開發(fā)商“協(xié)助貸款，辦不成退款”承諾成空，是銷售套路還是變相詐騙？

在湖北漢川，周女士的購房遭遇令人唏噓。2021年，她看中“天嶼湖天宮島”一套300多萬的雙拼別墅 ，因名下有貸款擔(dān)心按揭問題，銷售員王某信誓旦旦口頭承諾“按揭辦不下來就退房退款”，還建議她抵押老房子湊首付，稱開發(fā)商詹總能搞定銀行。周女士依言繳納124萬首付款，其中包含2萬元定金。然而三年過去，按揭毫無進(jìn)展，銷售員辭職拉黑她，開發(fā)商也拒絕退款。如今，周女士不僅別墅夢碎，百萬首付打了水漂，征信還出了問題，實(shí)在令人同情。這不禁讓人質(zhì)問，開發(fā)商的這種操作，是否可以理解為變相詐騙？

從事件過程來看，開發(fā)商的行為存在諸多疑點(diǎn)。銷售員當(dāng)初的承諾清晰明確，辦不成按揭便退房退款，這成為周女士決定抵押老房子、繳納首付款的重要依據(jù)。可后續(xù)呢，在長達(dá)兩年多的時(shí)間里，面對周女士的不斷催促，要么以“銀行審批嚴(yán)”“行長在催”等理由拖延，要么讓周女士不斷補(bǔ)充資料、更換銀行，始終沒有解決問題的誠意。當(dāng)銷售員辭職，開發(fā)商負(fù)責(zé)人詹總也將周女士拉黑，這種前后態(tài)度的巨大反差，很難不讓人懷疑他們一開始就沒打算兌現(xiàn)承諾，而是以虛假承諾誘導(dǎo)周女士入局。

從法律層面分析，雖然法院一審以《商品房買賣合同》中“按揭風(fēng)險(xiǎn)由購房者承擔(dān)”條款有效，此前《定購協(xié)議》的“可退可換”承諾因新合同失效為由，駁回周女士退還購房款等訴求，但這并不意味著開發(fā)商的行為就毫無問題。在簽訂合同過程中，開發(fā)商利用購房者對專業(yè)合同條款認(rèn)知不足的劣勢，設(shè)置對自身有利的條款，將貸款風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給購房者，而對于之前的口頭承諾，卻未在正式合同中予以明確，這無疑是利用信息不對稱給購房者挖下陷阱。周女士提供的聊天記錄顯示，銷售曾明確表示“批不下來可以退款”，這些證據(jù)表明開發(fā)商存在誤導(dǎo)消費(fèi)者的嫌疑。

再看開發(fā)商的背景，天眼查信息顯示，湖北天嶼湖生態(tài)文旅有限公司及其獨(dú)資控股的漢川市達(dá)利置業(yè)投資有限公司近8年有48次被法院列為被執(zhí)行人，3次被下達(dá)限制消費(fèi)令 ，近5年涉及11起商品房銷售合同糾紛。如此多的執(zhí)行記錄和糾紛案件，說明這家開發(fā)商在經(jīng)營過程中可能存在諸多不規(guī)范之處，周女士的遭遇或許并非個(gè)例。他們似乎對這類糾紛已經(jīng)習(xí)以為常，甚至在面對媒體詢問時(shí)，詹總還強(qiáng)硬回應(yīng)“讓她起訴”，這種傲慢的態(tài)度也凸顯出其對消費(fèi)者權(quán)益的漠視。

近年來，類似周女士這樣的購房糾紛并非少數(shù)。在商品房交易市場中，部分開發(fā)商為了追求利益最大化，不惜采用各種手段套路購房者，從虛假宣傳、夸大承諾，到設(shè)置合同陷阱、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，也擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。如果這種行為得不到有效遏制，將會(huì)有更多的購房者陷入困境，社會(huì)信任也會(huì)受到嚴(yán)重沖擊。

相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，對于開發(fā)商的銷售行為進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，要求開發(fā)商將所有承諾都明確寫入合同，避免口頭承諾帶來的糾紛隱患；對于合同條款的制定，要進(jìn)行嚴(yán)格審查，防止霸王條款損害消費(fèi)者權(quán)益。同時(shí)，購房者自身也需增強(qiáng)法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在購房前充分了解相關(guān)政策和合同條款，對于銷售的口頭承諾，務(wù)必要求其以書面形式確定下來，遇到糾紛時(shí)及時(shí)尋求法律幫助，用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。只有通過多方努力，才能讓房地產(chǎn)市場回歸理性、健康發(fā)展，讓消費(fèi)者不再為買房而提心吊膽，讓開發(fā)商的套路和變相詐騙行為無處遁形 。