此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

全款交了 26 萬，住了 4 年的房子突然被強(qiáng)拆？張先生一紙?jiān)V狀將三家公司告上法庭，要求退錢賠償。這場(chǎng)看似普通的房屋糾紛，卻牽扯出違建、合同無效、債務(wù)擔(dān)責(zé)等復(fù)雜法律問題。法院最終會(huì)如何判決？普通人又該從中吸取哪些教訓(xùn)？

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：張明（購(gòu)房者）

被告 1：甲公司（房屋出租方）

被告 2：乙公司（房屋產(chǎn)權(quán)方）

被告 3：丙公司（騰退實(shí)施方）

關(guān)鍵關(guān)系：張明與甲公司簽訂《員工福利房租住協(xié)議》，乙公司在協(xié)議上蓋章，丙公司負(fù)責(zé)騰退租戶。房屋被強(qiáng)制拆除后，張明要求確認(rèn)協(xié)議無效并退還費(fèi)用，丙公司是否擔(dān)責(zé)成爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

（二）案件背景

2017 年，張明與甲公司簽訂《員工福利房租住協(xié)議》，約定以 26.65 萬元 “租金” 承租位于北京市某號(hào)的一號(hào)房屋，租期 50 年，并享有房屋所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)及拆遷補(bǔ)償權(quán)。協(xié)議簽訂后，張明一次性付清款項(xiàng)，甲公司于當(dāng)年 7 月交房。

然而到了 2021 年，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)某廠地區(qū)整治工作專班發(fā)布公告，指出一號(hào)房屋所在區(qū)域土地用途為工業(yè)，房屋存在“廠改居” 違規(guī)出租、安全隱患等問題，要求租戶限期搬離 。同年 12 月，房屋被強(qiáng)制拆除。

張明這才發(fā)現(xiàn)，自己與甲公司簽訂的協(xié)議名為 “租住”，實(shí)為 “以租代售”，且房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。于是，他將甲公司、乙公司、丙公司告上法庭，要求確認(rèn)協(xié)議無效，退還 26.65 萬元及資金占用損失，并讓丙公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任 。

被告方則各執(zhí)一詞：

甲公司：承認(rèn)協(xié)議無效，但認(rèn)為退款應(yīng)由丙公司負(fù)責(zé)；

乙公司：稱自己只是蓋章確認(rèn)甲公司使用權(quán)，并非合同主體；

丙公司：強(qiáng)調(diào)與張明無合同關(guān)系，僅在特定協(xié)議下代退租金，張明未簽協(xié)議，不應(yīng)擔(dān)責(zé)。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

張明與甲公司簽訂的《員工福利房租住協(xié)議》究竟是租賃合同還是買賣合同？協(xié)議是否有效？

若協(xié)議無效，甲公司、乙公司應(yīng)如何退還費(fèi)用？張明的損失該由誰承擔(dān)？

丙公司作為騰退實(shí)施方，是否應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任？

三、案件分析

（一）合同性質(zhì)與效力認(rèn)定：名為租賃實(shí)為違建，協(xié)議無效

法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，認(rèn)定一號(hào)房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且規(guī)劃用途為工業(yè)，甲公司將其出租用于居住屬違規(guī)行為，因此協(xié)議無效。

雖然協(xié)議中包含 “享有所有權(quán)” 等類似買賣條款，但從協(xié)議名稱、款項(xiàng)性質(zhì)及租期約定來看，仍符合租賃合同特征，不能認(rèn)定為房屋買賣合同。

（二）退款責(zé)任劃分：甲公司擔(dān)主責(zé)，乙公司無責(zé)

根據(jù)《民法典》規(guī)定，合同無效后，甲公司應(yīng)退還張明已支付的租金。考慮到房屋于 2021 年 12 月 17 日拆除，法院結(jié)合實(shí)際情況，判定甲公司退還 2021 年 12 月 17 日至 2067 年 7 月 30 日期間租金，同時(shí)酌情退還 2021 年 10 月 31 日至 12 月 16 日部分租金 。

乙公司雖在協(xié)議上蓋章，但合同未約定其權(quán)利義務(wù)，也無證據(jù)證明其收取租金，因此無需承擔(dān)退款責(zé)任。

（三）丙公司連帶責(zé)任認(rèn)定：未簽協(xié)議，無需擔(dān)責(zé)

丙公司代退租金的前提是四方簽訂協(xié)議，而張明未參與簽訂，且丙公司已明確表示不再代付。因此，法院認(rèn)定丙公司不符合 “債的加入” 條件，無需對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

此外，張明在簽訂合同時(shí)未審查房屋性質(zhì)，自身存在過錯(cuò)，法院對(duì)其主張的資金占用損失不予支持。

四、裁判結(jié)果

法院判決：

張明與甲公司簽訂的《員工福利房租住協(xié)議書》無效；

甲公司退還張明租金 243,521.29 元；

駁回張明的其他訴訟請(qǐng)求。

五、案件啟示

（一）警惕 “以租代售” 陷阱

遇到超長(zhǎng)租期、承諾產(chǎn)權(quán)的 “租房協(xié)議”，務(wù)必提高警惕。這類協(xié)議很可能因違反法律規(guī)定而無效，一旦房屋被認(rèn)定違建拆除，購(gòu)房者將面臨錢房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。

（二）購(gòu)房前必查產(chǎn)權(quán)資質(zhì)

無論是租房還是買房，都要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃許可等手續(xù)。可通過當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心、規(guī)劃部門查詢，避免因違建導(dǎo)致權(quán)益受損 。

（三）謹(jǐn)慎對(duì)待合同條款

簽訂合同前，逐字審查權(quán)利義務(wù)條款，對(duì)模糊表述及時(shí)要求解釋。必要時(shí)咨詢專業(yè)律師，切勿輕信口頭承諾 。

（四）明確債務(wù)擔(dān)責(zé)條件

涉及第三方擔(dān)責(zé)的情況，務(wù)必簽訂書面協(xié)議明確責(zé)任范圍和條件。未達(dá)成書面約定，第三方可能無需承擔(dān)責(zé)任 。

通過這起案件可以看到，在房屋交易領(lǐng)域，法律風(fēng)險(xiǎn)無處不在。每一個(gè)看似誘人的承諾背后，都可能隱藏著法律漏洞。廣大消費(fèi)者只有時(shí)刻保持理性和謹(jǐn)慎，將法律意識(shí)貫穿于交易的每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，守護(hù)好自己的財(cái)產(chǎn)安全。