此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一場跨越 20 年的房產拉鋸戰，從房屋買賣無效，到拆遷利益爭奪，昔日交易雙方反目成仇對簿公堂！買家要求分割 70% 拆遷份額，賣家堅決拒絕，法院最終如何裁決？背后又藏著哪些法律門道？

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：劉立（買家）

被告 1：陳強（賣家）

被告 2：周芳（陳強配偶）

被告 3：陳昊（陳強之子）

關鍵關系：2000 年，劉立從陳強處購買農村房屋，后因合同無效、房屋拆遷引發一系列糾紛，劉立起訴要求分割拆遷利益，陳強一家則全力反駁。

（二）案件背景

2000 年 6 月 30 日，陳強與劉立簽訂《出租房屋契約》，將一處帶有東西房各 2 間、建筑面積 114 平米的住宅 “出租” 給劉立，租期 100 年，租金 42 萬元 。協議約定劉立享有房屋所有權、處置權等，實際為房屋買賣。簽約后，劉立支付房款，陳強交付房屋，劉立還在院內加蓋 100 平米房屋。

此后，陳強多次起訴確認合同無效，法院認定該契約名為租賃實為買賣，違反法律規定，判定合同無效，雙方應相互返還 。期間，法院委托鑒定房屋裝修及假設拆遷補償價，明確雙方過錯責任比例，判決陳強返還購房款、補償裝修款，劉立返還房屋。

2011 年，劉立與甲公司簽訂《玉泉地區騰退補償安置協議書》，獲得一號、二號兩處安置房屋及 800583 元補償款 。此后，雙方圍繞拆遷利益歸屬多次訴訟，歷經一審、二審、再審，此前法院判決拆遷利益歸陳強一家所有，劉立不服再次起訴，要求分割 70% 拆遷份額及 560408 元拆遷款。

二、爭議焦點

合同無效后，拆遷利益該歸誰：劉立認為陳強違反誠信原則，應分自己拆遷利益；陳強方主張合同無效，劉立無權獲得拆遷利益。

是否構成 “一事不再理”：陳強方提出此前糾紛已生效判決處理，劉立再次起訴違反 “一事不再理” 原則；劉立則認為拆遷利益是新爭議。

拆遷補償性質如何認定：劉立主張部分補償基于房屋價值，自己應獲分；陳強方強調補償基于集體成員身份，與劉立無關。

三、案件分析

（一）合同效力與權利歸屬：無效合同下拆遷利益無依據

法院已生效判決認定房屋買賣合同無效，雙方應相互返還財產 。此前判決中，陳強返還購房款、補償裝修款，劉立返還房屋，糾紛已處理完畢。拆遷利益基于房屋所有權，劉立因合同無效不具備合法所有權，無權主張分割。

（二）“一事不再理” 原則適用：重復訴訟難獲支持

劉立與陳強間房屋買賣及衍生糾紛，包括合同無效、損失賠償、拆遷利益歸屬等，均已通過多次訴訟經法院生效判決處理 。劉立本次起訴內容實質與此前爭議重合，無法提供新證據或法律依據，構成重復訴訟，違反“一事不再理” 原則。

（三）拆遷補償性質界定：身份屬性排除非集體成員權益

農村房屋拆遷補償中，部分款項基于宅基地使用權和集體經濟組織成員身份 。劉立非本村集體成員，即便對房屋有添附行為，也不能改變其無法享受基于身份屬性的拆遷權益這一事實。

四、裁判結果

法院判決：駁回劉立全部訴訟請求 。這意味著歷經多年訴訟，陳強一家保住了全部拆遷利益，劉立的訴求未獲法律支持。

五、案件啟示

（一）農村房屋買賣需謹慎，法律紅線不可碰

農村宅基地僅限本村集體成員流轉，非本村人購買合同無效 。購房人不僅面臨錢房兩失風險，即便房屋拆遷，也難以獲得利益。

（二）生效判決需尊重，避免重復訴訟

糾紛經法院生效判決處理后，若無新證據、新理由，切勿重復起訴 。浪費司法資源同時，自身訴求也難獲支持。

（三）保留證據要及時，風險防范早規劃

涉及大額交易，如房屋買賣，務必保留合同、付款憑證、溝通記錄等證據 。提前了解法律風險，必要時咨詢專業人士，避免陷入糾紛。

這場長達20年的房產糾紛落下帷幕，不僅為同類案件提供了裁判樣本，也敲響了法律風險的警鐘。現實中，隨著農村土地價值攀升，類似爭議或將持續出現。當事人唯有嚴守法律底線，以合法合規的方式處理財產交易，才能真正規避潛在風險，維護自身權益。