北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，北京仟村商務(wù)大廈的房子有什么優(yōu)缺點？目前看低于市場價不少，不知道什么原因，請您分析一下？

A：

1、優(yōu)點是地段兒好啊，所有這種老牌兒的商住兩用必須地段好，否則當(dāng)年也不會拿70年的土地來違規(guī)開發(fā)。另外的優(yōu)點就是便宜，如果當(dāng)住宅的話性價比高，經(jīng)濟實惠。再有就是和50年公寓相比的優(yōu)點，民用水電，能貸款能落戶，還能帶學(xué)位，租金收益率也高。

缺點就是70年的住宅用地蓋成了商住唄，降低了土地的價值。相當(dāng)于清北的博士去送外賣，不是說不行，但沒發(fā)揮出應(yīng)有的價值。導(dǎo)致的結(jié)果就是人生發(fā)展受影響，一輩子下來少賺了很多錢。

2、沒有低于市場價啊，這算算租售比（商辦或50年公寓）就知道了，肯定是正常價格。二手房是個信息完全公開的市場，又是這么顯眼的地段兒，怎么可能有撿漏兒的小區(qū)？都不傻的。這年頭兒如果自己認(rèn)為地下有錢卻沒人撿，那最好反思一下為什么？沒想明白的話輕易別說人家的價格報低了，其實人家的報價里還打著埋伏呢。

3、總之這就是商住公寓的特點，辦公為主的小規(guī)模產(chǎn)品。從住宅角度來說各項都不占優(yōu)，從商業(yè)角度來說也都不占優(yōu)，還不如Soho的呢，那好歹名氣大。

真要喜歡就買來自住，性價比高，租金收益也高，只不是用價格走勢弱換來的。甘蔗不能兩頭甜，看自己注重哪方面吧。

另外考慮好，這種產(chǎn)品跟普宅大盤兩碼事兒，即便樓市整體回暖，也跟這種公寓關(guān)系不大。什么時候商業(yè)地產(chǎn)回暖+經(jīng)濟大環(huán)境轉(zhuǎn)好，這種產(chǎn)品才有可能轉(zhuǎn)強呢。

僅供參考。

二

Q:

請問，孩子2029年小升初，目前在朝陽區(qū)普通小學(xué)就讀，感覺教育氛圍一般，想考慮購買學(xué)區(qū)房（二套），首付200左右，同時解決兩代人居住擁擠問題，綜合考察后覺得白家莊八十學(xué)區(qū)不錯，去年存在一定降幅感覺努努力能夠得上，還有如下疑惑，期待您指導(dǎo)：

1、前期看您分析預(yù)測過了今年學(xué)區(qū)房可能出現(xiàn)拐點，如果只為了孩子上初中是否可以先觀望，在六年級前入手即可？

2、區(qū)域內(nèi)小區(qū)較少，部分小區(qū)臨街不太適合自住，但首付有限，僅農(nóng)豐里、中紡里等小區(qū)感覺環(huán)境較好，不知是否能夠兼顧保值？或者買區(qū)域內(nèi)其他價位較低的房產(chǎn)，如向軍北里、關(guān)東店等，待孩子入學(xué)后馬上轉(zhuǎn)手是否可行？

3、除了八十以外，朝陽還有其他較好的學(xué)區(qū)能夠相對穩(wěn)妥的通過購房入初中嗎？

A：

1、覺得八十中學(xué)區(qū)“不錯”？這口氣有點兒大，看來孩子成績非常好，所以底氣足。但以常規(guī)來說，80中在朝陽是頂級，放到全北京也就是僅次于金剛小強，如果他們是清北，那80就是人航的級別，說不錯有點兒冒昧了。所以白小+80的學(xué)區(qū)房的溢價率，至少是等同于東西海均值的，一分錢一分貨。

2、可以觀望，到小升初時再買，畢竟只是買個中學(xué)的學(xué)位，房子早買了沒用，溢價被空置好幾年呢。另外可以買只是中學(xué)對口80的，這樣溢價低，對于您家更劃算。

不過多說一句，我沒說“學(xué)區(qū)房”今年出現(xiàn)拐點，而是明年是“入學(xué)人數(shù)”的拐點，倆概念。而且即便是進入低谷期了，學(xué)區(qū)房的溢價部分也未必大幅降低。

因為房子是用來住的，無論什么趨勢，家長們都得帶著孩子上學(xué)居住，得隨著一屆屆的孩子畢業(yè)才賣房離開呢。所以即便是溢價走低，大概率也是逐年降低的，沒那么快。

再多說一句，常規(guī)建議是如果想給孩子換學(xué)區(qū)，那最好從小學(xué)牛校開始。否則像80這種學(xué)校都是分班分層的，成績不太強的話，未必得到多好的資源。甚至這么說吧，牛中內(nèi)部的資源差距，有時候比牛渣之間還大呢，因為渣中不太過分的“因材施教”。

3、這倆都是中小學(xué)都對口的，溢價高，誰敢保證能兼顧保值啊？這都得過了高峰期再看，如果有政策就能保住，沒有的話不好說。我要建議就是買向軍北里這種的，小學(xué)不是白小，中學(xué)對口80，溢價率相對低。

入學(xué)之后看行情唄，覺得不合適就出手。相當(dāng)于用稅費成本買了個學(xué)位，跟教改之前的“擇校費”差不多。

4、朝陽所有牛校都可以啊，哪個都行。如果以80做對標(biāo)那就是常規(guī)朝外，然后嘉銘帝景陳本陳分人朝清朝都很好，都能用房子單校。

僅供參考。

三

Q:

請問：我家孩子初一，上學(xué)有些遠，現(xiàn)住在西四環(huán)定慧橋外，在平安里附近上學(xué)，單程路上大概35-40分鐘。馬上初二了，想在附近租房，或者把在麗澤附近的房子（房子不是很理想，是塔樓的頂層23層，2009年買的，租金7k，出售大概500w）置換到新街口或平安里附近。

現(xiàn)在拿不定主意，是在學(xué)校附近租房還是換房呢，現(xiàn)在換房合適嗎？

A：

1、常規(guī)建議是，如果能接受租房，那就換租，這樣從經(jīng)濟角度是劃算的，能占西城學(xué)區(qū)房的便宜。如果不愿意住別人的房子那就換房唄，但一般不建議現(xiàn)在換。

2、這其實就是算賬的事兒，西城學(xué)區(qū)房的溢價級別都在30%左右，同樣花500萬，估計在西內(nèi)能買個40平左右的小一居，租金也是6/7000塊錢。表面上看換房并不算多吃虧，無非是花點兒稅費而已。

但是，如果是在豐臺沒任何溢價的小區(qū)，這種40平小戶型的租售比不會超過500，也就是租金1萬。當(dāng)然，豐臺沒有40平500萬的房，兩套250萬的差不多，能收租金1萬，但租售比就是這數(shù)值。

也就是說，如果以同等房源比較，那西城的溢價就是30%或以上。而如果拿著豐臺兩套250萬小房1萬的租金，到西城能租至少價值700萬的房，甚至更高，這也就是占了學(xué)區(qū)房的便宜。

3、而您這套麗澤的房呢，500萬能租7000，那說明也有點兒溢價，麗澤概念給炒出來的，否則這房子估計能賣450萬左右，溢價率10%吧。但如果換到西城，那就是降低了居住體驗，增加了溢價率，所以不太劃算。

而且今年是學(xué)區(qū)房高峰期最后一年，明年之后就是確定的低谷期，到時候溢價率是否能撐住看政策，也就是增加了風(fēng)險。所以就算是決定換房，一般也不建議現(xiàn)在去換學(xué)區(qū)房，等過了明年再看行情吧。

4、總之簡單就這情況，值不值的看自己注重哪方面了，各有優(yōu)劣。

僅供參考。

四

Q:

我還想多問一下，我不太理解為什么清河會比西三旗學(xué)區(qū)好呀，另外如果純看房子，考慮保值性的話，如果展覽路考慮西外附小附近，清河考慮當(dāng)代家園，西三旗考慮育新花園的話，哪個會好些呢？

A：

1、我也不知道為什么，但這就是現(xiàn)狀吧。往大了說，就跟西城的學(xué)區(qū)比豐臺強是一個道理的，想找原因的話能一堆，但沒什么意思。按說兩邊離的很近，家長孩子也都是普通人，但成績就是有差距，沒轍，只能接受吧。

2、純看房子的保值性，那如果剔除學(xué)區(qū)溢價的話，肯定是當(dāng)代家園啊，這是送分題。三個主要原因，一是因為離產(chǎn)業(yè)區(qū)近，碼農(nóng)們抬高了板塊價值。二是小區(qū)次新，肯定比老房受追捧。三是改善戶型，購買群體對價格不是太敏感，相對容易抬高價格。

但畢竟現(xiàn)在還是入學(xué)高峰，那在疊加學(xué)區(qū)溢價的情況下，西城的和育新的溢價部分應(yīng)該沒什么風(fēng)險，等過了明年再看吧，看到時候的政策。

僅供參考。

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