高科技投資已步入回報期。

撰文/ 馮婉瑜

編輯/ 高巖

面對市場的發展，賽道的改變，加快轉型已成為多數房企的選擇。當前，房地產行業已經步入深度轉型階段。

10月27日，國務院下發保障房14號文，即《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，提出推動建立新型的房地產業轉型發展模式。

在持續推進的房企轉型大潮中，新湖中寶通過提前布局戰略型轉型，包括高科技投資向數字經濟+高端制造轉型，地產業務從重資產開發向地產資產管理業務轉型，整體呈穩健高質量發展態勢，正在成為后地產時代的“隱形冠軍”。

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提前布局轉型，平穩渡過行業周期

提到轉型，新湖中寶是國內較早開始邁出轉型一步的房企。

2019年，彼時中國的房地產市場仍處于上行發展時期，業內房企依然熱衷規模競賽。而新湖中寶當年通過向融創中國、綠城中國轉讓了一批位于華東和東北地區的地產項目，套現近200億元。

這一“不走尋常路”的行為曾被外界誤讀為斷臂求生。

然而，事實上，當時國內房市已經加速收緊，在“房住不炒”政策的影響下，當年全國商品房成交面積增速持續放緩，銷售額平穩增長。房地產投資屬性逐漸減弱，消費屬性逐漸加強。

面對地產行業持續深度調整和信用危機的夾擊，管理層的洞察力和決策力，往往是一家企業在大潮褪去時的定力。新湖中寶實控人黃偉早有準備，一直對地產采取較為克制的發展態度，在2019年便開始有意識的壓縮投資，向輕資產轉型，同時培育新的產業在未來逐步替代地產的主導地位。

有接近新湖中寶的業內人士表示，“黃老板的風險意識比較強，之前投資的產業就比較多，不敢全壓在地產上，也不拿高價地。2019年，他認為從‘房住不炒’的政策環境看，地產的高杠桿、高周轉經營模式難以為繼，因此有意識的開始準備轉型。”

新湖很早就開始謀劃出路。從2019年起，新湖開始大規模減配地產。這些年來，新湖在土地市場上，也并不活躍。

即使在今年，新湖中寶仍舊保持此前拿地謹慎的風格。根據新湖中寶發布的2023年三季度經營數據公告，2023年1-9月，新湖中寶新增土地儲備僅10.06萬平方米，新增建筑面積僅22.42萬平方米，其中公司權益新增土地儲備5.07萬平方米，權益新增建筑面積11.3萬平方米。

正是憑借實控人黃偉的深刻洞察和提前布局，新湖中寶這家老牌房企才能在后續滾滾而來的房地產“地震”中平穩渡過。

2021年房地產行業出現了整體負增長，進入2022年行業整體利潤率持續下降并探底，企業各項利潤率指標均已降至歷史最低水平。超過70%的房企遭遇了減收減利的困境，近一半的企業凈利潤出現虧損，超過90%的房企的凈利率和歸母凈利率都出現了下降。

在很多房企經營現金流為負，為資金抓狂時，新湖中寶的經營性現金流，據其2022年財報，2022年持續為正，全年凈流入34億元。這也是新湖第三年經營性現金流為正。

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有序退出、有序替代

目前，新湖中寶已完全明確了自身的轉型方向。去年5月23日，新湖中寶董事長林俊波曾在2021年度業績暨現金分紅說明會上介紹公司戰略時指出，新湖中寶的定位是地產+投資，并實施兩大戰略轉型，即通過地產投資向高科技和先進制造業領域投資的轉型和地產開發向地產資產管理模式的轉型。

“有序退出、有序替代”是新湖中寶對地產板塊的規劃。一方面，做精做優地產開發業務。持續積累優質資源，把握核心區域市場的結構性機會。另一方面，積極培育地產資產管理業務，實現地產業務從重資產、高杠桿模式向輕資產、低杠桿模式轉變。

此前幾年，由于新湖中寶在公開土地市場上活躍度不高，加上在投資領域積極加碼，被外界一度以為將要退出房地產行業。但實際上，這只是因為新湖中寶“手里有糧，心中不慌”。

相比其他房企的高周轉模式，新湖中寶拿地“少而精”。新湖中寶的土地儲備，主要集中在以上海為中心的長三角經濟發達地區，早年的拿地成本較低，如今的地價已經今非昔比。而其70%的存量房地產項目，也正是處于經濟活躍的江浙滬地區，其價值不言而喻。

作為最早在2001年就參與上海舊城改造的民營企業之一，新湖中寶正是通過舊改項目進入上海土地市場。

2001年，新湖接下了上海內環線以內最大的舊城改造項目之一——東新村舊改地塊的安置拆遷工作，打造成為如今上海舊改項目成功案例之一——新湖明珠城；2002年，新湖又接下了當時的閘北區青-12地塊舊城改造項目，歷時多年推出品質項目——新湖青藍國際。

目前，新湖中寶在上海四大內環的項目進展順利。新湖明珠城三期四標已全部銷售完畢，實現銷售收入125億元，青藍國際二期于2021年兩次開盤均完成銷售，實現銷售收入75億元。天虹項目已完成土地征收，并取得建筑工程施工許可證進入施工階段；亞龍項目亦即將完成征收。

地產業務的轉型上，新湖中寶以項目管理人的身份，或以品牌輸出的形式，加大輕資產業務輸出力度，向有開發管理能力的地產資產管理公司轉型。“重點拓展與第三方特別是國資、城投公司的合作，真正發揮混合所有制優勢。通過輕資產模式重新贏得發展機會。”新湖在2022年年報中提到。

2019年開始，新湖中寶開始優化資產結構，開始向輕資產運營模式轉型。2019年7月，新湖中寶將甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益，作價約67億元出售給融創；2019年12月-2020年4月，新湖中寶將三處資產出售給綠城中國。同時，新湖中寶還依靠公司品牌的溢價能力，在樂清、上饒等多個項目上，與第三方企業等合資設立公司共同開發，形成了多方合作出資，并由公司操盤的輕資產運營合作模式。

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前瞻布局，高科技投資已步入回報期

新湖中寶自2015年起就已著手布局高科技企業的投資。2019年，新湖中寶就踏上以“增配科技、減配地產”為大方向的轉型之路。

具體來看，高科技投資分為數字經濟及高端制造兩個領域。

據其2022年年報，目前其對高科技企業的投資累計已超過100億元。

數字經濟領域，新湖中寶持續引導傳統企業向數字化轉型，加速數字化企業集聚。如今已形成較為龐大的規模和體系，眾多被投企業擁有國際領先的國產自主可控技術和數字化技術。

比如新湖中寶前瞻布局區塊鏈行業，投資以構建web3.0為核心，打造未來數字生態的趣鏈科技；助推擁有百萬集群吞吐與毫秒級延時的數據實施智能處理領軍企業邦盛科技；孵化國內領先、國際一流的數碼印花行業龍頭宏華數科；布局深耕云原生、結合容器與底層資源松耦合特性，打造“一云多芯”信創云解決方案的諧云科技等。

高端制造領域，主要包含新能源電池負極材料、氟化工及數碼噴印等兩大產業鏈。以新湖中寶投資的宏華數科為例，這家公司的紡織數碼噴印業務規模全球最大，被外界譽為數碼噴印領域的“隱形冠軍”。

作為重要股東，新湖中寶與宏華數科合資建立宏華百錦千印，在湖州建立時尚產業數字化綠色賦能平臺。“公司將在條件成熟時，在浙江、江蘇等紡織行業發達區域，將宏華新的紡織生態鏈進行復制。”新湖中寶在2022年年報中提到。

在新能源負極材料產業上，新湖中寶則早早地進行了布局。如2021年11月，新湖中寶中寶的新能源關鍵材料經營管理總部項目，就入駐了衢州海創園二期，主營新材料技術研發和銷售，擬在全國范圍生產鋰電解液關鍵組成原料。新湖中寶投資的衢發瑞新能源材料有限公司，將利用衢州新材料產業聚集優勢，在衢州市智造新城征用土地450畝，達產后形成年產40萬噸新型高性能負極材料的生產能力。

如此“星羅棋布”的投資也正在為新湖中寶創造抵御行業震蕩的固本價值。2019年-2022年三季度，新中寶的投資收益分別為36.44億、46.09億、35.74億、20.76億，占凈利潤的比重均高于100%，分別為128%、169%、160%、132%。

據其2022年中報，新湖中寶對高科技企業的投資累計超過100億元，投資的企業中已有3家登陸科創板，1家登陸創業板，1家通過發審會，未來3年左右將有約10家被投資企業進入IPO。

提前布局、有序迭代、精準投資。行業分析人士認為，新湖中寶的每一步都為當代房企做出了穿越周期的良好示范，這樣一家眼光獨到的非典型房企，在行業深度轉型背景下，有望成為后地產時代的“隱形冠軍”。

對于房地產企業的轉型發展，你有什么看法？留言區聊聊吧。