觀點網 作為上海最重要的城市更新平臺，上海地產集團幾乎是以一己之力撐起滬上城市更新的半壁江山，因而在業內被認為是上海的“存量地主”。

在2025年，上海地產集團大規模的收地行動更是鞏固了其“存量地主”身份，收獲的地塊也更加靠近市區核心。

資料顯示，上海地產集團上半年通過協議方式拿下13宗地塊，全部位于核心區，總金額超618億元。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

然而吃下如此多的土地也不意味著上海地產集團要自己獨挑大梁，在項目的實際操作中，該公司更多是“托底”和“指導者”的角色

上海“大地主”

近期最轟動的事件，莫過于上海徐匯區以523.03億出讓了一個組合地塊包，即東安新村的拆遷地塊，刷新“世界總價地王”紀錄。

該組合地塊包由徐匯區C030301單元125-31地塊、東安新村127b-23地塊、127b-24地塊三宗地塊組成，意向企業分別是上海新東安、上海新百安以及上海新楓安三家企業。

看似是三家企業，實際上背后控股人都是上海地產集團和徐匯城投共同持股，持股比例各占50%。

這也是上海地產集團旗下城市更新項目的第一個特征：與區政府的城投公司成立合資公司拿地。通過與城投公司合作，上海地產集團可以深度參與舊改地塊的前期安置工作。

一方面可以保障拆遷資金的充足以及拆遷工作的順利推進，當時東安新村評估均價為約7.3萬/平方米，加上各種獎勵，實際動遷補償接近15萬/平方米，拆遷總成本接近500億元；另一方面，上海地產集團承擔著上海城市更新的功能和使命，東安新村是徐匯內環為數不多的珍稀地塊，因此由市級國企和區級政府合作開發更為穩妥。

在協議拿下這些“黃金地塊”后，上海地產集團可以選擇獨自開發，也可以引入開發商進行合作開發。而在實際操作中，更多是引入有實力的央企、國企或頭部房企共同開發。

例如上海地產集團旗下的三林楔形綠地項目，總規劃面積約4.2平方公里，是上海市級城中村改造項目中規模最大的城市更新項目。由于地塊太大以及回籠資金的需求，選擇引入華潤等實力派房企參與到項目中。

若上海地產集團在拿到東安新村地塊后，選擇將其通過上海聯合產權交易所公開掛牌出售部分地塊，足以讓國內外開發商“垂涎三尺”。

這種“協議出讓+產權轉讓+聯合開發”模式，正是上海地產集團在城市更新中的第二大顯著特征——先以協議出讓拿下地塊，再通過上海聯交所引入央企、國企或頭部房企共同開發。

最新消息，保利發展也成為了上海地產集團城市更新“朋友圈”中的一員。

6月4日，保利發展與上海地產集團在廣州保利發展廣場舉行上海市重點城市更新項目戰略合作協議簽約儀式。雙方將依托北外灘、新江灣等重點項目，深化城市更新領域合作，共同打造城市更新標桿項目，為上海新一輪城市發展注入新動能。

城更“朋友圈”

2021年9月，上海開始正式實行《上海市城市更新條例》，首次將城市更新上升到人大立法層面。

《條例》出臺之后，總體的政策法規體系是“1+1+N”后，上海地產集團產參與實施了黃浦、虹口、楊浦等區25個成片舊改項目，涉及面積約147萬平方米，受益居民約5.3萬戶，占全市同期舊改總量60%。截至2024年底，上海地產集團已累計實施32個城市更新項目。

2025年6月5日-6日，上海城市更新路演推介活動暨城市更新研討會在上海徐匯西岸穹頂藝術中心隆重舉行。

上海地產集團下屬公司參與《黃浦區外灘源二期城市更新項目意向合作協議》《徐匯區東安城市更新項目協議》等城市更新項目簽約；并選送黃浦區外灘170街坊、虹口區東余杭路舊改地塊、上海虹橋國際中央商務區南1地塊、張江之尚4個城市更新項目，參與路演推介展示。

此外，早期項目中較為知名的當屬長橋新村片區舊城區改建項目和三林楔形綠地項目

長橋新村片區舊城區改建項目是上海地產集團“兩舊一村”首個試點項目，也是徐匯區首個政企合作項目，占地面積約5公頃，總建筑面積7.2萬平方米。

在該項目中，上海地產集團引入了招商蛇口作為合作伙伴。2024年8月，招商蛇口聯合體從上海地產集團手中拿下徐匯新長橋舊改項目一幅地塊，總價近16.99億元，即海上·清和璽，已于去年11月入市，銷售火熱。

海上·清和璽更重要的意義在于通過實際行動論證了“市區聯手、政企合作”的模式的可行性，探索出一條可復制、可推廣的市場化運作舊城區改建新路子，是上海城市更新可持續發展的典型項目。

三林楔形綠地項目也是上海市級城中村改造項目中規模最大的項目，總規劃面積約4.2平方公里，該項目引入了華潤作為合作伙伴。

彼時華潤置地因為“圍標”事件還處于不得參與上海土地招拍掛的三年禁拍期內，因此通過股權轉讓的形式收購項目，以保持其在上海的競爭力。

按照最初規劃，三林濱江片區打造海派風貌小鎮“三林灣小鎮”，華潤競得的地塊將打造具有海派文化特色的洋房建筑街區，并在2023年上海豪宅市場小陽春取得了不錯的銷售成績。

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