文/上海進(jìn)深 魏薇

在較高容積率、高溢價(jià)地塊做高低配產(chǎn)品，保利置業(yè)也跟上了這波風(fēng)潮。

拿地半個(gè)月后，保利置業(yè)楊浦濱江項(xiàng)目規(guī)劃方案公示。

地塊擬建8幢5-17F住宅，包括3棟5-6F疊拼及5棟13-17F高層。整體是北高南低的布局，高層靠近北側(cè)定海港路，疊墅放在相對(duì)安靜的南側(cè)。地面未見垃圾房和P站，可能設(shè)置在地下。

北側(cè)現(xiàn)狀是老舊園區(qū)拆除后規(guī)劃了小學(xué)和商辦地塊，落地時(shí)間未知；南側(cè)是一片老破小，還有幼兒園；西側(cè)是東外灘一號(hào)；東側(cè)一路之隔就是復(fù)興島運(yùn)河。

小區(qū)車行、人行出入口完全分開，人行出入口在南側(cè)和東側(cè)，車行出入口在北側(cè)和西側(cè)。

車輛從北側(cè)進(jìn)入小區(qū)、行人從東側(cè)進(jìn)入小區(qū)時(shí)會(huì)經(jīng)過一片規(guī)劃綠地，車輛從南側(cè)進(jìn)入小區(qū)、行人從南側(cè)進(jìn)入小區(qū)則被景觀架構(gòu)包圍，歸家氛圍感很好，處處有景。

東側(cè)設(shè)計(jì)了下沉式庭院，部分樓棟有架空層，未來可能會(huì)結(jié)合下沉庭院打造泛會(huì)所。

下沉庭院周圍有一圈景觀架構(gòu)，應(yīng)該是風(fēng)雨連廊，連通下沉庭院和會(huì)所。

社區(qū)公共配套不含糊，內(nèi)部的戶型亮點(diǎn)也很多。

高層樓棟中，1#樓比較雜，有商品住宅、公共租賃住房和配套用房，樓王和大戶型預(yù)計(jì)是2#、3#樓，2#樓有連廊。

比較驚喜的是，所有的高層戶型，不論大小都是2梯2戶配置。

除了獨(dú)立電梯廳，還有多陽臺(tái)設(shè)計(jì)。其中，1#、5#、8#是南向雙陽臺(tái)，2#、3#是南向三陽臺(tái)。

疊墅產(chǎn)品也毫不吝嗇，贈(zèng)送的部分很多。

1、做了退層設(shè)計(jì)，上疊預(yù)計(jì)會(huì)有大露臺(tái)贈(zèng)送；

2、屋頂有造型，中間是平頂，周邊是四個(gè)坡屋面，上疊應(yīng)該會(huì)有閣樓贈(zèng)送；

3、規(guī)劃圖中標(biāo)識(shí)有采光天窗，下疊或會(huì)附贈(zèng)地下室。

從各項(xiàng)細(xì)節(jié)可以看出來，在現(xiàn)行規(guī)則下，保利置業(yè)幾乎將能上的配置都配了，在楊浦濱江將產(chǎn)品力卷到了極致。

剛過去不久的5月四批次土拍，保利置業(yè)以總價(jià)424063萬元，溢價(jià)26.3%競得楊浦區(qū)N090602單元L4-02地塊，樓面價(jià)80199元/㎡。

在整個(gè)競拍過程中，保利置業(yè)頗有勢在必得的氣勢，與中海不斷抬價(jià)。在此之前，4月中旬，保利置業(yè)的全資子公司上海盛真置業(yè)有限公司已發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，擬對(duì)該地塊投資61.0378億，建安費(fèi)為8.7394億元。

盛真置業(yè)的法定代表人為陳吉，此人同時(shí)也是保利置業(yè)上海公司總經(jīng)理。

超過8萬的樓面價(jià)、加上4000元的裝標(biāo)，保利置業(yè)項(xiàng)目未來售價(jià)預(yù)計(jì)12萬 /㎡，疊加的售價(jià)要突破14萬/㎡了。

保利置業(yè)是楊浦濱江的老玩家了，曾在此打造過翡麗甲第、保利瑯譽(yù)、保利瑯譽(yù)等項(xiàng)目，還有與華麗家族共同打造的蘭桂坊，正準(zhǔn)備入市。

蘭桂坊和此次地塊上的項(xiàng)目，也是保利置業(yè)在上海僅剩的、還未入市的兩個(gè)新項(xiàng)目。

前不久，保利置業(yè)在閔行梅隴的項(xiàng)目保利海上印入市，一批次認(rèn)購12小時(shí)觸發(fā)積分，最終認(rèn)購率高達(dá)230%，首批房源開盤一小時(shí)售罄，刷新了上海外環(huán)新盤的去化紀(jì)錄，成為2025年閔行首個(gè)日光盤。上周日二批次房源過會(huì)，均價(jià)7.9萬/㎡。

楊浦濱江的火藥味越來越濃。

去年10月25日，中海以32.131億元競得楊浦區(qū)定海社區(qū)K2-04、G2-5地塊，溢價(jià)率2.3%，成交樓面價(jià)6.92萬/㎡；即中海云邸玖章北區(qū)所在地塊。11月27日，中海又以總價(jià)36.45億元成功競得同單元內(nèi)K8-05地塊，溢價(jià)率為16.33%，成交樓面價(jià)73288元/m2；即中海云邸玖章南區(qū)所在地塊。

保利置業(yè)的L4-02地塊，比中海云邸7.3萬的樓板價(jià)還要再貴約10%。

中海云邸玖南區(qū)3棟小高層在4月28日首開清盤，推出187套建面約102-150㎡房源，均價(jià)約11.49萬元/㎡，認(rèn)購率突破200%，給了市場足夠的信心。二批次房源已過會(huì)，均價(jià)10.8萬/㎡，預(yù)計(jì)本周開啟認(rèn)購。

周邊其他新盤還有中建壹品外灘源著、縵云上海，對(duì)手的水準(zhǔn)都很高，保利置業(yè)也不得不卷。

在與周邊新盤的競爭中，保利置業(yè)通過大面積的贈(zèng)送，或許能抵消一部分因房價(jià)上漲給購房者帶來的壓力。

其中，中建壹品外灘源著位于地塊東北側(cè)約550米處，最近一次開盤時(shí)間是在3月29日，共推出114套建筑面積約99-146㎡的房源，均價(jià)約10.9萬元/㎡，開盤當(dāng)天去化約90%。還有部分高層和風(fēng)貌別墅待加推。

西南側(cè)約700米的縵云上海，主力在售總價(jià)在3000萬級(jí)，最近一次開盤時(shí)間是在去年9月14日，共推出104套建筑面積約206-229㎡的房源，均價(jià)約12.2萬元/㎡。

再遠(yuǎn)一點(diǎn)的保利建工海玥外灘序BUND98，這是一個(gè)全洋房小區(qū)，一批次推出223套建面約105-143㎡房源，均價(jià)10.93萬/㎡，認(rèn)購率超240%。目前樣板房已亮相，即將入市銷售。