首付124萬打水漂？購房者敗訴的血淚教訓：簽合同前不做這4件事，坑要跳首付要白送！

周女士買房時交了124萬首付，銷售員口頭承諾“貸款辦不下來就退錢”。但后來銀行因為她收入不夠拒絕了貸款，銷售員也辭職了，開發商翻臉堅決不退錢，周女士起訴到法院，但判周女士輸了。

法院為什么判周女士輸呢？

周女士買房時事實上簽了兩份文件，一是前期的《定購協議》，銷售員說可以退錢。二是后期的《商品房買賣合同》，里面并沒有寫退款。

法院認為，銷售員說可以包退款但沒有寫到正式購房合同里法律上不認。為啥不認呢？

《民法典》規定，后簽訂的合同若明確調整了雙方的權利義務關系，則優先適用。因此，前面簽的文件雖然有退款但正式合同里沒有，被當成內容調整了并不做數。

這其實可以看作銷售挖的坑。

周女士雖然憋屈，但怪就怪在自己沒有好好看合同，沒有把銷售員的前期承諾寫進后面的合同里。

因《商品房買賣合同》里明確了因購房者原因導致貸款失敗需自行承擔違約責任，所以周女士因自身資質問題未能辦妥貸款就被視為違約了。

所以看好了，任何銷售承諾的“協助辦理貸款”或者是“退款”的承諾，若沒有被寫入正式合同，就只可以作為預約合同內容而不被法律認定。

簡單說，就是符合合同優先原則，后面的合同可以調整前面的承諾，一調整就廢了。

而周女士并不能提供充分證據去證明開發商欺詐或違約，所以只能接受敗訴結果。

這事其實可以看作銷售在挖坑，他們不先讓你核實購房資質而急于讓你簽購房合同，到最后不論你夠不夠資質都必須辦，而你如果對合同條款不熟悉，馬大哈般的認為之前的承諾有用，那就正好掉坑里了。

所以認知很重要，它對賺錢很重要，對被騙也很重要。

事實上，用后續合同覆蓋前期承諾來規避責任確實會讓人不服，而《商品房買賣合同》中的關于“首付款不退”的條款屬于格式條款確實不公平，但這需要購房者主動提出異議，若自己不爭取就維護不了自己的權益。

這種坑，可以說是信息不對稱造成的，也可以說是明顯的陷阱，考驗的是個體的認知問題。

而事實上，這種格式條款有違法律公正原則，屬于“免除己方責任加重對方責任”的情形。之前，如果周女士在訴訟中對此提出主張，堅決要求法院審查條款的公平性，是不是能扳回來呢？

這是一個很值得探討的問題。

如果如此丟掉120多萬顯然不可以，所以這種狀況下，周女士可能只有兩條路可走，一是全款購房，但后面要拿出幾百萬來全款購房顯然不現實。二是調整訴求，比如先起訴解除合同，后再主張返還部分款項。律師也建議其調整訴訟策略。

若合同解除成立，可能會依據《民法典》要求開發商返還款項，但周女士需承擔違約金，譬如會付出合同總價的10%的代價，她可能依然不會同意。

所以，最后周女士或只能嘗試去主張格式條款無效，死咬住首付款不退的條款存在有失公平的法律原則問題。

但能不能成功就難說了，譬如對方也會死咬住簽訂合同的前提是需要自己落實貸款沒有問題，畢竟，選擇按揭付款方式是屬于個人的自主選擇，開發商并沒有義務確保貸款獲批。

另外，周女士可追究中介或銷售員責任，如果銷售時存在虛假承諾，周女士可另案起訴其個人或中介公司主張締約過失責任。但前提是需要證據證明銷售員的行為構成欺詐或重大過失問題，且其與開發商存在著連帶責任關系。

此外，該案中涉及的開發商已經被多人起訴，或說明開發商存在著信譽風險和資金鏈問題，可能早沒錢了。所以就算官司贏了，周女士也可能拿不到錢，因此她需要提前申請凍結開發商賬戶，或需要申請強制執行來維護和保障自己的權益。

這事其實也提醒了所有人，在簽訂合同時要注意這么幾個問題：

一是需要嚴格審查合同條款。

購房合同一般都是格式條款，需要逐條核對合同內容是否有損自己的權益，譬如關于貸款失敗怎么辦以及首付能不能退等部分要一字一句地看清楚。如果有“不退錢”之類的條款必須堅決要求修改，否則寧可不買。

在這一事件中，周女士可能在簽合同時也提出過退款問題，但有可能被銷售或開發商方面以各種理由搪塞過去了，所以他才進了這個坑。

二是要保留證據，證據鏈越完善對自己越有利。

譬如要把開發商或銷售的口頭承諾進行錄音，要把書面補充協議進行證據固定，避免只依賴聊天記錄。

三，無論如何，最重要的是要求開發商將“貸款失敗可退款”這樣的內容寫入合同里。

四，最后一點就是要在簽合同前先評估自己的資格和履約能力，要先去銀行做預審，確定收入及征信沒問題再交錢，別依賴銷售，更不要相信銷售和開發商的嘴。

盲目依賴或相信銷售和開發商的承諾，可能是造成此類違約案件的最大原因。

房產交易中開發商與購房者的權力并不對等，法律對顯失公平的條款其實仍留有救濟空間。所以，周女士需要調整訴訟策略來爭取退款。

最后一定要記住，在法律上，合同大于口頭承諾，而購房合同上的每個字對普通人來說都可能成為坑，所以務必警惕。