你首付100萬，貸款400萬，買下一套售價500萬的當下主打的四代住宅新房，零公攤且帶會所泳池。等兩年后，開發商把房子交給你時，你首付的100萬損失了這兩年的存款利息3萬元；等額本息30年所貸款的400萬中，這兩年光是還利息就還掉23萬；買房的契稅和維修基金大概占到總房款的2%，也就是10萬元。

而如果你買的是二手現房，這兩年本可以把它租出去賺取租金收益，兩年應該能租到14萬。由于買的是期房，這部分收益也沒有了。所以，實際資金成本一共增加了50萬，大概占總房款的10%。也就是說，從你現在買入這套500萬的房子開始，到兩年后拿到房子，必須要賣超過550萬才不會虧錢。

但問題在于，當你把這些資金成本算給下一個來看房的買家時，你覺得他會愿意承擔這些加價嗎？或者換個角度，你現在去買別人的二手房時，愿意承擔房東因這些理由抬高的價格嗎？所以這就是眼下樓市的一個困境。買新房的人因為前面幾年房貸等額本息的高利息占比，和延遲兩年拿房而損失的租金權益，導致其真實成本增加了很多。但這個代價你要是想讓后來接盤二手房的買家去承擔，人家肯定不會認。也就是說，房子買到之后，基本上就很難通過房價上漲去賺取利潤。

如果買了房子不賺錢，且大概率會虧損，那你還愿意去買嗎？或者換個問法，你是否愿意把房子也看成一種消費品，能打心底接受買到就虧的局面，就像車子或者其他商品一樣？所以這才是現在的房地產市場真正需要探討和解決的問題。

目前的樓市所給出的解決方案是什么呢？就是當下各大房企開發商都在營銷的新概念，四代住宅、大戶型、零公攤、小區自帶會所泳池、超過3米層高等等一系列的新標準，就有點像是新能源汽車去取代燃油車的感覺，直接換一個維度去打，營造出差異化的概念，來讓消費者買單。

那這一套邏輯到底會不會有成效呢？這里會涉及到兩個問題。一是買房者的置換鏈條受到了阻礙。現在的新房雖然看起來很好，但面積都很大，加上各種豪華概念營銷，總價都不便宜。就算是一個中產家庭，也很難憑空負擔得起一套小區帶會所的高端大平層。

因此，買家必須要把手頭已有的二手房賣掉，才能有錢去付首付買新房。但這就又回到我們開頭所提到的問題了，就是現在的二手房都沒有辦法讓后面接盤的買家認可你的資金成本，想賣房，基本只能虧本賣才能成交。如果不是需要用錢，萬不得已，誰又愿意忍痛割愛虧掉幾十上百萬呢？寧愿把房子握在手里，也不想完成交易，這就很像股民買股票被套住的心態，就是只要我不賣，我就沒有虧。那問題來了，當多數中產都不愿意把手頭的房子割肉賣掉的時候，他們哪來的首付款去接盤現在的新房呢？

而且，房企開發商之間的競爭也很激烈。小區基本上清一色的會所、泳池高端標配，但當大家都有這些的時候，那就等于都沒有優勢可言了。于是，消費者們陷入了審美疲勞，并且購買力不足，開發商去化周期很慢，甚至可能會影響交付標準和工期。

第二個很現實的問題就是，這些會所泳池雖然看起來高大上，真的能一直運營下去嗎？這其實很考驗后期物業費的成本覆蓋和運營，一旦運營不善，泳池里的臭水反而會成為小區的一種景觀污點。

因此，現在不管你是買房還是賣房，都需要把以上這些問題考慮清楚，而不是腦袋一熱就做出不理性的選擇。幾年前我給大家做過房價拐點和現金為王的預判，當時相信的人還并不多，但現在回看早已是滄海桑田。樓市是一個長周期的金融產物，同一個選擇，你過兩年再看和過5年再看，評判結果完全不一樣。有人2019年買房，2021年看到房價漲了，慶幸自己買得對，結果到了2024年才發現已經虧麻了。

因此，你真正要做的是在不同的時間段里都能搞清楚這個游戲的底層邏輯，從而在人生的長河里不被風浪卷走，這看起來很難，但其實也很有趣。