戈壁，山丘之后，還是山丘。

文丨華商韜略 一實(shí)

隊(duì)伍中，編號(hào)0001的是53歲的林中，旭輝的創(chuàng)始人。擺在他眼前的路，共計(jì)137公里。

很漫長，以至于有足夠的時(shí)間去品味痛覺。先是腳踝，然后是腳趾、小腿、膝蓋、大腿。最終，完整的崩潰。

曾幾何時(shí)，玄奘法師就是在這條路上，立下誓言——“若不至天竺，終不東歸一步”。

這是2021年，林中第八次帶隊(duì)穿行戈壁。

三弟林峰，往年即便有傷，也會(huì)參與?！白哌^一次戈壁后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，無論前面是怎樣的路，都會(huì)有勇氣走下去。如果你不能飛，那就奔跑；如果不能奔跑，那就行走；如果不能行走，那就爬行。但無論做什么，都要保持向前?！?/p>

總有同事，達(dá)到終點(diǎn)后，抱著林中嗷嚎大哭。

“我們挑戰(zhàn)烈日、挑戰(zhàn)風(fēng)沙、挑戰(zhàn)戈壁，其實(shí)最根本的是在挑戰(zhàn)自我。”

2022年，“行走”的儀式暫停，旭輝債務(wù)違約。

林中更忙了，溝通、延期、重組、致歉、路演、甩賣、轉(zhuǎn)型。

他仍在“戈壁”上，這次走了900多個(gè)日夜。

【隊(duì)伍去與留:三弟離開】

2023年9月7日，旭輝在上海舉行股東周年大會(huì)。這一年，董事會(huì)主席林中、董事會(huì)副主席林偉、行政總裁林峰，一起出現(xiàn)在線上會(huì)議。

彼時(shí)，林中正在為化債而頻繁出差，而林峰的身體則亮起了紅燈。

三兄弟共同參與，這是最后一屆。

2023年11月30日，由于健康原因，林峰正式辭任旭輝控股的行政總裁。

有媒體提及，旭輝的債務(wù)和前途重壓之下，林峰一度抑郁，并于2022年動(dòng)過一次大手術(shù)。

至此，三兄弟在上海灘，已打拼了20年。

一切的原點(diǎn)，是在廈門。上世紀(jì)90年代初，林中畢業(yè)于廈門大學(xué)企業(yè)管理系。

在那個(gè)國家包分配的年代，他卻毅然放棄“鐵飯碗”，選擇成為一家房地產(chǎn)公司的銷售，“有些路，可能是一個(gè)窄門，但以后會(huì)越走越寬”。

1992年，24歲的林中在廈門創(chuàng)辦了永升物業(yè)服務(wù)公司，最初幫開發(fā)商做銷售代理，兩年后進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，投入時(shí)代洪流。期間，二弟林偉加入公司，隨林中一起踏入商海。

水深才能養(yǎng)大魚。2000年，林中只在廈門和福州有項(xiàng)目，由于城市體量有限，廈門全市一年的銷售額只有100億元左右。

小時(shí)候，生活在閩北山城的林中，總是聽到老人說，“要拼命，不認(rèn)命”。

他決定——去上海。

此時(shí)，三弟林峰正在英國一流的老牌研究型大學(xué)——鄧迪大學(xué)，攻讀工商管理碩士學(xué)位。一年后，林峰畢業(yè)，加入旭輝，從營銷、財(cái)務(wù)等條線一路歷練，2008年起擔(dān)任旭輝CEO。

三人的配合下，一切都算順利。2012年，旭輝上市，登陸港股資本市場；2017年，旭輝跨入千億元陣營，旗下業(yè)務(wù)逐步涵蓋住宅及商業(yè)綜合體開發(fā)、物業(yè)與城市服務(wù)、綠建科技、健康及養(yǎng)老等。

出險(xiǎn)前，2021年，旭輝控股總資產(chǎn)4327億元，營收1078.35億元，利潤為123億元。

旭輝一直深耕一二線城市，專注高端開發(fā)。截至2021年末，旭輝總土儲(chǔ)面積為5983萬平方米，其中一二線占比達(dá)87%。

林中一直強(qiáng)調(diào)要走得快，更要“走得穩(wěn)，走得遠(yuǎn)”。旭輝十分重視財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性，試圖保持規(guī)模、負(fù)債率、利潤率之間的平衡。

林峰也是一個(gè)穩(wěn)健的人。2018年，萬科首次在會(huì)場掛出“活下去”的橫幅。而早在2017年9月，林峰就曾在媒體面前表示：“未來的房地產(chǎn)有機(jī)遇也有危險(xiǎn)，所以我們爭取成為活下去的那部分人?！?/strong>

當(dāng)時(shí)的他也一定沒想到，活下去，會(huì)那么艱難。

洪流之下，地產(chǎn)公司的債務(wù)危機(jī)相繼爆發(fā)。2021年，恒大許家印成立風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)；融創(chuàng)孫宏斌自掏腰包29億，給公司無息貸款續(xù)命。

而旭輝，多挺了一年。2022年11月1日，旭輝公告，已暫停支付公司境外融資應(yīng)付的本金和利息。

同一天，旭輝公告組織架構(gòu)變化，開始瘦身。

此番調(diào)整，多個(gè)“中心”級別的機(jī)構(gòu)，降為“部門”級。投資中心、產(chǎn)品中心被撤銷，另有兩個(gè)機(jī)構(gòu)并入建管公司、運(yùn)營中心。同時(shí)，人力、行政、總裁辦、數(shù)字科技部，都被歸入了新成立的綜合管理中心。

林峰離開后，接棒旭輝控股總裁的，是51歲的汝海林。

汝海林畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)及浙江大學(xué)，2011年加入旭輝，從上海旭輝項(xiàng)目總起步，僅用10年時(shí)間，成為地產(chǎn)板塊負(fù)責(zé)人。2022年6月，汝海林被任命為旭輝集團(tuán)董事長，工作重心主要在日常運(yùn)營和保交付。

汝海林是個(gè)狠人。2019年，他的體重超標(biāo)，多項(xiàng)指標(biāo)不正常，醫(yī)生告誡他再這樣下去不行。于是，他開始減肥，每個(gè)月堅(jiān)持走路一兩百公里，同時(shí)控制飲食。

僅用兩個(gè)月，汝海林瘦了50斤。

林中青睞于提拔內(nèi)部人。旭輝中高層人才基本上70%內(nèi)部培養(yǎng)，30%外部引進(jìn)。

2019年的一則采訪中，林中表示，“一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)一定有自身造血功能的，在社會(huì)上招聘只是小頭，大頭是靠自己培養(yǎng)和提拔使用?！?/p>

為了在困境下留住隊(duì)伍，林中早在2022年就采取行動(dòng)。

2022年7月，旭輝推出股權(quán)激勵(lì)方案，以2.51港元每股行權(quán)價(jià)格，向近300名中高管及業(yè)務(wù)專家授予3億股期權(quán)。期權(quán)有效期內(nèi)，被授予人在每股股價(jià)達(dá)到6港元時(shí)，即可行權(quán)。

三年寒冬中，旭輝核心團(tuán)隊(duì)建制基本完整。

這直接推進(jìn)了債務(wù)問題解決。

2025年5月，旭輝CFO楊欣表示，近期與境內(nèi)外股票及債券投資者交流公司近況，涵蓋全球最大公募基金、香港對沖基金和歐洲價(jià)值型基金：

全球最大公募基金研判中國房地產(chǎn)周期已至底部，認(rèn)為旭輝有望成為本輪行業(yè)出清后民企轉(zhuǎn)型樣本；歐洲價(jià)值型基金看好轉(zhuǎn)股帶來的估值修復(fù)與行業(yè)復(fù)蘇雙重利好，認(rèn)可旭輝管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性，已明確全額轉(zhuǎn)股意向。

【化債馬拉松】

上海虹橋，中國地產(chǎn)公司的聚集地。

2017年，虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)曾披露，在已入駐商務(wù)核心區(qū)的1000多家企業(yè)中，有將近100家國內(nèi)排名靠前的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總部，和上市公司區(qū)域總部。

其中，便包括旭輝。

2013年，林中出手21.44億元，競得虹橋商務(wù)區(qū)兩個(gè)地塊，土地總占地面積約為8.5萬平方米。

林中看中了虹橋商務(wù)區(qū)交通的便利性，這里市內(nèi)有軌道交通、四條高架、虹橋火車站、虹橋機(jī)場。他要在這塊地皮上，建造自己的總部大樓——恒基旭輝中心。

2017年1月4日，旭輝喬遷。三弟林峰手拿毛筆，為舞獅點(diǎn)睛，大哥林中則為同事切起蛋糕，他一度動(dòng)情的說，“歲月不居，天道酬勤。我們經(jīng)歷了坎坷、挫折和逆境，經(jīng)歷了拼搏、榮耀與喝彩?！?/p>

在虹橋，旭輝總部算是漂亮的一棟，交錯(cuò)式的外立面表達(dá)著中國古代園林中最重要的理念——“疊石理水”，其中，一樓被林中打造成“旭輝品牌館”，記錄了來時(shí)的路。

人生總是無常。債務(wù)危機(jī)之后，林中出售資產(chǎn)回血，總部也被搬上貨架。

2023年初，旭輝計(jì)劃以逾14億元的價(jià)格，出售恒基旭輝中心。有媒體提及，他一度與華潤等企業(yè)談過此事，篩選買家。

同時(shí)，林中努力出售廣州、石家莊、天津、南京等地的項(xiàng)目，退出部分合作項(xiàng)目股權(quán)，加快資產(chǎn)變現(xiàn)。

2023年12月，林中一個(gè)月內(nèi)三度處置資產(chǎn)，分別出售了德州合作項(xiàng)目51%股權(quán)、天津鉑悅?cè)谟?xiàng)目、南京葛塘項(xiàng)目33%股權(quán)，累計(jì)回籠資金9.7億元。

而且，都是割肉出場。3次交易，累計(jì)錄得虧損上億元。

即便如此，回籠的資金也是杯水車薪。截至2022年末，旭輝有息負(fù)債總額為1084.5億元。2023年，旭輝有息負(fù)債總額壓降15%，但仍為922.81億元。

2025年5月12日，上海入夏，比往常提前了12天。

當(dāng)天下午5點(diǎn)，林中舉行境外重組債權(quán)人說明會(huì)。此次要重組的債務(wù)，總計(jì)本金68億美元。

投資人結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，包括境內(nèi)外銀行及銀團(tuán)、長線基金、短線基金、對沖基金等，促使境外債談判難度很大。

至此，磋商已持續(xù)近三年。

歷經(jīng)多次調(diào)整，林中提出最新的方案——遵從“短端削債，中端轉(zhuǎn)股，長端保本降息”的框架，提供三大方向五大類選擇。

林中是為數(shù)不多親自下場化債的實(shí)控人。自2022年起，他頻繁往返上海、香港兩地，與金融機(jī)構(gòu)、債權(quán)人代表商談，一直在化債路上奔波。

57歲的林中在會(huì)上致歉，“我作為企業(yè)掌舵者，過去在規(guī)模擴(kuò)張中未能把控好風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)陷入困境，更讓信任我們的伙伴承受壓力?！?/p>

他也曾坦言，“沒想到自己50多歲了，還得經(jīng)歷如此人生的變故和轉(zhuǎn)折?！?/strong>

慶幸的是，其境外債重組方案已獲得近90%債權(quán)人支持，超過75%的法定門檻。

根據(jù)香港高等法院批準(zhǔn)的時(shí)間表，債權(quán)人投票最終結(jié)果，預(yù)計(jì)在6月3日揭曉。

唐僧之所以是唐僧，不是因?yàn)榻?jīng)書，而是因?yàn)槿〗?jīng)的路。

【未來的路】

三年前，暴雨的前夜，林中對內(nèi)發(fā)送了《致旭輝全體干部的一封信》。

任正非曾說過，“把活下來作為最主要綱領(lǐng)，把寒氣傳遞給每個(gè)人?！绷种猩钜詾槿唬?strong>他要讓每一個(gè)旭輝的干部，看清腳下的崎嶇。

彼時(shí)，民營房企的銷售額，僅為同期水平的一半。疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)走弱、市場探底，出險(xiǎn)房企交付風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)。

另一方面，多地政府進(jìn)一步收緊了監(jiān)管資金的提取，旭輝當(dāng)時(shí)賬面有逾300億現(xiàn)金，但絕大部分無法自行使用。

困境之下，林中提了三個(gè)要求，第一個(gè)是——保交樓。

大將汝海林調(diào)入集團(tuán)后，除了負(fù)責(zé)日常運(yùn)營，精力大多放在了“保交付”上。

2023年，旭輝交付新房近12萬套，一度刷新紀(jì)錄。

汝海林的業(yè)績顯然得到林中的認(rèn)可，2023年11月末，他接替患病的三弟林峰，成為旭輝控股行政總裁。

近日的債權(quán)人會(huì)議上，林中提及，2022至2024年，旭輝累計(jì)交付了超27萬套新房，整體交付率超95%。

這個(gè)數(shù)字比監(jiān)管要求的86%，高出近10個(gè)百分點(diǎn)。

保交付的同時(shí)，林中竭盡氣力地帶領(lǐng)旭輝轉(zhuǎn)型。

林中早就意識(shí)到，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)轉(zhuǎn)不動(dòng)了，要轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、低風(fēng)險(xiǎn)、輕資產(chǎn)”的模式。

在他的規(guī)劃里，最重要的就是要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)輕重結(jié)合，一方面，要重點(diǎn)投資深耕戰(zhàn)略型城市；另一方面，要在其他城市大力拓展代建業(yè)務(wù)，和小股全操盤代建合作。

代建業(yè)務(wù)，被林中賦予了較大希望。

目前，旭輝代建業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人，是劉冰洋。作為地產(chǎn)老將，劉冰洋曾在新鴻基、萬科印力、旭輝商業(yè)任職。直到2022年，在林峰的建議下，劉冰洋接手主要負(fù)責(zé)代建業(yè)務(wù)的旭輝建管總裁。

這一次，劉冰洋覺得自己在創(chuàng)業(yè)。

陷入債務(wù)危機(jī)后，旭輝一度折損不少代建項(xiàng)目，但其專業(yè)和品質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和能力，為其積累了口碑，也令其更快恢復(fù)，并加快發(fā)展。

一個(gè)例子是，蘇州一個(gè)項(xiàng)目，土地樓板價(jià)格很高，同期仁恒、龍湖、中海都有項(xiàng)目在售，業(yè)主委托方壓力很大，一度想做200平方米以上的戶型。

但旭輝建管認(rèn)為，項(xiàng)目做成170、190、220平方米的戶型會(huì)更有市場，劉冰洋判斷，“這是能保證流速和相對高價(jià)格的合適面積段”。

業(yè)主同意了旭輝的建議，最終，項(xiàng)目超過預(yù)期。這也直接推進(jìn)了下一輪合作。

類似的成功案例之下，旭輝代建得以快步發(fā)展。

2024年，旭輝建管以1588萬平方米的新簽約代建面積，位列全國榜單第二名。“有時(shí)候，感覺時(shí)不我待”，劉冰洋說。

近日，林中在債權(quán)人會(huì)上表示，作為少數(shù)重組前仍擁有百億歸母凈資產(chǎn)的民企，旭輝可以通過重組收益確保凈資產(chǎn)充足，規(guī)避資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)，為未來發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，完成境內(nèi)外信用債重組也是旭輝活下來的前提。

目前，他仍在為此努力。

林中透露，活下來之后的旭輝，將聚焦三大核心業(yè)務(wù)板塊，包括穩(wěn)定的收租業(yè)務(wù)、高度聚焦自營開發(fā)業(yè)務(wù)、大力發(fā)展房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)。要“結(jié)合旭輝的優(yōu)勢長項(xiàng)，積極轉(zhuǎn)型，學(xué)習(xí)美式開發(fā)商的成功經(jīng)驗(yàn)，往鐵獅門、黑石方向發(fā)展”。

根據(jù)公開信息，境內(nèi)外大重組前，旭輝資產(chǎn)大于負(fù)債，2024年末股東權(quán)益超百億元，公司權(quán)益后貨值約為1300億元，主要布局在北京、廣州、成都、太原、重慶、武漢等重點(diǎn)城市。另外保有約460億元估值的持有物業(yè)資產(chǎn)。

而截至同期，旭輝控股集團(tuán)有息負(fù)債較峰值壓縮超30%，降至866億元。

2025年1月1日，林中像往常一樣，給旭輝的同事們寫了祝福。

他提及，“我們正身處黎明前最黑暗的時(shí)間，朝日的光芒就在前方?！?/p>

林中估算，走出來還需要2到3年的時(shí)間，“這就像走戈壁的第四天，已然身心俱疲，但絕不能放棄”。

漫天的黃沙，凜冽的風(fēng)，疲憊之下，只能靠意志挪動(dòng)著雙腿。

一步、一步、再一步。

【參考資料】

[1]《旭輝建管:我是誰？》經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

[2]《虹橋遺夢》鳳凰WEEKLY地產(chǎn)

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