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近日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告，其非全資附屬公司武漢康景實(shí)業(yè)投資有限公司以41.49億元，將北京海臻置業(yè)有限公司65%的股權(quán)出售給華潤(rùn)置地旗下公司。這一交易聚焦于北京海淀區(qū)功德寺002地塊，去年11月越秀地產(chǎn)以63.825億元競(jìng)得，樓面價(jià)7.16萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15% ，如今的股權(quán)交易，背后蘊(yùn)含著復(fù)雜的行業(yè)邏輯與企業(yè)戰(zhàn)略考量。

合作早有伏筆，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成雙贏樣本

回顧去年拿地后，越秀就將65%股權(quán)質(zhì)押給華潤(rùn)置地下屬公司，此次交易金額與拿地成本的65%對(duì)應(yīng)，可見(jiàn)華潤(rùn)置地提前以資金方身份“鎖定”股權(quán)。越秀地產(chǎn)保留操盤(pán)權(quán)并回籠資金，雙方聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)看，去年11月拿地后，越秀迅速完成項(xiàng)目公司設(shè)立、規(guī)劃公示及展廳開(kāi)放等一系列動(dòng)作。今年3月21日，項(xiàng)目“和樾望雲(yún)”開(kāi)盤(pán)，憑借“越秀+華潤(rùn)”國(guó)央企雙重背書(shū)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日吸引超4000組客戶，1分鐘銷售額突破85億元，成績(jī)耀眼。與隔壁綠城和越秀合作的“和樾玉鳴”同日開(kāi)盤(pán)，雙盤(pán)首日銷售152億元，去化率超9成，成為今年樓市“小陽(yáng)春”現(xiàn)象級(jí)熱銷案例。這不僅展現(xiàn)了項(xiàng)目本身的吸引力，也證明了雙方合作模式的成功。

北京市場(chǎng)的得與失，戰(zhàn)略收縮與平衡

越秀地產(chǎn)自2021年首入北京，通過(guò)“聯(lián)合開(kāi)發(fā)+高周轉(zhuǎn)”模式加速布局。從懷柔“懷山府”到香山地塊，再到海淀連落兩子，投入從“試水”轉(zhuǎn)向“重倉(cāng)”。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年越秀地產(chǎn)權(quán)益投資額294.6億元，北京單城投資93億元，占比31.6%。

然而，在銷售回報(bào)上，雖2024年越秀地產(chǎn)北京全口徑銷售金額達(dá)104.25億元進(jìn)入TOP15，但距離120億銷售目標(biāo)仍有差距。在強(qiáng)者如云的北京市場(chǎng)，華潤(rùn)、中海等深耕多年，2024年華潤(rùn)置地北京銷售額284.6億元，中海達(dá)426.8億元。越秀作為粵派房企，在產(chǎn)品本地化、政府資源對(duì)接等方面仍需打磨。

此時(shí)選擇出售功德寺項(xiàng)目公司股權(quán)，越秀意在戰(zhàn)略收縮。7.16萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)與10.5萬(wàn)元/平方米的限價(jià)，若獨(dú)立開(kāi)發(fā)資金沉淀壓力巨大，且項(xiàng)目已近尾盤(pán)，出售股權(quán)可回血41.49億元用于新項(xiàng)目拓展，維持資金鏈穩(wěn)定，還能借助華潤(rùn)資源增強(qiáng)區(qū)域存在感，實(shí)現(xiàn)“規(guī)模與安全”的平衡。

行業(yè)趨勢(shì)下的資源整合與模式創(chuàng)新

當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)面臨土地成本高、融資成本分化、去化周期延長(zhǎng)等挑戰(zhàn) ，“拿地時(shí)競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)時(shí)合作”模式漸成趨勢(shì)。通過(guò)股權(quán)出售、聯(lián)合體拿地等操作，房企可分?jǐn)傎Y金壓力，整合優(yōu)勢(shì)資源。

如功德寺地塊股權(quán)交易并非個(gè)例，近期現(xiàn)房銷售模式加速落地，對(duì)房企自有資金流動(dòng)性要求更高。自2019年以來(lái)，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占比從10%左右上升至2025年3月的33% ，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力增大、開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，促使房企更加注重品質(zhì)和客戶研究。經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變帶來(lái)的優(yōu)勝劣汰也加速企業(yè)整合，大型房企市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。

證監(jiān)會(huì)修訂《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，釋放出鼓勵(lì)資源整合的信號(hào)。未來(lái)，房企將更多通過(guò)合作、并購(gòu)等方式，優(yōu)化資源配置，提升競(jìng)爭(zhēng)力。越秀地產(chǎn)此次股權(quán)交易，正是順應(yīng)行業(yè)趨勢(shì)的主動(dòng)求變，為企業(yè)在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下的持續(xù)發(fā)展探索路徑。