財(cái)聯(lián)社5月27日訊（記者 王海春）位于上海的一套法拍房，成交單價(jià)超過了50萬元/平方米。

這一被拍賣標(biāo)的物，為位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路329弄30號(hào)1幢、2幢的花園住宅，合計(jì)建筑面積535.04平方米（1幢：426.6平方米、2幢：108.44平方米）。

上述房屋用途為居住，房屋類型為花園住宅，于5月26日開始拍賣。該標(biāo)的物起拍價(jià)2.5億元，以535.04平方米合計(jì)建筑面積計(jì)，被拍標(biāo)的物折合起拍單價(jià)約46.73萬元/平方米。

由此，該房屋成為近幾年以來，上海法拍房市場(chǎng)中最貴的房屋之一。

按競(jìng)買規(guī)則，本次拍賣保證金為2500萬元，增價(jià)幅度為100萬元及其整數(shù)倍。競(jìng)買記錄顯示，共有兩位買家參與競(jìng)買。經(jīng)過19輪競(jìng)價(jià)，競(jìng)買號(hào)為D7500的買家，于5月27日上午以2.7億元的價(jià)格拍得前述標(biāo)的物，較起拍價(jià)溢價(jià)2000萬元。以此計(jì)，該標(biāo)的物折合成交單價(jià)，約50.46萬元/平方米。

上海一套法拍房2.7億成交

據(jù)了解，本次被拍賣的房屋，所有者并非個(gè)人，而是企業(yè)。平臺(tái)信息顯示，前述房屋的權(quán)利人，為上海而之廣告有限公司。

據(jù)上海市第三中級(jí)人民法院決定書，2024年11月5日，法院根據(jù)相關(guān)申請(qǐng)，裁定受理上海而之廣告有限公司申請(qǐng)破產(chǎn)清算一案。按相關(guān)法規(guī)，法院按相應(yīng)程序指定上海匯同清算事務(wù)有限公司擔(dān)任上海而之廣告有限公司管理人。管理人職責(zé)中，包括管理和處分債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)等。

為何這一法拍房會(huì)以如此高的價(jià)格成交，對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，這與標(biāo)的物所在位置，以及房屋性質(zhì)等因素有關(guān)。

公開資料顯示，該房屋位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，所在小區(qū)為新華別墅小區(qū)，位于徐家匯商圈西北側(cè)，毗鄰上海交大。除地段方面擁有天然優(yōu)勢(shì)，該房屋花園住宅的房屋類型，亦具備稀缺性。

從價(jià)格角度看，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟指出，上海產(chǎn)權(quán)明晰、可正常交易的成套獨(dú)棟老洋房，預(yù)計(jì)不足百套，多分布于新華路、淮海路、建國(guó)路等傳統(tǒng)老洋房聚集區(qū)，其掛牌單價(jià)均超30萬元/平方米。

“本次被拍花園住宅的拍賣價(jià)格，單價(jià)遠(yuǎn)高于周邊市場(chǎng)二手房掛牌價(jià)；雖然單價(jià)偏高，但老洋房的人文價(jià)值，尤其是若有名人居住歷史，會(huì)對(duì)價(jià)格形成不小的影響。因此，對(duì)此類房屋評(píng)估時(shí)，不會(huì)只看地段，包括人文價(jià)值等也是考題的關(guān)鍵因素。”陸騎麟稱。

研究人員介紹，從價(jià)格維度考量，新華路板塊這一法拍房雖然具有位置等方面優(yōu)勢(shì)，但并非已成交房源中的“最貴”。

“浦東華洲君庭、九間堂等別墅項(xiàng)目，近幾年均有總價(jià)3億元上下的房源拍賣成交案例。不過，起拍單價(jià)超46萬元/平方米的房源仍屬罕見，在當(dāng)前法拍市場(chǎng)乃至二手房掛牌房源中，仍具有一席之地。”陸騎麟說。

事實(shí)上，上述標(biāo)的物成交價(jià)不低，但無論是總價(jià)還是單價(jià)，均未打破此前紀(jì)錄。

2021年10月，位于上海華山路889號(hào)的老洋房以8.5億元的總價(jià)成交，成交單價(jià)高達(dá)75萬元/平方米。該建筑建成于1948年，原為永安紡織印染公司副總經(jīng)理郭棣活的宅邸。

2024年4月，位于靜安區(qū)巨鹿路一套花園洋房以3.1億元的總價(jià)成交，該物業(yè)產(chǎn)證面積307平方米，高達(dá)100.9萬元/平方米的成交單價(jià)，打破此前華山路889號(hào)的單價(jià)紀(jì)錄，創(chuàng)出新歷史新高。

而從買家角度觀察，陸騎麟告訴記者，此類房產(chǎn)的成交情況，很大程度上取決于購房者的個(gè)人偏好以及資金實(shí)力。

“就競(jìng)拍者而言，這一級(jí)別的房屋，是實(shí)力買家資產(chǎn)配置的重要方向之一。目前，市場(chǎng)上具備這樣資源稟賦的房屋，數(shù)量并不多。在可選擇范圍相對(duì)有限的情況下，法拍市場(chǎng)成為買家購置此類資產(chǎn)的優(yōu)選途徑，因而其價(jià)格才能達(dá)到如此高位。此外，這類資產(chǎn)若作為融資抵押物，也具有一定優(yōu)勢(shì)，一旦業(yè)主面臨資金周轉(zhuǎn)需求，能夠通過變現(xiàn)等方式，為資金流轉(zhuǎn)提供有力支持。”陸騎麟補(bǔ)充道。

就法拍房市場(chǎng)情況，中指院分析師表示，近幾年法拍市場(chǎng)交易越來越受到市場(chǎng)重視，更多的機(jī)構(gòu)、銀行、以及購房者參與到法拍市場(chǎng)中。

以今年一季度情況為例，據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，法拍房源清倉率較高城市集中在長(zhǎng)三角地區(qū)，成交量TOP50城市中杭州清倉率最高，為69.34%，溫州、臺(tái)州兩個(gè)城市清倉率分別為66.8%、65.7%，排第二、第三位，上海清倉率高于62.5%，掛拍住宅房源576套，成交360套。

“盡管參與主體增多，但市場(chǎng)對(duì)價(jià)格敏感度同步提升，未來，高價(jià)值低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)或在法拍市場(chǎng)分化中展現(xiàn)相應(yīng)價(jià)值。整體而言，法拍市場(chǎng)熱度與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、資產(chǎn)流動(dòng)性緊密相關(guān)。”中指院分析師稱。

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女子花31萬拍下83平房子直呼"巨坑"：物業(yè)費(fèi)1年8000元

劉女士反映前段時(shí)間她在拍賣平臺(tái)上拍下了一套公寓，本想投資收收租結(jié)果仔細(xì)一打聽，每年的物業(yè)費(fèi)可以說是“天價(jià)”。

劉女士接受采訪

劉女士：有朋友在這旁邊買了這房子，覺得這個(gè)地段很不錯(cuò)，想賺這個(gè)租金收益，收益率回報(bào)率覺得很高，我也有興趣。因?yàn)樵谕獾兀揖驮诰W(wǎng)上看，剛好看到同一地段這里有個(gè)酒店在拍賣，市場(chǎng)周邊的價(jià)格我大概也了解了一下，大概二三十萬左右，跟我拍賣成交價(jià)差不多。

記者：租金回報(bào)呢？

劉女士：租金回報(bào)大概有十個(gè)點(diǎn)左右。

劉女士拍下的房間

劉女士介紹，她平時(shí)住在杭州在拍賣平臺(tái)上看中了紹興世紀(jì)東街上永利大酒店1702室，建筑面積83平方左右，3月30號(hào)她以312300元的價(jià)格拍下，目前交了5萬元保證金。

酒店房間信息

劉女士：結(jié)果到這里來以后，根本樓都上不了，沒有辦法交接。電梯是有的，但是我是沒有辦法使用的，因?yàn)殡娞菔撬麄兙频暄b的，就是不給你用。

記者：有梯控嗎？

劉女士：對(duì)，有梯控。

記者：所以這里物業(yè)跟水電怎么收？

劉女士：這里房租一年一萬多，每年收物業(yè)管理費(fèi)和電梯使用費(fèi)就是8000元，水電還要再額外收錢。

劉女士帶記者進(jìn)入電梯

劉女士介紹她拍下的那套公寓就在這家永利大酒店樓上，競(jìng)買公告頁面顯示本次拍賣標(biāo)的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用拍前自行了解，后續(xù)費(fèi)用和酒店自行協(xié)商，處置單位是中拍破產(chǎn)清算事務(wù)南通有限公司。

劉女士說她沒有原房東的信息之前也跟拍賣公司協(xié)商過，看能不能再次把房子掛出去拍賣。

劉女士展示競(jìng)買公告

中拍破產(chǎn)清算事務(wù)南通有限公司 工作人員：物業(yè)管理費(fèi)這個(gè)東西我說實(shí)話，我們也沒有辦法。他那邊說那個(gè)點(diǎn)，他說本地人跟外地人，這個(gè)東西也沒有一個(gè)特別的標(biāo)準(zhǔn)，所以說這個(gè)東西只能溝通協(xié)商。比如說我們公告上寫的，比如說拍之前，像你這邊沒去看的，他們好多人自己去看的，他自己去看也去問酒店。

劉女士：因?yàn)檫@是很大的一個(gè)巨坑，到時(shí)候我怕人家找我，到時(shí)候人家起訴我我不是有責(zé)任嗎？

中拍破產(chǎn)清算事務(wù)南通有限公司 工作人員：這個(gè)不會(huì)找你，找我們，拍之前她可以去了解。

劉女士：你叫我找酒店問，當(dāng)時(shí)我找了酒店前臺(tái)問了，酒店說的是不知道。

劉女士稱酒店前臺(tái)不知情

在劉女士拍下之前這套房子已經(jīng)被拍賣了兩次，顯示價(jià)格分別是40.1萬和34.03萬。

劉女士的房間曾被拍賣過兩次

劉女士說后來聯(lián)系上了酒店的一位許經(jīng)理，微信聊天里對(duì)方說“管理分?jǐn)傎M(fèi)是交8000一年，水電的話會(huì)給你單獨(dú)裝好電梯卡會(huì)給你一個(gè)一張”并表示“房東不是永利公司只是鄰居關(guān)系”。

劉女士和許經(jīng)理聊天記錄

現(xiàn)場(chǎng)17樓其他幾位業(yè)主表示他們的物業(yè)費(fèi)單價(jià)跟劉女士了解到的差不多，這筆費(fèi)用究竟是怎么回事呢。

劉女士：如果我知道，我絕對(duì)不買。

紹興袍江永利大酒店 許經(jīng)理：這個(gè)就跟股票一樣，股票有風(fēng)險(xiǎn)，買的時(shí)候就，這個(gè)房子你只要正常想想，在世紀(jì)街上面，這么大的面積，只要這么點(diǎn)點(diǎn)錢。17樓只是鄰居關(guān)系，相當(dāng)于一棟樓里面我們只是大戶。

17樓業(yè)主：物業(yè)費(fèi)不是交給你，你們收的嗎？

紹興袍江永利大酒店 許經(jīng)理：不是我收的，不是酒店，你們可以自己去開通水電的呀。

記者：梯控找誰呢？

業(yè)主：找許主任，還是找您？

紹興袍江永利大酒店 許經(jīng)理：我現(xiàn)在不管這個(gè)事情，辦公室我已經(jīng)不管了。總的電纜，電纜也會(huì)有損耗的嘛，維修的包括水管，都是在酒店在承擔(dān)，電梯這一塊我們也是在那個(gè)。每戶業(yè)主不同收費(fèi)也不一樣，可能自己的關(guān)系也不一樣。

業(yè)主：標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一嗎？

紹興袍江永利大酒店 許經(jīng)理：標(biāo)準(zhǔn)原先是統(tǒng)一的，但是后來都是慢慢下來了。

業(yè)主和許經(jīng)理對(duì)話

現(xiàn)場(chǎng)許經(jīng)理沒有解答具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，留下了幾位業(yè)主的聯(lián)系方式表示會(huì)再和領(lǐng)導(dǎo)反饋一下，劉女士說8000元一年的管理費(fèi)用實(shí)在沒法接受，也不想再和酒店方協(xié)商，希望終止這筆交易。

房間內(nèi)景

阿里拍賣 熱線客服：具體的一個(gè)退理流程也需要專員給她一個(gè)回復(fù)，我這邊不是很清楚，非常抱歉了。

拍賣頁面

劉女士表示自己會(huì)等等平臺(tái)方的回復(fù)，也會(huì)考慮通過法律途徑解決。