前兩天，保利發展 “外灘序” 系列的重磅迭代作品——保利?海玥外灘序 BUND98迎來首開。

僅用了1.5個小時，223套房源便全部清盤，最終狂攬30億元！

算下來，幾乎平均20秒賣出一套房的速度，橫掃市場，成為了5月上海樓市的“流速第一”！

20秒一套是什么概念？艷姐平時買顆白菜挑一下都不止20秒，這功夫保利發展那邊已經完成了上千萬的成交了。

事實上，此前保利?海玥外灘序 BUND98一經面世，就迅速引燃了市場熱情，不僅在五一小長假期間來訪超千組，更以248%認購率，成為上海樓市新標桿。

其現象級火爆更吸引了《第一財經》新聞現場報道，《上海證券報》用整版高度關注。

這個項目是楊浦濱江低密九宮格的首發住宅項目，位于內環旁，入市均價約12.64萬/㎡。

該價格水平在內中環處于引領者梯隊，但保利?海玥外灘序 BUND98偏偏以更高的市場定價，斬獲了更大的市場熱度，成為了“又好又快”的熱賣典型。

從2024到2025，保利·外灘序這個招牌已經在楊浦走過了三宗地塊、也經歷了三次迭代，卻次次有驚喜、場場能爆火。

更關鍵的是，新作品外灘序98以一盤之力達成了兩個成就：

一是讓內中環賣出了內環內的價格；二是成功讓楊浦濱江與徐匯濱江分庭抗禮。

至此，外灘序98“內中環王者”地位，已經站穩、站實。

一次成功是偶然，那么屢創板塊紀錄式的“逢開必勝”背后，必然是有更深層次的邏輯的。

在艷姐看來，保利發展的成功既是產品力與服務力優勢的集中體現，也是企業戰略理念和打法的勝利，更讓我們見證了保利發展對區域價值提振的強大品牌力。

01

產品躍升

好產品的迭代革新

如今全行業都在說“好房子”，但到底怎樣的產品才能稱為好房子？

艷姐觀察下來，大多數房企和項目，要么就是千篇一律的把層高做高，要么就是多做出一些飄窗出來，又或者配置一些更高級的裝標，似乎多做出幾個吸睛的點，就可以稱為“好房子”了。

直到前不久， 保利發展董事長劉平的一次演講，給出了保利發展對于“好房子”的獨家而深刻的理解——

“以好生活為綱”

也就是說，保利發展在打造產品的時候，不是想當然的設計幾個產品吸睛點就完事了，而是真正深入到目標客戶實際生活的方方面面中去——

進行生活場景的前置預演，系統性地為客戶量身定制衣食住行的全維度生活場景。

此次保利發展也是總結復盤外灘序45及88地塊客戶的需求及敏感點，并“以好生活為綱”，對保利·海玥外灘序BUND98進行了系統性的迭代和創新：

傾力打造了內環稀缺的8層低密洋房社區，它代表了上海內環獨一份的高品質洋房生活，在高層和超高層扎堆入市的市場行情下，讓那些對生活舒適度有極高要求的客戶，蜂擁而入。

① 提供高維情緒價值，獨創洋房立面美學準則

此次保利發展對于洋房社區的美學打造，實現了新的設計準則進階，可以看到有諸多迭新之處，這些高維美學的精致化打磨，歸根結底也是從客戶實際的生活體感出發，提供給他們情緒價值拉滿的公區，打造出更多具有心靈儀式感的空間。

小區的歸家門庭，采用更具有高奢酒店氣質的設計，而且獨創了非常罕見的兩重景觀設計：

第一重是街邊的超長城市展面，靈感汲取自紐約安縵酒店，整座門庭如果湊近看會非常有層次感，選用了各種絢麗珍貴的奢石來構筑視覺基底，搭配與深咖色定制紋樣金屬，整個高定氛圍已經烘托出來了。

項目效果圖僅供參考，以實際交付為準

再往前走，就是入戶大堂，歸家情緒步步遞進，其外觀延續了城市展面的色調和氣質， 邊緣用了兩層的波浪紋的石材打磨，地面采用了拼花石材，歸家儀式感也是有了較大的提升。

項目效果圖僅供參考，以實際交付為準

BUND98的主體立面，艷姐也更想把它稱為上海洋房美學旗艦，獨創了自己的立面美學準則：

以“現代簡約+海派風情”為建筑靈魂，頂部采用了經典里弄的坡面屋檐，立面采用大面積通透玻璃，讓整個建筑更具有輕盈質感。

項目效果圖僅供參考，以實際交付為準

如果你去細看立面的細節處理，你會發現項目花了很多的成本在線條處理上：

比如此次項目融合寬窄有度的橫向層次、山墻上的金屬線條分割，精準把控了68.75度的切面節奏，構建出了非常具有雕塑感和秩序美感的立面。

項目還創造了獨特的“框景美學”，你會發現在外立面中部，設計了溫潤金屬光澤的框線，如同為建筑身線鑲嵌上一個個精致的東方畫框。

上述這些復雜的線條工藝，對于保利發展來說也是意味著投入更多的財力、物力、人力，但最終卻呈現出了整個內環獨樹一幟的立面線條美學。

整個項目還有自己的精神圖騰，以“四葉草”為核心記憶點的logo，最大限度融入建筑、景觀中去。比如門頭的圖騰雕刻、大堂的藝術裝置、梯廳的金屬紋飾，你都能看到“四葉草”的存在，這也讓所有空間變得更有情緒，更加可感知。

過程稿 以實際交付為準

②家庭關系的空間重構，喚醒餐廳的社交屬性

如今市面上大多數的戶型設計，還是注重“以客廳為中心”，竭盡所能把客廳越做越大，餐廳空間乃至臥室空間，犧牲一點似乎也沒有關系，因為這些設計者想當然的認為客戶喜歡大尺度的客廳空間。

然而，保利發展在前期經過調研發現了客戶的生活痛點：

如今越來越多的客戶 ，其實非常喜歡尺度較大的餐廳，因為他們看中餐廳的社交屬性，他們喜歡邀請家人或者三五好友，共聚餐廳，通過美食美酒，面面相照來拉近社交距離，在這里進行感情的升華，而不是在客廳中對著電視機閑話家常。

于是，在保利·海玥外灘序BUND98的餐廳空間，重新構筑了家庭生活關系的中心場——

打造了以餐廳為中心的迭新社交戶型

建面約100㎡戶型圖

比如建面約100㎡的戶型，進入室內就可以看到一個能夠放置大圓桌的餐廳，一家三代坐在這里用餐絲毫不感到逼仄，還能留出富余的空間留白， 這樣的尺度，和市面上建面約120㎡的戶型有的一拼。

建面約100㎡戶型樣板間實景

而且餐桌旁的餐邊柜還可以進行改造，居然還能放置鋼琴，或者可以放上黑膠唱片機，邊和家人欣賞美食，邊聆聽典雅雋永的樂曲。當然，這里也可以設置為靈動多變的工作臺區域，可以在這里繪畫 、書法、寫作。

建面約100㎡戶型樣板間實景

建面約130㎡的戶型更是夸張，餐廳區域可以放上一張6-8人左右的大長桌，餐邊柜同樣也可以進行改造。

建面約130㎡戶型樣板間實景

關鍵是艷姐發現，雖然廚房空間變得更大了，但是客廳空間絲毫沒有被擠壓，做出了超大面寬，還開辟出了一個靈動的X空間，可以打造為品茶室、健身房等等，這樣的尺度感真的可以和那些建面180㎡的大平層媲美。

建面約130㎡戶型樣板間實景

這里艷姐也不得不感嘆保利發展對于時下客戶需求極度敏銳的洞察，當其他房企還在復制戶型庫的時候，保利發展已經通過原創性和突破性的空間迭代，從居者實際的生活體感出發，構建出了未來人居的全新模式。

③全屋滿飄窗超光感戶型誕生，270°飄窗無轉角柱創新突破

保利發展此次還拿出了一個令人驚嘆的設計：真正意義上的全飄窗方案。

當其他項目僅在主臥打造270°飄窗的時候，保利發展居然已經做到全部空間配置飄窗，更多的陽光將通過飄窗撒入室內，為客戶打造出了一個非常通透的超級光感戶型。

不僅飄窗數量更比常規戶型翻倍，還進行了迭新升級：

首先，增加的飄窗一半以上是270°飄窗！

建面約100㎡樣板間主臥實拍圖，以實際交付為準

以建面約100㎡的戶型為例，不單是主臥有270°飄窗，甚至北次臥也打造了飄窗；

建面約100㎡樣板間次臥實拍圖，以實際交付為準

甚至是衛生間也做到了270°飄窗，在其他產品中幾乎是不存在這樣的超配設置。

建面約100㎡樣板間主衛實拍圖，以實際交付為準

而且此次飄窗也進行了無轉角柱的創新設計，讓整個采光面更大。大量增加270°飄窗的優勢是顯而易見的，不僅能讓人的視野范圍擴展出去許多，極大的提升室內空間尺度，也讓整體戶型采光更加強化，形成非常強悍的光影系統：

在這樣的空間中，真的就猶如在高奢度假酒店般的松弛感，將外面的園林景觀擁入室內。

其次，飄窗面積增加也讓實用率極大提升：

建面約130㎡的戶型，整體飄窗面積達到了約12.1㎡，讓室內使用面積大幅提升。

比如該戶型將廚房煙井上移位到飄窗位置，廚房利用率得到了較大的提高，操作臺面也進行了加長處理；

建面約130㎡樣板間廚房實拍圖，以實際交付為準

更關鍵的是，飄窗不計入建筑面積，目測下來贈送面積相當于一間次臥，附贈遠超常規戶型，實得面積也因為飄窗進一步擴大，等于是送給客戶真金白銀超百萬的福利。

能夠做出這樣的進化升級，也是因為保利發展此前持續和客戶接觸，也是了解到如今客戶已經完全不滿足于主臥一個270°飄窗了，希望每個空間都能有足夠的光照和透氣感，所以保利發展拿到客戶需求后不斷改進自己的設計方案，最終呈現出了這樣飄窗滿配的戶型。

④天花板級收納體系，不放過每個角落的收納可能性

除了通過飄窗“送”大量空間，保利發展在“收”的上面進一步精進，這就不得不提保利發展天花板級的收納體系了。

保利發展顯然是通過大量調研，深度研究過現代家庭收納的痛點，玄關浪費、廚房雜物多、衛浴收納難，于是此次項目都做了全方位的收納升級。

比如在玄關處，直接將收納提升到整面墻的柜子，并且直接交付，衣服鞋帽、女主人的高靴，家用清潔工具、行李箱等都有各自安置空間，同時玄關柜底部也特意做了鏤空，可以擺放拖鞋、換洗的鞋子等。

保利發展這次也是打造了完整的廚房收納體系，即使是建面約100㎡的戶型，也擁有近5m3的柜體收納空間，得益于 飄窗的設計，直接將廚房的收納有效操作長度達到約5.1米。

保利發展細心地將這些柜體收納空間，根據用戶日常使用，劃分了高中低三個使用頻率；更貼心地根據廚房操作動線來規劃收納，滿足“拿、洗、切、炒”一氣呵成。

在主衛區域，用了一面墻的區域，做了個薄柜，用大面積的洞洞板作收納的創意展示，可以放置各類衛浴用品、飾品及化妝品。此外， 柜門門板、臺盆側邊、洗手臺下方等，都是保利發展發揮魔術收納的空間。

此次主臥收納也有了明顯提升，在建面約100㎡戶型的邊套主臥，可以放下兩個完整的600深度的衣柜，而傳統的百平米小戶型，只能放得下一個衣柜。

更關鍵的是，保利發展此次將大量贈送的飄窗側面改為開敞凹位，并特地將飄窗臺做低，可以放置收納，成為女士的化妝臺，以及夫妻松弛暢聊的沙發卡座。

能夠考慮得這么精細，也是因為保利發展針對客戶生活中的收納痛點和問題，進行了非常深度的訪談，將他們的需求全部記錄下來，并進行了收納課題的專項研究，最終把所有的研究成果，都融入到了此次收納設計中。

⑤更高維的室內藝術審美，營造出極致的裸裝感

艷姐發現此次戶型的室內設計，色彩也更加統一，而且材質也做了升級，傳遞出低調內斂的裸裝感。

你會看到室內吊頂、立柱轉角等都采用了弧形元素，施工難度比較大，會耗費更多的成本，最終也讓空間擁有更加溫柔的調性。

而且你可以看到保利發展此次非常喜歡采用木飾面作為立柱以及柜體，也讓整個空間更為溫潤，有一種森系的清新格調，整個身心在這樣的空間中是非常輕松愉悅的。

電視背景墻選用巖板，客廳地面鋪設云朵拉灰石材、餐邊柜臺面鑲嵌卡里冰玉大理石，將高級感滲透到生活的每個角落，提升了空間品質感和藝術性。

甚至回風口都有保利外灘序系列的專屬定制元素——四葉草。

還有諸多細節打磨，可能一萬字也講不完，在這里就不一一展開了。

所以整個戶型看下來，你會發現幾乎很難挑出戶型有什么毛病，保利發展這次真的是又再次提交了關于人居品質生活的滿分答卷。

這一切，也都是因為保利發展始終把客戶需求放在首位，每個細節背后，都有關于客戶生活需求的研究和故事。

02

服務前置

“客戶思維”的深度穿透

在BUND98這個項目上，讓艷姐感觸最深的還是保利發展的“大服務”理念：

服務已經超脫了狹義的物業服務層面，而是成為設計精神的一環，將服務的概念前置到設計中。

拿歸家動線來說，BUND98將整個動線的設計與園林場景深度融合，將人文關懷預埋于空間表達之下，讓服務在客戶感知之前悄然發生。

這個項目是在市區核心地塊上精心打造的低密洋房產品，設計師以“禮序與詩意”為脈絡，通過三道門庭儀式、六重景觀設計，構建層層遞進的空間敘事。

從門庭的尊崇感、前廳的尊享感、主景的精致感、巷道的私屬感、大堂的歸屬感，層層遞進撫平城市焦慮。

社區內，處處可見 對藝術大師的崇高致敬 ，無論是汲取巴黎麗茲酒店的造景靈感 ，還是重現亨利·盧梭《夢境》中的超然意境 ，讓日常生活成為一場永不落幕的美學巡禮。

保利發展在這條精心設計的歸家動線上，特別安置了“熟人管家”，讓人性化的服務與人性化的設計更加貼合。

為何要強調“熟人”？因為熟人這種 親密生活伙伴是建立在穩定的認同感和質樸的信賴關系之上的，也只有這個基礎上，才能構建更好的服務關系，讓服務更深層次進化。

BUND98將保利物業的“東方禮遇”品牌服務引入到項目中，這是定位為保利發展高端住宅的服務品牌。

“東方禮遇”的品牌主張圍繞“通情·達禮”來擴展，更進一步說，保利發展希望在積極響應客戶對專業需求的同時，再將文化注入服務價值內涵中。

所以整個服務的設計，同樣也圍繞“全維生活場景”來構建，基于大量客戶調研，形成了“尊崇、信賴、人文”為核心的金字塔服務體系。

例如在熟人管家基礎上，保利發展還特別增加了“禮遇生活官”這個服務角色，構成了“雙管家模式”，基于業主“衣、食、住、行、健康”五大基本需求，24小時提供恰到好處的場景化服務，真正實現隨需而動的私密尊崇。

而保利服務的特色“五力”標準，更讓“東方禮遇”服務顆粒度進一步精細化。

每晚22點后準時啟動的“百米安全歸家”服務，為晚歸業主提供全程安全護航；上下學高峰增派人員為兒童保駕護航；突發事件的“黃金5分鐘”響應等，都是由“安全力”帶來的全域守護。

24小時在線待命的物業，高峰期的迎送和疏導；維修團隊化身室內裝配和家電“移動說明書”等，都是“便捷力”帶來的尊享生活體驗。

入戶維修時，針對單身女性業主特別安排女管家全程陪同上門；有寵物/植物的業主家庭短期出門時的3天內免費的上門照料服務等等，是“舒適力”極具生活痛點洞察的特別安排。

此外，外立面每年清洗至少一次、公區奢材每季度深度養護……這是令社區永葆風華的“煥新力”；更不必說四節八禮的專屬活動，和日常的主題特色活動，構筑社群文化濃度的“社群力”。

這種深度融合文化價值與生活痛點的系統化服務，不僅塑造了獨特的品牌壁壘，更重新定義了高端居住體驗的本質——品質生活源于對每一個服務細節的持續雕琢與人文關懷的深度踐行。

03

管理進階

保利發展的三重顛覆性打法

看到這里可能會有人好奇，外灘序系列為什么總能以產品和服務征服市場？為什么保利發展總能在產品層面有新意，有心意？

艷姐通過外灘序系列，看到了保利發展在管理層面的三個顛覆性打法。

首先：上下高度統一的產品觀念

保利發展從上到下，步調一致，全部都在圍繞“全維生活場景設計”概念打造產品。

不要小看這個從上至下的統一，在很多企業上行下達都能走樣的當下，保利發展對產品理念的高效貫徹相當難得。

很多房企空有所謂的產品理念，缺少落地的具體標準和依據，是一種自下而上總結歸納的產物。

但保利發展提出的“全維生活場景設計”的規則邏輯恰好相反，是種自上而下構建的綱領性的體系，有清晰的產品內核與設計建造標準。

在此基礎上，集團層面牽頭管控，為區域公司輸出指引，確保在各地長期、穩定地應用落地，不會跑偏。

其次：打磨純熟的“三研合一”模式

艷姐此前了解到，保利發展內部是“1346”的開發效率目標，即6個月開盤。而在外灘序上這個效率居然還在刷新提速。

可能你會覺得這么短時間，保利發展拿什么來打磨產品？但每次外灘序的亮相，總能給市場驚喜，根本不像短時間做出來的。

艷姐覺得很大程度上得益于保利發展的“三研合一”模式，讓投研、客研和產研協同，形成體系化研究模式。

將傳統房企的“來料加工”，拿了地再做研究，轉變成“預研模式”，用提前研發好、領先的產品體系，去衡量、匹配地塊的價值。

在有深耕基礎、客戶基數的地塊上，打造差異化的產品，并不斷迭代升級，形成帶有明顯“保利風格”的作品，進而掌握定價權。

可以說，在這場傳統開發向技術開發的行業進階路徑里，保利發展是走在前面的。

舉個例子，保利發展在推出“新人文社區”產品系前，調研了近4000戶業主的設計、收集了3000份案場問卷，產品洞察根植于時代客群的深度研究之上。

比如保利發展對于洋房序列的標準化研究上，已經做到了非常成熟、出品穩定、基于標準化戶型的研究，具有非常成熟的能力，專項的部分。

基于深度客研和成熟的產品研發，在拿地之前，保利發展已經有了清晰的產品構想和操盤邏輯，投資才會更加成竹在胸，在土拍市場更敢于亮劍。

其三：全線面客、決策者傾聽客戶聲音

保利發展一反常態，將單一面客，變為全觸點覆蓋，集團從上到下，多條線多部門全線投入“面客”，與客戶直接接觸。

艷姐了解到，保利發展的客研每個周末都跑去案場跟客戶一同去看樣板房、并進行大量的面談交流，以此來更深度地了解客戶需求，通過親臨一線的密切考察，去反哺產品設計。

保利發展上海所有項目上的工程師和設計師們，經常會主動貼近客戶，與他們面對面溝通交流，分享思路和經驗，答疑解惑。

近期保利發展推出的“保總熱線”，由各個區域總和高管親自接打線電話，聽業主“吐槽”，督導問題的反饋和落實。

5月4日，保利發展上海首次啟動高管熱線，直面業主訴求，當場給出方案處理，收獲了業主的認可與好評。

艷姐覺得，保利發展“負責人親臨一線”這一系列的管理變革動作，其實將客戶的聲音自下而上傳遞，轉變為“決策者直擊痛點”的穿透式管理。

不僅縮短了整個問題解決的周期，更讓客戶能直接產生被重視、被在乎、被保護的感覺。

而對于這些一線收集到的意見，保利發展內部也不是各部門各自為戰、各自解決，而是打破營銷、設計、成本等條線的部門墻，互相交圈。

從上到下，步調一致，全部都在圍繞“全維生活場景設計”概念，將每個項目當成作品來打造。

04

品牌升維

政企共振發出區域最強音

在上海城市更新的宏大樂章里，楊浦濱江的崛起無疑是近年最激動人心的旋律。

推動這一板塊走向沸騰的核心力量，離不開保利發展與楊浦區的深度協同、精準發力，通過“外灘序”標桿產品的三連擊，共同奏響了區域價值躍發展升的“最強音”。

持續熱銷，重塑板塊價值標桿

不得不提，楊浦濱江的認知度和美譽度，離不開保利“外灘序三子”三次強勁熱銷的烘托。

Bund45 以 12.9 萬/㎡的洋房價格標桿高認購率售罄，Bund88開盤勁銷27億震撼市場，再到Bund98高認購率售罄。

三連擊不僅將區域價值牢牢錨定，讓內中環賣出內環內價格、楊浦濱江與徐匯濱江齊名，徹底改寫了市場認知，楊浦濱江一躍成為上海中高端改善客群置業的熱點板塊。

“九宮格”大棋：政企協同的遠見布局

保利發展與楊浦不僅僅是合作開發，而是深度協同，配合政府與新華社一起推動低密9宮格價值傳遞。

通過產品，對開放共融的低密濱江生活范式的精準解析，向市場清晰描繪了未來圖景。這一前瞻性的戰略布局，如同一盤精心落子的大棋局，極大地放大了楊浦濱江的整體板塊價值與想象空間。

從這個意義上說，保利發展是在楊浦濱江操盤最成功的的開發商。

保利發展通過卓越的產品力與服務力持續造勢熱銷，強力帶動地塊熱度飆升；區域價值在政企合力下不斷夯實與躍升；市場的熱烈追捧與高度認可又進一步反哺板塊，吸引更多優質房企與高質素人群聚集。

這種“保利發展造勢-區域升值-市場認可”的強勁正循環，讓楊浦濱江在上海城市發展的版圖上持續閃耀。

保利外灘序不僅重塑了楊浦濱江的價值高度，更印證了城市更新中“合力共贏”的永恒定律。

如今，伴隨保利?海玥外灘序 BUND98 首開售罄，該項目二期加推也進入了日程表，屆時或許又將引發一輪熱銷狂潮。

更重要的是，在保利發展深耕楊浦濱江，點燃這片區域紅利的當口，保利發展此前拍下的江浦街道77街坊也即將揭開面紗。

在這塊配套成熟、價值優渥的地塊上，保利發展攜外灘序之剛猛勢頭，于此起筆，將交出怎樣一份答卷，又會再度將楊浦濱江的區域價值，抬上一個怎樣的高度？

這或許是保利發展留給市場最大的懸念和驚喜！

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主編：張艷

責編：marlNanako浩浪

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