一、案件回顧：面館老板的“超長租約”糾紛

2023年，經營面館的老李與房東王姐簽訂了一份《商鋪租賃合同》，約定租期25年，租金一次性付清。老李看中商鋪位置優越，計劃長期經營，甚至暢想了20周年店慶活動。然而，2024年租約履行至第19年時，王姐突然通知老李：“明年合同到期后我要收回店鋪，給我兒子開店用。”
老李當場懵了：“合同明明寫了25年，還有6年才到期！”王姐卻拿出《民法典》條文解釋：“法律規定租期最長20年，超出的5年無效。”雙方爭執不下，老李將王姐訴至法院，要求確認合同全部有效并繼續履行。

二、法院裁判：超20年部分無效，前20年仍受保護

裁判結果：法院認定《商鋪租賃合同》中前20年租期有效，超出的5年無效，王姐有權在20年屆滿后收回商鋪。
裁判理由：

1. 法律明確規定最長租期：根據《民法典》第705條，租賃合同期限不得超過20年，超過部分無效。

2. 合同部分有效：25年租期中的前20年符合法律規定，雙方需繼續履行；剩余5年因違法而無效，房東無需繼續出租。

3. 續租需重新簽約：若老李希望繼續承租，可在20年屆滿前與王姐協商續簽，但新合同期限仍不得超過20年。

三、上海君瀾律師事務所俞強律師分析提示

法律焦點解析：

1. 為何限制20年？

   • 市場穩定性：長期租賃可能因物價、政策變化導致顯失公平，20年期限平衡了雙方權益。

   • 物權保護：避免租賃關系過度限制房屋所有權，保障房東未來處置財產的自由。

2. 超長租約的風險：

   • 承租人損失：若投入大量裝修成本，超期部分無效可能導致無法收回投資。

   • 房東違約隱患：部分房東利用“超期無效”條款，故意在20年后漲價或收回房屋。

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：

• 簽約前審查租期：務必核實合同期限是否符合20年上限，超長約定應及時修改。

• 續租提前規劃：建議在租期屆滿前1年與房東協商續約，并重新簽訂書面合同。

• 爭議解決策略：若因超期條款引發糾紛，可主張前20年合同有效，并要求房東承擔擅自解約的違約責任。

俞強律師簡介：上海君瀾律師事務所高級合伙人，北京大學法律碩士，執業13年，專注于民商事合同糾紛與物權法律實務，擅長為企業與個人提供租賃合同風險防控方案。

四、互動討論

#你認為租賃合同期限設為20年合理嗎？
——如果你是老李，會如何避免超長租約的風險？歡迎評論區分享你的觀點！

風險提示：本文案例僅供參考，具體案件需結合實際情況咨詢專業律師。若您遇到類似問題，可通過百度搜索“俞強律師”聯系律臨平臺獲取針對性法律建議。