最近，河南信陽宣布全面推行現(xiàn)房銷售制度。

信陽市住建局印發(fā)相關(guān)文件，新取得施工項(xiàng)目許可證施工資料達(dá)主體封頂可申報(bào)預(yù)售，新出讓土地開發(fā)商品房一律現(xiàn)房銷售。

對于一個(gè)非一線城市而言，這樣的舉措無疑具有標(biāo)志性意義：它不僅挑戰(zhàn)了沿用20多年的商品房預(yù)售制度，也給當(dāng)下疲軟的樓市注入了不小的“制度震蕩”。

而在此之前，《彭博社》也曾報(bào)道稱，中國正考慮在全國范圍推廣現(xiàn)房銷售。

“現(xiàn)房交付”以及“預(yù)售取消”，這些傳聞?lì)l頻登上輿論熱榜。是地方摸索，還是頂層設(shè)計(jì)預(yù)演？這一變化將帶來哪些深遠(yuǎn)影響？這是一場可能重塑樓市運(yùn)行邏輯的制度轉(zhuǎn)向。

信陽的政策是，新出讓土地開發(fā)的商品房，直接“禁售期房”，必須等房子建成才能售賣。

這意味著開發(fā)商無法再依賴沙盤圖和樣板間就開盤賣房，必須先建設(shè)、后銷售——這將對開發(fā)商的資金鏈、項(xiàng)目周期和市場策略提出全面挑戰(zhàn)。

信陽為何敢先行？一方面可能是城市體量相對較小、土地財(cái)政依賴度低，改革阻力相對可控；另一方面，也表明地方層面正在積極響應(yīng)中央對房地產(chǎn)“新發(fā)展模式”的頂層部署。

在這次改革背后，是預(yù)售制度面臨系統(tǒng)性“失靈”。

早在2024年，二十屆三中全會(huì)就提出，要“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，為現(xiàn)房銷售模式的推進(jìn)埋下了伏筆。

那么，為何預(yù)售制度如今面臨改革壓力？

過去20年，中國樓市大多數(shù)商品房采取預(yù)售制度，即開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后便可銷售尚未完工的樓盤，購房者提前支付房款，用于支持項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)。

這一制度在樓市上行周期曾功不可沒：它大大加快了開發(fā)商資金回籠速度，支撐了行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式。

然而，一旦市場進(jìn)入下行周期，問題也隨之暴露：

高杠桿、高負(fù)債房企頻繁“爆雷”，項(xiàng)目爛尾問題頻發(fā)，嚴(yán)重侵蝕購房者信心，資金監(jiān)管存在漏洞，購房款并未真正用于工程建設(shè)。

這些飽受詬病的問題，早就該“清理干凈”了。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2021年新房市場中預(yù)售房占比高達(dá)90%；而到了2023年，這一比例已降至74%。與此同時(shí)，現(xiàn)房銷售面積同比增長19.1%，占比達(dá)30.8%，趨勢轉(zhuǎn)向已十分明顯。

現(xiàn)房銷售，就一定很美好嗎？它也有利與弊。

在購房者視角下，現(xiàn)房銷售無疑更具安全感——看得見、摸得著，不必?fù)?dān)心“爛尾”“貨不對板”等風(fēng)險(xiǎn)。而且對樓盤質(zhì)量的反饋更及時(shí)，也倒逼開發(fā)商注重施工過程。

所以，這個(gè)改革對消費(fèi)者、老百姓來說，是好事。

但從開發(fā)商角度看，這幾乎是一場“高難度模式切換”：

一位業(yè)內(nèi)人士透露，以一塊土地投入20億元計(jì)算，過去半年即可依靠預(yù)售快速回款，如今必須自籌資金撐到交付階段——開發(fā)周期拉長，財(cái)務(wù)成本激增，壓力巨大。

建設(shè)期間的銀行貸款利息、稅費(fèi)、人工成本需由開發(fā)商獨(dú)自承擔(dān)。而一旦市場波動(dòng)、銷售延遲，可能直接影響現(xiàn)金流，

另外也有一種值得擔(dān)憂的新問題，就是開發(fā)商為回款加快進(jìn)度，可能引發(fā)質(zhì)量問題。

現(xiàn)售制度的主要目的還是降低行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，尤其是擔(dān)憂房地產(chǎn)下行帶來的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。但它也會(huì)顯著降低房地產(chǎn)企業(yè)的增長速度，對整體行業(yè)擴(kuò)張形成掣肘。

因此，這場改革更像是一場平衡術(shù)：既要保購房者權(quán)益，又不能壓垮開發(fā)企業(yè)；既要防風(fēng)險(xiǎn)，又要穩(wěn)增長。

所以，試點(diǎn)和推廣也是慎之又慎。雖然信陽先行一步，海南此前也有試點(diǎn)，但整體而言，中國目前并不具備全面實(shí)施現(xiàn)售制度的成熟條件。

住建部主管的《中國房地產(chǎn)報(bào)》5月18日發(fā)文表示，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)雖已在推行中，但全國范圍的“統(tǒng)一上馬”并不現(xiàn)實(shí)，可能對企業(yè)端造成更大經(jīng)營壓力，也會(huì)影響土地市場的穩(wěn)定。

專家普遍認(rèn)為，現(xiàn)售制度的推廣將是一個(gè)漸進(jìn)的過程：首批試點(diǎn)城市可能選擇二三線、投資屬性弱、改革阻力小的區(qū)域，而一線城市短期仍將保持現(xiàn)有預(yù)售與監(jiān)管并行機(jī)制。

另外，政策設(shè)計(jì)也需要配套融資支持、監(jiān)管機(jī)制、法律保障，避免開發(fā)商“斷血”，造成新的危機(jī)引信。

總體來說，現(xiàn)售制可以成為未來增量市場的主要選擇，在改善型住房、城市更新等領(lǐng)域推廣，有助于去除泡沫、回歸居住本質(zhì)。

從信陽的試點(diǎn)落地，到中央的改革信號(hào)，預(yù)示著中國房地產(chǎn)市場的邏輯正在重塑：從過去的“加速擴(kuò)張”，逐步過渡到“風(fēng)險(xiǎn)控制”和“可持續(xù)發(fā)展”。

未來樓市的關(guān)鍵詞，將不再是什么恒大式的“高杠桿”，而是真實(shí)交付和穩(wěn)定回報(bào)。

對于購房者來說，這意味著一個(gè)更透明、更安全的購房環(huán)境正在形成；但對于房企而言，意味著真正的“洗牌時(shí)刻”到來——誰能適應(yīng)新的游戲規(guī)則，誰才能在下一輪周期中脫穎而出。

從制度層面看，現(xiàn)房銷售是對“房住不炒”的延續(xù)和深化；但從市場層面看，它也可能是一場打破舊秩序、重塑行業(yè)格局的試驗(yàn)。

信陽打響“第一槍”，只是一個(gè)開始。預(yù)售制度會(huì)就此終結(jié)嗎？現(xiàn)售會(huì)成為主流嗎？這一切，仍需政策的智慧設(shè)計(jì)，也需市場的耐心等待。

唯一可以確定的是，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走到了一個(gè)轉(zhuǎn)彎處，而方向盤，正在慢慢轉(zhuǎn)動(dòng)。