去年以來,商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域寒意襲人。
恒隆地產(chǎn)租賃收入下滑、核心高端商場表現(xiàn)疲軟;瑞安房地產(chǎn)利潤跌幅超七成,單盤依賴與產(chǎn)品失效問題凸顯;太古地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧,香港置地虧損擴大。
債務(wù)高壓下,一眾開發(fā)商紛紛踏上轉(zhuǎn)型之路,港資房企們也在經(jīng)歷著變革與挑戰(zhàn)。
01
恒隆高端商業(yè)失守
2024年,上述開發(fā)商的利潤水平都出現(xiàn)不同程度下滑,甚至由盈轉(zhuǎn)虧。
營收來看,去年得益于香港及內(nèi)地市場物業(yè)銷售所帶來的貢獻,恒隆地產(chǎn)全年實現(xiàn)營收112.42億港元,較上年增長8.98%,其中內(nèi)地市場對應(yīng)67.11億港元,占比近60%。
不過,收入規(guī)模的增長并未同步轉(zhuǎn)化為利潤,恒隆地產(chǎn)其實越賣越虧。
去年合共15.38億港元的物業(yè)銷售收入最終帶來2.45億港元的營業(yè)虧損。其中內(nèi)地虧損1.97億港元,香港市場虧損0.48億港元。對比2023年,彼時恒隆地產(chǎn)沒有產(chǎn)生物業(yè)銷售收入,該細分項下對應(yīng)的營業(yè)利潤為-0.52億港元。
(制圖:吳典)
另外,去年恒隆地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)——租賃收入同比下降6%至95.15億港元,其中內(nèi)地市場下降5%(若以人民幣計,商場收入同比減少3%,辦公樓減少6%),香港市場下降9%。由于銷售租金減少,而利息成本增加,該公司股東應(yīng)占基本租賃利潤同比下滑18%,為34.22億港元。
高端商場方面,上海恒隆廣場收入同比下跌 6%,租戶銷售額跌幅高達 22%;上海港匯恒隆廣場租金收入和租戶銷售額降幅分別為 3% 和 12%;沈陽市府恒隆廣場和武漢恒隆廣場的收入和租戶銷售額均出現(xiàn)同比兩位數(shù)的下滑。
影響之下,2024年恒隆地產(chǎn)整體營業(yè)利潤為64.55億港元,不及上年的73.89億港元,歸母凈利潤更是同比下滑45.77%至21.53億港元。
02
瑞安凈利跌超七成
相較恒隆地產(chǎn),瑞安房地產(chǎn)的利潤跌幅更大。
去年瑞安房地產(chǎn)實現(xiàn)收入81.73億元,同比減少超16%;利潤8.1億元,同比下降42%;期間歸母凈利潤1.8億元,相較去年同期更是大跌77.78%。對于利潤大幅下滑,公司給出的解釋是“住宅物業(yè)落成數(shù)目減少,以及已確認的物業(yè)銷售減少”。
(制圖:吳典)
具體來看,物業(yè)銷售確認收入43.56億元,同比下降超26%;租金及相關(guān)收入實現(xiàn)35.47億元,同比增長9%。其中,77%的租金收入來自上海的物業(yè)組合。
相較數(shù)據(jù)端的下滑,瑞安房地產(chǎn)年報暴露出的更大問題在于單盤依賴和產(chǎn)品失效。
2024年瑞安房地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額150.55億元,同比上升32%,其中住宅銷售額145.53億元,占比近97%。而住宅銷售額的大幅上漲主要得益于翠湖天地六期項目,項目開盤當(dāng)天108套房源全部售罄,實現(xiàn)銷售額119.79億元,這也意味著108套翠湖天地六期貢獻了瑞安房地產(chǎn)去年住宅銷售額的82%。如果剔除該項目的特殊貢獻,瑞安在住宅市場的銷售表現(xiàn)沒那么樂觀。
孫婉秋攝
實際上,瑞安房地產(chǎn)去年在上海并非只有翠湖六期一個豪宅,還有楊浦濱江板塊的翠湖濱江項目。
該項目為風(fēng)貌別墅,去年7月開盤,房地聯(lián)動價為21萬/㎡,總價約3000萬起(少量房源),主力房源在4000萬-9000萬左右。受產(chǎn)品、定位、地段等因素影響,項目開盤表現(xiàn)不佳,開盤一個月,90套房源僅銷售14套,網(wǎng)簽率15%左右,且項目后續(xù)去化不利,年報里甚至沒有披露翠湖濱江的銷售量和銷售金額,僅含糊表示“已售出6300平方米”。由于翠湖濱江房源建面在160-410平方米之間且戶型多樣,如果粗略以250平方米作為平均值,6300平方米相當(dāng)于僅售出25套左右。
近期有上海市場的獨立經(jīng)紀人對記者表示,翠湖濱江目前銷售了30套左右,尚有大量房源未售。
翠湖濱江的折戟也讓市場質(zhì)疑,瑞安房地產(chǎn)的住宅產(chǎn)品依然高度依賴地段,只是隨著新天地的貨值越賣越少,瑞安未來再靠單盤“神話”撐業(yè)績怕是并不容易。
除了上海非核心地段表現(xiàn)不佳,瑞安房地產(chǎn)在非核心城市也正遭遇挑戰(zhàn)。
年報顯示,瑞安房地產(chǎn)2025年及以后可供銷售及預(yù)售的住宅物業(yè)建筑面積約17.63萬平方米,其中武漢占據(jù)大頭,武漢天地、武漢創(chuàng)新天地和武漢長江天地三個項目建筑面積達14.92萬平方米,占比達85%,其中武漢長江天地一個項目面積就達9.66萬平方米。從貨值來看更為直觀,269億元的住宅權(quán)益可售貨值中,武漢長江天地對應(yīng)177億元,占比66%。
這也意味著武漢長江天地的項目表現(xiàn)將直接影響瑞安房地產(chǎn)未來幾年的業(yè)績。
這是瑞安房地產(chǎn)進入武漢市場的第三個項目,2023年開盤以來,武漢長江天地總計推出了890套房源。武漢住房和城市更新局數(shù)據(jù)顯示,截至5月23日中午,該項目住房已售368套,非住房已售9套,去化率僅為42%。
今年開年,武漢長江天地不得不降價搶收,有房源從之前的3.5萬/平起降到了2.5萬/平起,降幅近三成。
太古地產(chǎn)去年則是由盈轉(zhuǎn)虧。全年太古地產(chǎn)營收同比下降2%至144.28億港元,歸母凈利潤從上年的26.37億港元降至-7.66億港元,導(dǎo)致虧損的原因之一是報告期內(nèi)投資物業(yè)公平值虧損擴大至59.96億港元。
(制圖:吳典)
報告期內(nèi),太古地產(chǎn)錄得辦公樓租金收入54.88億港元,不及上年同期的58.35億港元。按其在年報中所言,去年香港辦公樓物業(yè)組合租金收入總額51.09億港元,同比下跌7%,去除出售港島東中心9個樓層所失去的收入,租金收入總額減少4%。
記者注意到,在太古地產(chǎn)香港辦公樓物業(yè)組合中,出租率最高的為太古廣場,對應(yīng)95%,最低的為太古坊二座,為69%。太古地產(chǎn)預(yù)計,2025年香港辦公樓市場仍將低迷。
同樣受香港寫字樓租金下跌影響,香港置地的投資物業(yè)估值下降,疊加退出內(nèi)地住宅開發(fā)業(yè)務(wù)導(dǎo)致的減值計提影響,2024年該集團全年虧損13.85億美元,虧幅較上年進一步擴大。
0 3
債務(wù)高壓下變革
利潤端的不景氣倒逼開發(fā)商求變。
比如香港置地,公開信息顯示,該集團在去年提出要退出內(nèi)地住宅開發(fā)業(yè)務(wù),也是因此對“Build-to-Sell(建售業(yè)務(wù))”計提減值3.14億美元,其未來還有58億美元的存量住宅資產(chǎn)也將逐步退出,向純高端商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
按計劃,香港置地將進一步加大對中國香港、新加坡及上海等核心市場現(xiàn)有的旗艦綜合體項目的投資,并選擇性拓展到其他亞洲主要城市中,尤其是在房地產(chǎn)周期的各個階段都能享受到更高租金回報和出租率的城市。
此外,香港置地未來可能還會考慮以房地產(chǎn)信托基金(REITs)來回收資本或者其他第三方資本工具,從而擴大集團投資物業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模,希望在2035年將投資房地產(chǎn)管理規(guī)模從400億美元增至1000億美元。
2025年,香港置地將有南京的JL CENTRAL,以及上海、重慶、南京、杭州的四個光環(huán)項目開業(yè),蘇州中環(huán)、重慶中環(huán)萬象城計劃2026年開業(yè),上海西岸中環(huán)則將于2027年開業(yè)。
不僅如此,香港置地還計劃在未來10年以出售非核心商業(yè)資產(chǎn)等方式回收100億美元資金,其中在2027年前通過資產(chǎn)處置回收40億—60億美元。2024年,其已回收超2.9億美元資金,其中80%用于降低凈債務(wù)與投資核心項目,20%用于股份回購。
努力降低債務(wù)的還有瑞安房地產(chǎn)。
根據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù),截至2024年,瑞安房地產(chǎn)的賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為49.54億元,對應(yīng)一年內(nèi)到期的債務(wù)金額為82.64億元,資金缺口明顯。
有報道指出,截至今年3月,瑞安房地產(chǎn)已償還4.9億美元債,占2025年到期的近七成;且通過出售鴻壽坊65%股權(quán)套現(xiàn)12億元,重創(chuàng)智天地股權(quán)架構(gòu)等,試圖用資產(chǎn)換流動性,轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。
太古地產(chǎn)則在不斷推進內(nèi)地布局。2022年初,太古地產(chǎn)宣布未來10年在核心市場投資1000億港元,其中50%將投向中國內(nèi)地。經(jīng)過三年發(fā)展,目前已有92%的承諾資金已投放。
太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦曾介紹稱,太古地產(chǎn)已將太古坊產(chǎn)品線引入北京,陸家嘴太古源是太古地產(chǎn)在內(nèi)地的首個住宅項目,“我們一直以長期發(fā)展的眼光看待內(nèi)地市場,希望能夠繼續(xù)尋找更多投資機會”。
左宇攝
其表示,接下來太古地產(chǎn)將不斷落實投資中的項目,同時太古地產(chǎn)希望能夠在深圳尋找新機會,并發(fā)展太古里項目,在內(nèi)地實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。
不過太古地產(chǎn)同樣面臨資金問題,截至2024年末,其賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為51.21億港元,而其一年內(nèi)須償還的長期借款及債券規(guī)模為67.6億港元。
記者 孫婉秋 吳典
編輯 張俊才
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