編者按：推開一扇門，有人看見三代同堂的煙火，有人撞見獨自拼湊的晨昏，有人在精裝樣板間描摹未來，也有人從老照片打撈褪色的屋檐。“家”從來不是千篇一律的鋼筋水泥，而是無數種生活形態的容器。在本系列中，我們將從不同視角、不同錨點來探索和還原不同人眼中的“家”。

自2025年“好房子”國家標準頒布并生效以來，中海地產、保利發展、華潤置地、招商蛇口等房企陸續公布了“好房子”產品系的具體內容及標準，“好房子”項目也開始密集進入市場。

從各大房企已發布的“好房子”產品系內容看，多數房企的目標不僅限于提升得房率、優化陽臺設計、增加層高、設置架空層或風雨連廊等顯性標準，更注重解決行業普遍痛點，滿足用戶的真實需求。

某房企的產品負責人稱，購房者買房更多是為了滿足某種生活方式的需求，這些需求往往連購房者自己也未必能清晰表達，旁人更難以洞察。開發商不僅需要深刻理解這些需求，還要將這些“看不見”的需求轉化為具體的產品設計。

這位負責人稱，由于行業長期習慣傳統的開發模式，轉變開發思維和工作方式頗為艱難。房企需從解決客戶痛點和滿足客戶需求入手，不斷完善產品，逐步塑造自身的能力。

解決痛點

根據中指研究院2024年住宅質量投訴報告，房屋滲漏問題投訴占比18%，噪音問題投訴占比15%，收納空間不足投訴占比12%。這些痛點成為房企打造“好房子”的重點方向。

在推出“好房子”產品系前，中海地產基于3.3萬份客戶案例，梳理出“6633”居住需求框架，聚焦漏水、噪音、防火等172項需求中的101項高頻痛點。其“好房子”產品系的核心在于優先解決房屋的基礎品質問題。

“6633”居住需求框架包括六不、六防、三省和三要。六不是不漏、不臭、不吵、不沒（無信號等）、不堵、不裂；六防是防災、防盜、防火、防電、防摔、防撞；三省是省心、省錢、省力；三要是實用、健康、關懷。

針對這些痛點，中海地產在“好房子”產品中提出了具體的解決方案。

在防水方面，采用自粘聚合物改性瀝青防水卷材，配合節點密封膠等材料。在北京中海甲叁號院項目中，通過“三道設防 + 細部加強”工藝，使滲漏率較行業平均水平降低約80%，交付后相關投訴幾乎為零。

降噪方面，中海地產研發的石膏復合材料隔聲樓板系統，將撞擊聲控制在65分貝以下，在北京海淀多個項目中，通過這一方式有效解決樓上腳步聲擾民問題，相關投訴率下降87%。

對于門窗漏風這一痛點，中海地產采用多腔體斷橋鋁型材搭配汽車級密封膠條，氣密性達到8級標準，較普通門窗提升40%。

華潤置地在“好房子”全場景產品體系中也將解決住戶痛點列為重點目標。以北京海淀朱房項目為例，華潤置地采用“夾膠中空玻璃 + 阻尼隔音板”組合，通過增加50毫米阻尼隔音層，可以有效降低住戶練習鋼琴時鄰里間的困擾；在深圳華潤城項目中，華潤置地通過優化樓板結構設計并增加彈性墊層，將室內噪音控制在35分貝以下，業主對隔音效果的滿意度高達95%。

一些痛點具有普遍性，如滲漏和隔音問題；而有些痛點則因群體而異。例如，老年人居住的痛點包括上衛生間困難、易摔倒；三代同堂家庭更關注私密空間等。

保利發展的“好房子”產品體系推出了“成長型戶型”，通過移動隔斷墻靈活調整空間布局，業主可以自由切換兩居室和三居室。此外，保利發展的部分項目通過在衛生間安裝L型扶手、使用防滑石材、降低廚房操作臺高度等滿足老年人的居住需求。

上述產品負責人表示，業主面臨的普遍痛點大多不存在技術難題，長期未能解決主要是因為過去在高周轉模式下，房企忽視客戶需求的慣性使然。

整合資源

在龍湖集團產品策略負責人林仕聰看來，住房需求分為基礎需求和幸福感兩個層次。目前房企聚焦的行業痛點仍在基礎需求層面。

大悅城控股產品中心總經理余佳表示，對開發商而言，要不要解決隔音等痛點是長期價值主張與短期經濟行為之間的權衡。傳統房地產開發更注重樣板間、售樓處、景觀呈現等顯性層面，但隨著市場轉變，近年來越來越多的開發商在“看不見”的地方投入更多精力。

除了解決基礎需求和“看不見”的痛點，大悅城控股和龍湖集團等房企通過整合內外部資源，進一步提升產品力和品牌識別度。例如，大悅城控股將中糧集團的健康理念融入地產項目，打造了“夢想廚房”等標簽。龍湖集團則整合旗下商業、養老、長租公寓、醫院等資源，融入“好房子”產品的標準配套，豐富住宅內涵與價值，同時拓展運營業態，形成開發與運營并重的格局。

中國建筑旗下的中海地產和中建智地利用母公司在建筑領域的資源優勢，解決普遍痛點。例如，廣州江灣潮起項目將滲漏率降至0.3%的技術，源自中建集團承建越秀地產舊改項目的經驗反哺。

招商蛇口和越秀地產則憑借在舊改領域的經驗，將項目與當地傳統文化相結合，形成獨具特色的產品。例如，招商蛇口在深圳崗廈村改造項目中保留“造王船”非遺工藝，并配建名校和社區食堂；越秀地產在上海外灘樾項目中仿照老上海洋房風格，打造地標性項目。

貝殼旗下的貝好家將在新房和二手房領域積累的大數據應用于項目開發，通過數據推演和反推，精準確定戶型、面積配比、去化周期等指標，覆蓋從拿地到銷售的整個流程。

華潤置地依托自身在商業運營領域的優勢及華潤集團在消費領域的資源，為住宅產品提供豐富的社區生活體驗，包括共享廚房、共享書房等社區活動空間。

房企構建“好房子”產品體系需整合內部資源，包括工程、設計、銷售等業務線，形成有機互動的整體；同時還會善用母公司及兄弟公司的資源優勢，例如，大悅城控股聯合中糧資本推出了廚房貸。

此外，房企還需整合上下游供應鏈資源，與科研機構合作突破技術難題或研發新設備，與供應商協作將新技術應用于項目。相較于傳統開發模式，“好房子”模式下房企與供應商的關系更加緊密。

林仕聰認為，房地產從“卷規模”進入“卷產品”時代，想要最大限度地洞察和滿足用戶深層次需求，房企需要具備更多的運營能力，而許多微觀層面的能力，一般房企難以觸及。

核心競爭力

在房地產行業從傳統住宅向“好房子”轉型的過程中，房企依托自身能力及背后資源，構建核心競爭力。

很多房企的核心競爭力離不開大股東或母公司的資源、理念和技術支撐。

大悅城“好房子”產品系的主動健康理念源于中糧集團。

中海地產敢挑戰100多項行業痛點，得益于大股東中國建筑在工程技術、綠色建材和智能制造領域的全球領先優勢。

中建集團自主研發的光伏建筑一體化技術，使呼和浩特中海河山大觀項目的社區能源自給率提升30%；數字孿生技術則助力中海地產鄭州高新區項目實現“設計-生產-施工”全鏈條數字化；北京中海甲叁號院采用中建五局研發的高性能混凝土，抗壓強度提升20%，同時碳排放降低15%。

華潤置地整合華潤集團在商業運營、消費服務和城市更新等領域的資源，打造“住宅+商業+產業”的復合生態。例如，通過商業IP與住宅項目聯動，深圳華潤城項目的社區商業銷售溢價率達25%；北京朱房項目采用華潤燃氣分布式能源技術，綜合能效提升至85%。

招商蛇口依托招商局集團在港口物流、產業投資和金融服務等領域的優勢，構建“前港-中區-后城”模式，在土地獲取的便利性和成本控制方面具有獨特優勢。

保利發展依托保利集團在文化藝術和城市運營等領域的資源，構建“文化+品質”雙輪驅動模式。例如，將保利藝術博物館資源融入社區，提升社區文化氛圍；保利劇院運營的社區文化中心定期舉辦藝術沙龍和親子活動。

此外，綠城中國與中交集團在TOD（軌道交通導向開發）和基礎設施建設領域形成協同，在交通配套、施工周期和建筑質量等方面具備獨特優勢；建發地產則利用建發集團的供應鏈優勢，在建安成本控制上獨具競爭力；貝好家的核心競爭力則體現在客戶大數據的應用上。

上述產品負責人認為，在構建核心競爭力的背景下，每家房企逐步形成個性化產品和氣質。過去同一區域的兩個項目差異不大，但現在差異日益明顯。

（作者 田國寶）

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田國寶

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