財聯社6月23日訊（編輯 楊斌）作為穩定土地市場，緩解城投與房企壓力的重要調控措施，土儲專項債近期發行提速。

財聯社最新統計，今年已累計發行土儲專項債1700億元，但與已公布的數千億收儲項目規模相比，這一發行規模較小。業內人士指出，專項債收儲仍然面臨價格評估機制難統一、資金收益存在不確定性等挑戰。

土儲專項債發行1700億元，5月以來提速

財聯社據企業預警通數據統計，截至6月22日，有26個省市公示了收購存量閑置土地項目的具體信息。項目累計覆蓋4259塊宗地，資金規模（含擬定）約4776.48億元。

在廣州市今年初首次公布收儲項目后，各地積極響應。目前，廣東、重慶、安徽、江西和河南五地已公布的收儲項目資金規模居前。其中，廣東省以614.14億元的資金規模位居首位，涉及地塊294宗；重慶市以504.97億元緊隨其后，涉及地塊365宗。

近期，安徽、山東等地此前披露的多宗收儲地塊項目最新動態顯示，已獲得專項債融資支持。隨著隱債置換債的發行漸入尾聲，新增專項債發行提速，用于土地收儲的專項債發行也開始上量。

今年2月，北京與廣東率先嘗試發行土儲專項債，但此后該類專項債發行較慢，1-4月累計只發行了500多億元。

5月至今，土儲專項發行了1200多億元。目前，已有上海、安徽、山東、四川、浙江、福建、湖南、廣東和北京九地發行了用于收購收回閑置土地的專項債，發行金額合計1699.36億元。其中，上海以416.51億元位居榜一，廣東以322.77億元次之。另外，5月下旬，浙江等地還發行了部分專項債用于收購存量商品房。

申萬宏源固收研究團隊認為，一季度土儲專項債發行進度緩慢原因主要是土儲專項債細則落地不久，各地上報土地需要一定流程。此外，一季度置換隱債專項債的密集發行擠壓了一定發債空間。

在2024年11月自然資源部印發《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》后，新一輪土儲專項債的工作即開始啟動。今年3月，自然資源部和財政部再次聯合發布《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，進一步細化了資金使用主體、專項債審核流程、資金和收益平衡機制等具體安排。

專項債收儲仍面臨諸多挑戰

盡管發行速度有所提升，但與已公布的專項債收儲項目規模相比，土儲專項債的發行規模仍較小。

克而瑞咨詢的最新研究指出，專項債收儲仍然面臨價格評估機制難統一、資金收益存在不確定性等挑戰。地方政府傾向于按當前市場評估價確定收儲價格，而當前地價普遍低于前幾年出讓時的價格，導致收儲價格多為原價的7-9折。

根據申萬宏源固收團隊的統計，從各地已公告的擬收儲土地項目看，城投及國企為收儲主要目標，折扣率約12%，針對民企的折扣率更高。擬收儲土地初始拿地時間集中于2021年以后，與房地產行業下行時點及城投集中托底拿地時間相符合。

克而瑞咨詢進一步指出，專項債資金需以土地未來收益作為償債來源，但當前房地產市場仍處于調整期，土地出讓收益存在不確定性會加劇債務風險。另外，不同能級城市的資金平衡問題也呈現分化。

東方金誠相關研報認為，目前各地專項債收儲土地實際推進速度仍有待提高，主要是因為操作過程中收儲標準和程序缺乏統一明確的指引，各地執行標準不一，導致實施效率不高。此外，收購主體相對單一，絕大多數集中于地方城投公司，未能充分發揮市場機制的活力。

機構普遍預計，今年土儲專項債的最終發行規模在5000億元以上。

國盛證券固收首席楊業偉認為，土儲專項債有利于調節土地供需關系，并緩解房企和城投平臺的流動性壓力，預估今年投向土儲的新增專項債規模落在5000-8000億元之間。申萬宏源固收團隊也預計，2025年土儲專項債規模或在5200億-1.08萬億元。