一個主要為解決金融從業人員住房難題的團購房項目流產后，拍地企業正面臨著2.59億元的巨額違約金索賠。

近日，南充科斯特華置業有限公司（下稱：科斯特華公司）向澎湃新聞（www.thepaper.cn）反映稱，南充市高坪區原金融工作和商務局（下稱：高坪金商局，現職能已并入區財政局和商務局）為解決川東北金融中心員工住房問題，牽頭尋找房地產開發商，以成本價團購商品房。按照雙方協議約定，參與團購的員工每戶繳納5萬元保證金后，該公司參與土地競拍。拍得土地后7日內，團購戶每戶須再繳納25萬元保證金，用于科斯特華公司繳納土地出讓款。

川東北金融中心。本文圖片均由澎湃新聞記者 王鑫 圖

2021年11月22日，南充市自然資源和規劃局與科斯特華公司簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》（下稱《出讓合同》），科斯特華公司以3.41億元獲得7.16萬平方米土地使用權，并繳納定金6000萬元。不過，該公司拍下土地后，前述團購房項目因多種原因最終流產。

今年1月8日，南充市自規局向南充市仲裁委申請仲裁，請求解除《出讓合同》并裁決科斯特華公司支付逾期付款違約金暫計2.59億元。截至目前，南充市仲裁委尚未作出裁決。

尚未平整的下中壩片區Ij-1-1地塊，有農戶在此種菜、養蜂。

南充市高坪區副區長吳再合5月12日表示，對于科斯特華公司遇到的問題，該區多次召開會議進行研究，試圖能找到一個具有可行性的解決方案，“前提是必須依法依規，但企業提出的每種方案我們都研究過，都沒有落地的可能性。”

政府牽頭團購商品房，企業墊資拿地

科斯特華公司法定代表人黃先華稱，2021年，高坪金商局為解決川東北金融中心千余名干部職工住房問題，經高坪區委、區政府同意，組織金融系統干部職工以“成本價團購商品房”。經比選，高坪金商局選定成都市碩達科技股份有限公司（下稱：碩達公司）為合作方。

工商資料顯示，科斯特華公司成立于2021年10月，注冊資本5000萬元，法定代表人為黃先華，該公司股東為四川新景實業有限公司和四川吉生生物技術有限公司。其中，四川新景實業有限公司的股東是黃先明和黃先華，黃先明也是碩達公司的大股東。

《框架協議》部分內容。

2021年10月，高坪區政府、高坪金商局分別與碩達公司簽訂《意向合作框架協議書》《川東北金融中心團購商品房框架協議》（下稱《框架協議》），約定碩達公司在南充成立項目公司。2021年10月25日，科斯特華公司成立，作為拍地和團購房的開發建設的主體。

《框架協議》顯示，參與團購的職工每戶應繳納團購保證金30萬元。其中，保證金分兩個批次繳納，首批保證金5萬元/戶，土地競拍成功后7日內繳納第二批次保證金25萬元/戶，用于繳納土地出讓金及前期施工費用。若購房者未及時補交團購保證金的，視為放棄團購，前期已繳納的團購保證金不予退還。

黃先華稱，在實際執行過程中，高坪區政府成立了以高坪區委宣傳部原部長許栩（注：現任南充市經濟合作和外事局黨組書記、局長）為首的領導小組，高坪金商局指定該局財務人員收款，實際收取的保證金為每戶3萬元，在收足500戶后，科斯特華公司于2021年11月以3.41億元競得該地塊，并與南充市自規局簽訂《出讓合同》，約定分兩期支付土地款，拍賣成功后一個月內交付約1.7億元，剩余的款項一年后付清。該公司此前繳納的6000萬元保證金轉為定金。

生變：超六成團購戶退出，首批保證金全部被退還

黃先華稱，該公司競得土地后，高坪金商局以南充尚無第四代住宅建筑規范為由，單方面暫停收取第二批次團購保證金（27萬元/戶），并承諾審批“僅需兩三周”時間，等相關批復下來后立即收款。然而，直至2022年11月2日，南充市自規局才出臺《關于高坪區試點“城市花園建筑”規劃管理職能職責的通知》。

高坪金商局于2023年2月向高坪區政府提交的《關于延期繳納下中壩片區Ij-1-1地塊土地出讓金的報告》。

高坪金商局于2023年2月向高坪區政府提交的《關于延期繳納下中壩片區Ij-1-1地塊土地出讓金的報告》（下稱《報告》）對此這樣解釋：多數團購職工認為，南充尚無第四代住宅建筑的指導文件，房屋品質得不到保障，希望待第四代住宅建設規范性文件出臺后再繳納團購房保證金。經多方商議，決定暫緩收取第二批次保證金。

《報告》還稱，長期的等待已讓團購戶的購房激情衰退，加之土地閑置導致開發成本上升，進而導致團購價格上漲，原有的500戶團購職工有305戶選擇退出。

黃先華則認為，高坪金商局在第二批次保證金的收取上拖得太久，使職工信心受挫。不僅如此，高坪金商局在未征得該公司同意的情況下，擅自退還首批次團購保證金1500萬元，致使該公司無法按照原計劃繳納土地款。

黃先華表示，為此，高坪區政府組織相關部門和企業多次開會研討解決土地出讓金問題，前述《報告》就是在這樣的背景下產生的。《報告》稱，請高坪區政府協調延期繳納土地出讓金，并建議以收到500戶團購房保證金后的第30天為起始繳納日，后續繳納時間節點整體順延，從而降低該地塊開發成本，點燃金融系統員工團購熱情，解決金融機構困難。

自規局申請仲裁，索賠2.59億元違約金

黃先華稱，團購房項目擱置期間，科斯特華公司多次與高坪區政府協商，高坪區政府也多次召集各部門與南充市自規局協商。2025年1月8日，高坪區政府組織召開專題協調會，為退還該公司6000萬元保證金研究了各種政策和渠道，高坪區政府相關領導隨即向南充市自規局領導通報會議情況。

然而，讓科斯特華公司沒想到的是，南充市自規局在同一天向南充仲裁委申請仲裁，要求解除該局與科斯特華公司簽訂的《出讓合同》，并索賠2.59億元違約金（抵扣科斯特華公司已繳納的6000萬元外，還應支付違約金1.99億元）。南充市仲裁委已于5月7日第二次開庭審理該案，目前尚未作出裁決。

科斯特華公司總經理漆丹鴻認為，該團購房項目實為“政府委托代建項目”，企業無自主決策權、無定價權、無資金調配權等權力，這是和其他普通市場行為的項目完全不同的地方，“如果政府收不起錢來就意味著該項目是死的。”

漆丹鴻稱，在多次協調會上，高坪區政府相關領導均承認項目擱置是因為“四代房建筑”指導文件出臺緩慢，也承認是政府沒把錢收起來，但南充市自規局回避此背景，單獨追究企業責任。如果南充市自規局的申請被支持，那么科斯特華公司支付的6000萬元保證金和4000萬元前期投入不僅血本無歸，還要背負天價違約金。

漆丹鴻介紹，今年3月，高坪區政府已向南充市政府打報告，申請按自然資源部、國家發改委《關于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》規定，按繳款比例分割登記。目前，南充市政府正在研究處理方案。

四川順道律師事務所律師曹玉英認為，該案關鍵在于《框架協議》與《出讓合同》的法律關聯性。若仲裁機構僅依據《出讓合同》追責，而忽視政府行為導致合同履行受阻的事實，則有失公平。“政企合作項目需明確風險分擔機制。”曹玉英表示，政府若以政策變化為由終止合作，應依法補償企業合理損失，而非簡單甩責。

副區長回應：《框架協議》已終止，雙方均無責任

對于科斯特華公司反映的問題，5月12日，澎湃新聞致電南充市高坪區委書記陳多平，陳多平稱其在外出差，將安排該項目后續處理牽頭人、高坪區常務副區長寇興奎接受采訪。

同日，寇興奎與高坪區副區長吳再合向記者介紹，《意向合作框架協議書》約定，由于國家政策調整或不可抗力，致使不能按約定的條件履行該協議某一條款、給一方造成損害，雙方互不承擔違約責任。《框架協議》約定，該協議簽訂之日起一年內，合作條件未達成（科斯特華公司未能競得土地或團購套數不滿足協議約定），該協議自動終止，雙方互不承擔違約責任，購房者所繳納的團購保證金應全額退還。因此，根據實際情況，《框架協議》已自動終止，雙方互不承擔違約責任。

吳再合稱，對于科斯特華公司遇到的問題，該區多次召開會議進行研究，試圖能找到一個具有可行性的解決方案，“前提是必須依法依規，但企業提出的每種方案我們都研究過，都沒有落地的可能性。”

今年1月，南充市自規局向南充仲裁委申請仲裁，請求解除《出讓合同》并裁決科斯特華公司支付逾期付款違約金暫計2.59億元。

對于高坪金商局與科斯特華公司合作的相關細節，記者亦聯系高坪金商局原局長、現任高坪區商務局局長王建明，截至發稿前，未獲其回應。對于南充市自規局是否清楚《出讓合同》簽訂的背景、該局為何在《出讓合同》簽訂3年多后才申請仲裁等問題，5月14日起，記者多次致電并發短信給南充市自規局局長馬文林，截至發稿前，亦未獲其回應。