最近，河南信陽宣布全面推行現房銷售制度。

信陽市住建局印發相關文件，新取得施工項目許可證施工資料達主體封頂可申報預售，新出讓土地開發商品房一律現房銷售。

對于一個非一線城市而言，這樣的舉措無疑具有標志性意義：它不僅挑戰了沿用20多年的商品房預售制度，也給當下疲軟的樓市注入了不小的“制度震蕩”。

而在此之前，《彭博社》也曾報道稱，中國正考慮在全國范圍推廣現房銷售。

“現房交付”以及“預售取消”，這些傳聞頻頻登上輿論熱榜。是地方摸索，還是頂層設計預演？這一變化將帶來哪些深遠影響？這是一場可能重塑樓市運行邏輯的制度轉向。

信陽的政策是，新出讓土地開發的商品房，直接“禁售期房”，必須等房子建成才能售賣。

這意味著開發商無法再依賴沙盤圖和樣板間就開盤賣房，必須先建設、后銷售——這將對開發商的資金鏈、項目周期和市場策略提出全面挑戰。

信陽為何敢先行？一方面可能是城市體量相對較小、土地財政依賴度低，改革阻力相對可控；另一方面，也表明地方層面正在積極響應中央對房地產“新發展模式”的頂層部署。

在這次改革背后，是預售制度面臨系統性“失靈”。

早在2024年，二十屆三中全會就提出，要“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”，為現房銷售模式的推進埋下了伏筆。

那么，為何預售制度如今面臨改革壓力？

過去20年，中國樓市大多數商品房采取預售制度，即開發商在取得預售許可證后便可銷售尚未完工的樓盤，購房者提前支付房款，用于支持項目繼續建設。

這一制度在樓市上行周期曾功不可沒：它大大加快了開發商資金回籠速度，支撐了行業的高周轉模式。

然而，一旦市場進入下行周期，問題也隨之暴露：

高杠桿、高負債房企頻繁“爆雷”，項目爛尾問題頻發，嚴重侵蝕購房者信心，資金監管存在漏洞，購房款并未真正用于工程建設。

這些飽受詬病的問題，早就該“清理干凈”了。

據公開數據顯示，2021年新房市場中預售房占比高達90%；而到了2023年，這一比例已降至74%。與此同時，現房銷售面積同比增長19.1%，占比達30.8%，趨勢轉向已十分明顯。

現房銷售，就一定很美好嗎？它也有利與弊。

在購房者視角下，現房銷售無疑更具安全感——看得見、摸得著，不必擔心“爛尾”“貨不對板”等風險。而且對樓盤質量的反饋更及時，也倒逼開發商注重施工過程。

所以，這個改革對消費者、老百姓來說，是好事。

但從開發商角度看，這幾乎是一場“高難度模式切換”：

一位業內人士透露，以一塊土地投入20億元計算，過去半年即可依靠預售快速回款，如今必須自籌資金撐到交付階段——開發周期拉長，財務成本激增，壓力巨大。

建設期間的銀行貸款利息、稅費、人工成本需由開發商獨自承擔。而一旦市場波動、銷售延遲，可能直接影響現金流，

另外也有一種值得擔憂的新問題，就是開發商為回款加快進度，可能引發質量問題。

現售制度的主要目的還是降低行業系統性風險，尤其是擔憂房地產下行帶來的系統性金融風險。但它也會顯著降低房地產企業的增長速度，對整體行業擴張形成掣肘。

因此，這場改革更像是一場平衡術：既要保購房者權益，又不能壓垮開發企業；既要防風險，又要穩增長。

所以，試點和推廣也是慎之又慎。雖然信陽先行一步，海南此前也有試點，但整體而言，中國目前并不具備全面實施現售制度的成熟條件。

住建部主管的《中國房地產報》5月18日發文表示，現房銷售試點雖已在推行中，但全國范圍的“統一上馬”并不現實，可能對企業端造成更大經營壓力，也會影響土地市場的穩定。

專家普遍認為，現售制度的推廣將是一個漸進的過程：首批試點城市可能選擇二三線、投資屬性弱、改革阻力小的區域，而一線城市短期仍將保持現有預售與監管并行機制。

另外，政策設計也需要配套融資支持、監管機制、法律保障，避免開發商“斷血”，造成新的危機引信。

總體來說，現售制可以成為未來增量市場的主要選擇，在改善型住房、城市更新等領域推廣，有助于去除泡沫、回歸居住本質。

從信陽的試點落地，到中央的改革信號，預示著中國房地產市場的邏輯正在重塑：從過去的“加速擴張”，逐步過渡到“風險控制”和“可持續發展”。

未來樓市的關鍵詞，將不再是什么恒大式的“高杠桿”，而是真實交付和穩定回報。

對于購房者來說，這意味著一個更透明、更安全的購房環境正在形成；但對于房企而言，意味著真正的“洗牌時刻”到來——誰能適應新的游戲規則，誰才能在下一輪周期中脫穎而出。

從制度層面看，現房銷售是對“房住不炒”的延續和深化；但從市場層面看，它也可能是一場打破舊秩序、重塑行業格局的試驗。

信陽打響“第一槍”，只是一個開始。預售制度會就此終結嗎？現售會成為主流嗎？這一切，仍需政策的智慧設計，也需市場的耐心等待。

唯一可以確定的是，中國房地產市場已經走到了一個轉彎處，而方向盤，正在慢慢轉動。