乎是去年全年銷售額的2倍，并順帶拿了個“北京銷冠”。

4年登頂北京樓市，艷姐覺得，這其實是越秀強悍體系化打法的終極體現：

其一是聚焦深耕核心地段。

在強手如云的北京，一個外來者想打出一片天地并不容易。

從2021年落子北京以來，越秀4年布局9個項目，艷姐看到他們在北京的進階路徑非常清晰：

從郊區到市區，每一步都能洞悉北京板塊輪動的節奏。

特別是這兩年，他們在北京呈現出非常清晰的投拓邏輯：

堅定布局北京核心板塊。

像昌平三子——梧桐星宸、越秀·星樾、越秀·星耀未來；

海淀三子——香山樾、和樾望雲、和樾玉鳴；

朝陽“百億”地王——平房鄉項目。

別人廣撒網搶地的時候，越秀保持戰略定力，始終靜候核心地段的機會——出手就一定會鎖定核心區域核心地塊。

其二是產品引領。

有好地段固然重要，但只是熱賣的基本門檻。

在競爭高度內卷的北京樓市，尤其是面對高端產品賽道中的客群，只有用優質產品設計將地段價值發揮到極致，才能最終撬動市場。

像香山樾，立面設計上首創仿汝窯天青色陶板，融入瓷器冰裂紋工藝，搭配藍眼睛石材與香檳金鋁板，呈現出“石嵌金、金鑲玉”的貴重質感；還有非遺銅屏風、古樹中央公園、星空頂地庫等細節，最終塑造出香山腳下“隱于山、融于園”的隱奢生活場域。

香山樾實景

這個12萬+/㎡均價、2100萬+總價門檻的項目，去年開場即點燃北京豪宅市場的熱度，全年以60.4億銷售額位居北京樓盤銷售排行榜第2。

像和樾望雲，藍灰色玻璃+深灰色和古銅色鋁板+局部米黃色石材搭配的三段式立面，呈現出一種隱奢的高級質感；不惜成本采用了窗戶玻璃外掛技術，來提升飄窗空間的舒適感和尺度感。

和樾望雲效果圖過程稿

最終，在今年3月的首開中，和樾望雲創下1分鐘85億的銷售紀錄，躋身一季度北京銷冠。

可以看到，短短4年時間，不管是豪宅還是改善項目，越秀在北京已經呈現出引領式的趨勢。

其三是廣交朋友圈。

越秀在北京的9個項目中有7個是合作開發，從品質大師綠城，到央企巨頭華潤置地、金茂、中建智地，再到北京國資龍頭北京城建、北京建工等，都是重量級的合作伙伴。

能夠擁有這樣重量級的朋友圈，一方面是越秀的絕對實力和專業能力，另一方面是越秀對待合作的開放和真誠。

越秀并沒有因為自己是粵系房企一哥就端著架子，而是相當謙卑地放下身段去開發自己的人脈和資源。

有句話說，只有自己足夠優秀，才能吸引足夠優秀的合作伙伴。

總體看下來，艷姐覺得越秀在北京的戰略和打法非常清晰，這也是他們4年登頂北京銷冠的關鍵之一。

一路北上的越秀，一不小心就成了北京樓市中不容小覷的勢力。

03

逆轉牌局

“關鍵先生”就位“一號位”

2021年，越秀幾乎是在同時進入北京和上海，與在上海的順風順水不同，越秀在北京應該說相當“坎坷”。

當年5月，在以45.7億拿下懷柔項目——懷山府后，越秀便進入了“至暗時刻”。

懷山府實景

這個距離北京市區超50公里、北六環超20公里，又不在懷柔核心區域的項目，讓越秀吃了不少苦頭。

2021年，懷山府銷售額7200萬元，銷售面積2200㎡；

2022年，銷售額1.36億，銷售面積3600㎡。

到目前，懷山府項目批準銷售525套，網簽60套，網簽率剛過10%。

4年時間，60套的網簽數字，連土地成本都覆蓋不了。

拿下懷山府項目后的2年時間，越秀在北京就再未拿地，直到一位“關鍵先生”的出現——董毅。

董毅

2023年初，董毅加盟越秀，出任越秀華北區域副總裁兼北京公司總經理。

董毅畢業于哈爾濱工業大學，工學碩士。2017年初加入旭輝集團投資中心，擔任戰略合作部負責人，主導了旭輝首進成都、西安、銀川、石家莊、大連等地的戰略布局。

2018年年末，董毅出任旭輝北京區域事業部總裁，并在2020年擔任整合后的華北區域集團總裁。

董毅的資歷很深，在房地產行業已經深耕了大約20年，是投融資的高手，對北京及華北市場有很深的理解，在華北地產圈的評價相當高：

快、準、狠，善于破局，能打硬仗。

董毅在上任一個月后，越秀就以59億拿下北京昌平、石景山兩宗熱門地塊，打造越秀·星越和越秀·天玥；

當年6月，又以79.35億競得海淀香山地塊，開發香山樾。

前兩個項目越秀獨立操盤，其中越秀·星樾拿地到開盤僅77天，首開日光；越秀·天玥首開熱銷18億；香山樾項目聯合北京城建合作開發，去年以60.4億銷售額位居北京樓盤銷售排行榜第2。

董毅“首秀”便“一炮而紅”。

加入越秀兩年間，董毅帶領越秀在北京攻城略地，兩年花費約350億拿下7宗地塊；去年越秀在北京全口徑銷售105.4億，排名第11，這是越秀進入北京后首次進入TOP15。

應該說，在董毅加盟后，越秀在北京風格大變，在投拓、運營、銷售等打法上，都出現了脫胎換骨的變化。

越秀在北京的“黑馬”之勢，也讓董毅獲得晉升，前不久升任北方區域總經理。

相信今年在董毅的帶領下，手握多個重磅項目的越秀，今年在北京的表現還是有很多看頭的。

不過懷山府項目的去化難題，或許仍然是董毅不得不面對的一場硬仗。

結語

越秀起家廣州，廣州也曾是越秀的業績糧倉，但眼下廣州樓市仍在低位徘徊。

4月，北京、上海、廣州新建商品住宅銷售價同比增速分別是-5%、5.9%、-6.3%；二手住宅銷售價同比增速分別是-1%、-0.6%、-7.4%。

前4個月，越秀在廣州全口徑銷售90億排在第2，比去年少了24億。

也就是說，在廣州樓市還未回穩時，越秀急需一個業績“爆點”，來填補大本營業績下滑的空缺。

而北京，無疑就是這個“爆點”。

這也就能理解越秀在北京左手賣、右手買的深層邏輯了。

當然，董毅今年身上的擔子，屬實不輕。

主編：張艷

責編：Eric

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