北京章哥,房地產從業20年,通曉業內門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
請問,我在海淀區成府路20號院有一套一室一廳,2016年上半年購買,東西朝向,43.3平米,是電梯房,樓層在中間,貸款還有50萬待還,屬于學院路學區。
孩子明年上小學,我工作在西城新街口地區,單位有政保,現在在想換房到這邊,有希望上黃小(據了解,前提是戶口落在新街口片區)。賣房前手頭有100w。未來能接受每個月房貸8000元。
想咨詢您,如果賣掉海淀房子換房至新街口,您推薦哪個小區?如果上不了黃小,西城北部您推薦哪個學區?另外,在西城買一百多萬的平房占坑靠譜嗎?
A:
1、成府路的這套房價值多少錢?減去貸款能有300萬左右吧?月供8000最高對應200萬之內貸款,300+100+200=600萬,稅費是否也包括了?再留出裝修等備用金,買500多萬的吧,550最高。是這個預算嗎?
2、這預算在新街口不算高,那就別限定哪個小區了,還是以具體房源為主吧。先讓中介按總價匹配房源,然后看房的時候計算租售比,同等房源的情況下,哪個數值低就是學區溢價低,意味著性價比高。
3、我沒明白,既然單位有新街口的政保,那還琢磨什么換學區啊?難道只要不能確定黃小就不要政保了嗎?這也太霸氣了。
但這也沒法操作啊,房籍戶籍只要落在了新街口,那除非單位的能量強大,否則不可能隨便跨區。但如果是大政保就提前知道了,也就沒必要限定新街口了。
再者說只要到了信息采集階段,換學區就幾乎來不及了,全款都夠嗆,何況還得貸款呢,我也沒聽說過敢這么操作的。
4、北部推薦哪個學區,肯定金德月啊,仨頂級學區,600萬也都能買到房。但還是這話,沒聽說過這種操作,普通人都不敢這么想,太瘋狂了。我建議還是老老實實的用政保吧,沒必要折騰,都沒必要瞎琢磨。
5、買100多萬的平房占坑,這房夠小的,但只要大中介的都靠譜兒。不放心的話就去派出所問問,過道房什么的他們都有備案,不讓遷戶和上學。另外這種房就是純占坑兒,用完了學位就盡快出手吧。
僅供參考。
二
Q:
請問,我現在住房山,孩子二年級下學期,考慮到市里離我上班近的地方買房轉學,我現在工作的地方在月壇學區,但有一個換工作的地方在健德門附近。家里換房預算有限,所以在猶豫,是買月壇,還是換工作買到朝陽那邊去。孩子目前成績一般,換學區房主要目的是想減輕他將來中考的風險。
兩邊對我來說各有利弊:
月壇:利在于不用換工作,地段已經很熟悉了,而且月壇學區高中升學率貌似很高。弊在于貴,買的話只能買老破小。
朝陽:利在于便宜一點,另外離我老公單位和我可能換的工作以后的單位都比較近。弊在于擔心朝陽目前學習風氣比較卷,高中升學率又不高。
主要想問您的是,一是朝陽和西城月壇學區的高中升學率差異有多大,朝陽靠東邊這一片的幾個學區升學率情況會不會好一些。二是綜合利弊,您覺得我應該考慮買哪里的房子,如果買朝陽的話,推薦哪個學區?(我們是轉學,沒辦法參加初中的直升)
A:
1、高中升學率?如果是指包括職高技校和民辦校的話都95%以上,或者說北京孩子只要是想上學,那就肯定有學上。但這種統計沒什么意思,如果是公辦普高率的話,北京的整體“真實平均值”是70%左右。其中東西城在80%以上,其他各區多數在60%以上。
但具體學區和各校的普高率我不知道,這還是咨詢搞教育的吧。而且北京只有東西海有強學區概念,其他各區都是某些單校實力強,沒必要把比例分攤到學區。
2、如果孩子的成績不是特別好,那常規建議是首選西城,普娃跟著大部隊至少不吃虧。朝陽則是對牛娃更友好,無論是單校、點招還是2+4都能占便宜。另外朝陽的好高中少,排名靠后的高中都意義不大,到高考時全年級都沒幾個一本。
3、選學區只能家長定,外人不好建議。朝陽那就首選幾個牛校學區吧,東部的80和成本,東北的清朝、陳分+清朝望京,北部的朝外、嘉銘和人朝。既然是預算能買在月壇,那朝陽的這些學區都能買到。如果只買對口中學的房子,那至少是溢價率相對低,也有可能買到沒溢價的,朝陽特色。
轉學是西城區不能參與直升,朝陽則是九年制和單校為主,只要進入了對口校,或者小升初房戶合一的都能正常升學。
4、另外多說一句,全北京所有不錯的學校都很卷,學校越好卷的越狠,渣校才是快樂教育呢。朝陽牛校確實卷孩子,但家長相對省心,陪著就行了。東西海則看學校氛圍吧,但如果想提升成績,家長得跟著孩子一塊兒卷。
僅供參考。
三
Q:
請問,我是孩子出生后,從石景山換房換到了朝陽,當時也是咨詢后,在價格能承受范圍內,選了南湖東園二區,對應初中是陳經倫分校,我孩子現在4歲了,南湖東園二區房子老小區,小三居,感覺居住又覺得有點小~所以又產生了想換房的想法。
所以想結合孩子上學,換大點房子的訴求,結合手里的預算還有300萬,可以賣掉南湖東園二區的房子(當時700萬買的),能不能給些建議。我上班在望京,爸爸上班在北辰~還希望給些考慮的方向。
A:
1、結合孩子上學,換大房子,那如果還在望京就看清朝望京學區對應的幾個小區,學校好,房子因為只對口中學而沒溢價,居住的性價比更高。有價格相對低的,增加面積不算難。
也可以看同為陳分學區的,畢竟總價提升到千萬了,那這種時期有可能買到不帶溢價的學區房,就拿幾個商品房小區,看房時讓中介算算租售比就行。
2、如果是在北辰,那就看中學對口朝外的。從學校角度可以算有所提升,單獨對口中學的也沒什么溢價,居住的性價比更高。另外也可以看博世祥園這種,高總價的就沒什么溢價了,各項兼顧。
另外如果是自住為主,也可以看匯園這種老公寓,曾經的全北京第一豪宅,甚至是全國第一個城市豪宅,質量和品質都很好。價格走勢這些年偏弱,但對應的就是居住的性價比高。
3、另外也可以看看嘉銘東區的,典型的就是嘉銘和融華世家那幾個,學校好+溢價不高,或者沒什么溢價,算各項兼顧。
僅供參考。
四
Q:
請問,通州區有一個106的房子適宜居住不打算置換,孩子今年4年級,考慮xsc,預算400以內買一個上學或者占坑的房。求推薦東城還是朝陽?東城資源更豐富且壓力小,但朝陽有單校劃片(陳本,清朝)。盼章哥專業分析。
A:
1、上學或占坑的房,這有什么區別嗎?400萬之內在東西海朝都算占坑房,都是用來占學位上學的。
2、東城還是朝陽,常規就是牛娃肯定去朝陽啊,普娃更適合東城。因為既然是小升初跨區,那牛娃如果在東城就只能是憑運氣派位,萬一排進普校不就吃虧了嗎?所以最好來朝陽,牛校大多數都能單校劃片,進入牛校的概率高,在校內能得到更好的資源和氛圍。
普娃就在東城就無所謂了,無論進入什么學校,得到的資源其實都差不多,跟著大部隊齊步走也挺好的,不吃虧。
3、所以這就評估自家孩子的天分和努力程度吧,沒有標準方案,只看哪里適合自己。
4、另外多說一句,東城的人均資源比朝陽豐富是肯定的,但所謂壓力小就看家長的預期了。期望值不高的話在哪兒都沒什么壓力,都是快樂教育。期望值高在哪兒都壓力大,而且學校越好,周邊牛娃越多的地方壓力越大。
僅供參考。
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