昨天下午，第三方研究機構克而瑞突然發布“獨家數據”，稱“昆明真實狹義存量只剩301萬方”。克而瑞所指的301萬方，指的是昆明新建商品住宅庫存，而“真實狹義存量”，與克而瑞以往報告中提到的商品房庫存量的區別，是去除了昆明主城“封盤、停工后的整體活躍存量”。

克而瑞首次發布昆明新建住宅的真實狹義庫存量

在克而瑞前不久公布的昆明房地產市場4月研報中，昆明主城的新建商品住宅庫存量仍舊有452萬平米，但這些庫存當中有不少樓盤雖然早就獲得預售證，名義上可以銷售，可是由于房企資金斷鏈、破產重整、在建工程抵押、法院查封等原因，實際上無法真正銷售，或者即便強行銷售也基本無人問津，成為“休眠庫存”，并非真實有效供應。

如果去除這些“休眠庫存”，，剩余部分就是克而瑞報告中提到的“真實狹義庫存”，如今主城五區合計共有301萬平米，按照過去12個月的平均銷售速度，全部賣完只有11個月，屬于合理去化周期。

按照區域來說，廣義存量比較多的官渡區，真實活躍存量只有91萬平米，去化周期只要10.1個月，其他幾個區的存量更少，其中西山區有61萬平米、呈貢區有59萬平米、五華區有37萬平米（見下表）。

昆明主城五區的新房真實狹義庫存及去化周期

在主城五區中，五華區的庫存量雖然最少，僅有官渡區的三分之一強，可是去化周期卻最長，達到16.45個月，超過6-12個月的合理區間，這是因為五華區雖然在售活躍項目只有12個，但在萬科城賣完后五華區缺乏明星項目，12個樓盤只有兩個能進入昆明一季度銷售30強名單，進入前十的一個沒有，從而拉低了銷售速度。盤龍區的情況也類似。但五華區畢竟絕對庫存比較少，只要有暢銷新盤上市，去化周期就能明顯縮短，并不值得太擔心。今年下半年建投的軒楹學府上市后，預計五華區的去化周期就會大大縮短。

在不同類型的產品庫存方面，根據克而瑞的統計，高層住宅是昆明真實狹義庫存的絕對大頭，占比達到83%，洋房別墅的占比只有8%。而高層住宅中剛改型產品的占比又占比較高，去化周期也超過12個月，顯示剛改客戶受購買力下降的影響比較大，而越來越多、價格不斷降低的二手房又大量分流客群，保租房、配售型保障房也對剛改商品房構成競爭，相反，改善型高層住宅的去化周期才9個月，顯得比較健康。

廣義庫存和狹義庫存并沒有絕對界限，長期休眠的破產重整項目一旦被接盤，很快就會轉為活躍庫存（圖為滇池半山）

克而瑞這份報告無疑是昆明房地產市場的又一針“強心劑”，也能解釋為什么今年開發商的開發活躍度比前兩年明顯提升，而且新開項目紛紛提高改善型產品比例。

但必須要說明的是，被克而瑞剔除的休眠庫存并不是死庫存，一旦開發商資金緩解，或者被接盤、重整，這些項目很快就能恢復正常供應和銷售，而且被重整、收購的項目往往以代建方式重歸市場，投資方和代建方都愿意采取低價搶售方式，這會造成市場供應量和銷售量的較大波動，不可等閑視之、盲目樂觀。