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繼續(xù)鼓樓新盤(pán)分析，對(duì)比保利天瓚，在鼓樓西邊迎來(lái)了央企華潤(rùn)，目前的宣傳點(diǎn)主要集中在：鼓樓第一個(gè)新規(guī)產(chǎn)品、劃片楊橋、以及華為智家。

01

PART

樓盤(pán)規(guī)劃

華潤(rùn)中寰悅府：地處鼓樓烏山路與西二環(huán)交界處。

項(xiàng)目占地35.6畝，項(xiàng)目規(guī)劃1棟辦公、1棟酒店，7棟15-31F高層住宅，建面約：129、139、169，純商定位，合計(jì)344套。

02

PART

樓盤(pán)土拍

2024年10月24日，華潤(rùn)以底價(jià)9.47億拿下宗地2024-45號(hào)斗池路原黎明永輝超市周邊地塊，成交樓面價(jià)10784元/平。

地塊面積67.55畝，其中A地塊15.54畝已建成，B地塊35.6畝，C地塊公園綠地16.41畝，其中B地塊容積率3.7，限高100米。

B地塊新建住宅劃片錢(qián)塘小學(xué)教育集團(tuán)怡山校區(qū)。

B地塊配建商業(yè)(含酒店)商務(wù)(3.87萬(wàn)方)及相對(duì)應(yīng)規(guī)劃建設(shè)停車(chē)位，均無(wú)償移交給鼓樓區(qū)政府指定單位。

分析：地塊前身是華潤(rùn)2014年以9.2億拿下宗地2014-09號(hào)，規(guī)劃安置房+商務(wù)樓，容積率5.0。華潤(rùn)中寰悅府售樓處電話400-8838-165（中介勿擾）華潤(rùn)中寰悅府營(yíng)銷(xiāo)中心電話400-8838-165（官網(wǎng)）華潤(rùn)中寰悅府售樓處位置400-8838-165

最終結(jié)局A地塊安置房潤(rùn)和郡建成交房，剩余的地塊退地，控規(guī)調(diào)整重新出讓，最終依然被華潤(rùn)拿下。

對(duì)于地塊樓面價(jià)，由于存在大面積商業(yè)回購(gòu)，按建安3K計(jì)算，可售樓面價(jià)達(dá)到21645元/平，此外還有C地塊的公園綠地等，最終的樓面價(jià)并不算太低。

對(duì)比周邊樓面價(jià)：

1、梧桐公館：鳳凰舊改，容積率3.4，樓面價(jià)21861
2、福厝·鳳鳴天璽：鳳凰舊改，容積率3，樓面價(jià)21814
3、建發(fā)璞云：上海西舊改，容積率3.05，樓面價(jià)26829
4、國(guó)貿(mào)天琴樾：上海西舊改，容積率3.2，樓面價(jià)26854

對(duì)比周邊臺(tái)江舊改的地塊，項(xiàng)目樓面價(jià)持平差不多時(shí)間的鳳凰，不過(guò)考慮到項(xiàng)目地處鼓樓，加上劃片怡山小，過(guò)渡楊橋中的優(yōu)勢(shì)，樓面價(jià)優(yōu)勢(shì)不錯(cuò)。

至于容積率，項(xiàng)目雖然高達(dá)3.7，其實(shí)也是受到大面積商務(wù)所致，所以最終的住宅地塊，反而是降容的。

對(duì)于地塊的形狀，呈現(xiàn)狹長(zhǎng)型，不利于公區(qū)規(guī)劃，加上緊鄰二環(huán)和學(xué)校，有一定噪音。

綜上，這幅10年前的地塊，最終依靠規(guī)劃調(diào)整，加上土拍劃片，華潤(rùn)再次拿地，明顯地塊的利潤(rùn)空間有了保障。

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03

PART

戶型情況

129平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，2T2，三開(kāi)間朝南，不同于這幾年主流的大面寬，這種四葉草，優(yōu)勢(shì)就是沒(méi)有過(guò)道，不過(guò)動(dòng)靜不分離，加上餐廳沒(méi)有獨(dú)立空間，影響北面臥室的動(dòng)線，加上公衛(wèi)還對(duì)著餐廳，主要亮點(diǎn)就是主臥也做了L型的大玻璃。

139平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，2T2，主流大面寬布局，四開(kāi)間朝南，主臥L型大玻璃，劣勢(shì)在于廚房在北，算不上完全南北通透，餐廳雖然獨(dú)立，不過(guò)進(jìn)深不足，整體來(lái)說(shuō)相比于129平，這個(gè)產(chǎn)品明顯更受歡迎。

169平：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，獨(dú)立電梯廳，不過(guò)算不上完全獨(dú)立，加上這個(gè)戶型位于1號(hào)樓31層，這種設(shè)計(jì)雖然能獨(dú)享門(mén)口的空間，不過(guò)電梯使用也會(huì)影響。

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分析：對(duì)于項(xiàng)目而言，產(chǎn)品定位相比于其他幾個(gè)鼓臺(tái)新盤(pán)，門(mén)檻明顯低了不少，戶型整體來(lái)說(shuō)尚可，對(duì)于周邊定位而言，明顯也是期望通過(guò)劃片+地緣改善，來(lái)達(dá)到去化。

至于電梯廳方面，相比于其他的獨(dú)梯產(chǎn)品，略顯不足，129平的布局在目前市場(chǎng)吸引力算不上太高，預(yù)計(jì)也是受地塊面寬不足所致。

04

PART

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于鼓樓西二環(huán)邊，周邊沒(méi)有地鐵，稍顯遺憾，700米左右是萬(wàn)寶蘇商圈，1公里是閩北CBD，購(gòu)物休閑都尚可。華潤(rùn)中寰悅府售樓處電話400-8838-165（中介勿擾）華潤(rùn)中寰悅府營(yíng)銷(xiāo)中心電話400-8838-165（官網(wǎng)）華潤(rùn)中寰悅府售樓處位置400-8838-165

項(xiàng)目距離二環(huán)僅50米左右，即便C地塊是綠化用地，依然存在噪音影響。

此外項(xiàng)目左側(cè)兩棟高層安置房，南側(cè)鳳凰安置地塊，宗地2024-71號(hào)，容積率4.59，此外就是南側(cè)一大片的上海西+鳳凰舊改，鋼鐵森林。

北側(cè)垃圾站、左側(cè)教院附中，介意的人士需要注意。

此外就是項(xiàng)目并非純住宅，存在酒店+辦公樓，是否做到完全隔離，購(gòu)房者也需要注意。

此外就是項(xiàng)目目前最大的加分項(xiàng)，在土拍的時(shí)候給了劃片怡山小，目前過(guò)渡楊橋中。華潤(rùn)中寰悅府售樓處電話400-8838-165（中介勿擾）華潤(rùn)中寰悅府營(yíng)銷(xiāo)中心電話400-8838-165（官網(wǎng)）華潤(rùn)中寰悅府售樓處位置400-8838-165

這也是這1年多里面劃片的地塊，比較出彩的一個(gè)。

周邊緊鄰教院，安置房劃片融僑小，對(duì)口教院，最終商品房給了新的劃片，只能說(shuō)土拍也是努力了。

對(duì)于這個(gè)劃片到底加分多少，只能說(shuō)因人而異吧，畢竟楊橋中主打是茶園山小。

福州的學(xué)區(qū)主要關(guān)注點(diǎn)還是小學(xué)，加上目前定向比例加劇，是分子還是分母，多思考。

綜上，項(xiàng)目周邊主要是商業(yè)配套，沒(méi)地鐵是一大缺點(diǎn)，有一個(gè)劃片的亮點(diǎn)，整體來(lái)說(shuō)，對(duì)于地緣置業(yè)的吸引力還是不錯(cuò)。

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