苗野｜發(fā)自北京

917套！最高單價18.22萬元/平方米！上海即將迎來10個新盤入市！

本批次房源既有市場高熱的“網(wǎng)紅”項目加推，也有稀缺別墅產(chǎn)品入市，覆蓋浦東、閔行、寶山、嘉定等七大區(qū)域。從18.22萬元/平方米的最高備案單價到最低單價3.05萬元/平方米來看，市場分化特征顯著，折射出上海樓市“冰與火”并存的格局。

過會新盤中，別墅類產(chǎn)品占比超三成，成為改善型需求的亮點。尼德蘭半島、斯坦福花園、御品園林都是超低容積率的純別墅項目，恒都云璟則是洋房、疊加、聯(lián)排的低密墅區(qū)。

其中，浦東張江的斯坦福花園推出22套建面394～489平方米聯(lián)排別墅，均價15.6萬元/平方米，總價約6000萬元起，項目位于浦東張家浜板塊，地處張江與金橋之間，屬“金色中環(huán)發(fā)展帶”核心區(qū)域，稀缺地段與低密屬性助推其成為高端市場焦點，目前屬現(xiàn)房狀態(tài)。

青浦徐涇的御品園林時隔3年加推5期獨棟別墅，均價12.96萬元/平方米，較三年前上漲60%，但獨棟產(chǎn)品的供應(yīng)為改善型客群提供了差異化選擇。

浦東世博濱江板塊的保利世博天悅，以18.22萬元/平方米的備案均價成為本批次價格峰值，推出76套250平方米大平層，主打以準現(xiàn)房狀態(tài)吸引高凈值客群，二期預(yù)計2026年4月之前交付。

“均價高的背后，全是豪宅在撐市面。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文?認為，5月份之后，上海每周都有新一批集中投放的新房項目過會，其中10萬元+的產(chǎn)品基本上能夠占到半壁江山，說明高端產(chǎn)品市場的投放節(jié)奏還是比較快的，主要聚焦傳統(tǒng)高端改善的核心區(qū)域和板塊。產(chǎn)品總價區(qū)位段比較合理，市場的契合度較高。

除結(jié)構(gòu)多元外，本批過會新盤也體現(xiàn)出開發(fā)商“少量多批”的推盤策略，通過控制單次推盤規(guī)模靈活匹配市場節(jié)奏，也凸顯當前上海新房市場“小步快走”的去化特征。

位于閔行梅隴的“網(wǎng)紅”項目保利海上印二批次房源過會，備案均價79905元/平方米，較4月底第一批次房源上調(diào)800元/平方米。項目首批次104套房源曾創(chuàng)下“1小時售罄”紀錄，成為2025年閔行區(qū)的首個“日光盤”。

市場人士推測，保利海上印本次調(diào)價既源于市場需求支撐，也與二批次房源位置更優(yōu)有關(guān)。憑借成熟配套與前期口碑積累，該批次房源或?qū)⒀永m(xù)熱銷態(tài)勢。

此外，剛需及首改項目亦有所布局。位于寶山南大板塊的中環(huán)鉑樾以6.6萬元/平方米的均價入市，總價700萬元起，緊鄰軌交15號線南大路站，主打性價比。該樓盤是中建七局首入上海打造的項目。

盧文曦認為，上海樓市已形成“金字塔結(jié)構(gòu)”，塔尖為核心區(qū)稀缺資產(chǎn)，中部為規(guī)劃新區(qū)，底部為配套滯后的邊緣板塊。隨著改善市場不斷注入動力，遠郊剛需盤去化壓力加大，市場分化也將進一步擴大。

此批917套房源的集中入市，既為高端客群提供了稀缺的別墅和大平層選擇，亦通過剛需項目平衡市場結(jié)構(gòu)。在土地溢價和改善需求的雙重驅(qū)動下，上海樓市的“結(jié)構(gòu)性回暖”或?qū)⒊蔀?025年下半年的主基調(diào)。

有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年上海全市預(yù)計402個新房項目入市，其中122個為純新盤，市區(qū)核心地段項目（如黃浦老城廂、靜安蘇河灣）將持續(xù)稀缺，浦東世博濱江、前灘等板塊新盤將成高端市場焦點，標志著上海樓市進入結(jié)構(gòu)性分化的新周期。

“核心穩(wěn)漲，外圍承壓！”有分析師用一句話概括了上海樓市格局，土地溢價催生房價結(jié)構(gòu)性上漲。

“2025年上海住宅用地供應(yīng)呈減量提質(zhì)特征，供應(yīng)量較2024年縮減13%，市區(qū)核心優(yōu)質(zhì)地價天花板將持續(xù)被突破，房價體系也將重構(gòu)。”某市場人士預(yù)計，徐匯濱江、大寧等核心地塊因地價高企和土地稀缺或?qū)有路績r格向20萬元/平方米躍升。而外環(huán)外如青浦、松江等地價漲幅將繼續(xù)收窄，拉低購房者預(yù)期。

5月14日，上海發(fā)布2025年五批次集中供地出讓公告，共推出12幅用地，將于6月19日出讓。地塊分別位于浦東新區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、青浦區(qū)、金山區(qū)，供地繼續(xù)保持中心城區(qū)與郊區(qū)結(jié)合、優(yōu)先供給區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地的特征。

中指研究院分析認為，上海五批次供地既有提升片區(qū)綜合功能的多用途組合用地，又有增加區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)住房供給的單宗純宅地。隨著土拍市場的熱度逐步傳導(dǎo)至樓市，疊加優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品不斷入市以及房地產(chǎn)相關(guān)政策的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，上海房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定態(tài)勢或?qū)⒌玫届柟獭?/p>

2025年的上海樓市，既是高凈值人群的“財富盛宴”，也是剛需群體的“理性考場”。市場分化的背后，是城市發(fā)展紅利與資源分配的真實映射。