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研究背景與目的

中國房地產TOP10研究組自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續進行了二十三年，其研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，中國房地產上市公司TOP10研究的相關成果已成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。（研究咨詢請）

2024年，資本市場新“國九條”發布，證監會抓緊推動新“國九條”具體落實，形成了“1+N”政策體系，進一步健全監管制度機制，提升監管效能。2025年政府工作報告把穩住樓市股市寫進經濟社會發展總體要求，提出“深化資本市場投融資綜合改革，大力推動中長期資金入市，加強戰略性力量儲備和穩市機制建設”。2025年政府工作報告重點圍繞擴需求、去庫存、保交房、防風險和新模式等內容部署本年房地產工作。在此背景下，房地產上市公司應堅持穩中求進、以進促穩工作總基調，順應政策及行業趨勢，積極開啟新的發展模式，向高質量發展邁進。

在2025中國房地產上市公司研究中，中國房地產TOP10研究組在總結歷年研究經驗的基礎上，進一步完善了研究方法和指標體系，本著“客觀、公正、準確、全面”的原則，發掘成長質量佳、投資價值大的優秀房地產上市公司，探索不同市場環境下房地產上市公司的價值增長方式，為投資者提供科學全面的投資參考依據。中國房地產上市公司TOP10研究的目的是：

1.客觀反映中國房地產上市公司的整體發展水平和最新動態，促進房地產上市公司做優做強；

2.發掘綜合實力強、最具財富創造能力及投資價值、財務穩健等表現優異的房地產上市公司；擴大企業在機構投資者當中的影響力，拓展企業融資渠道，幫助企業更快更好地發展；

3.通過系統研究和客觀評價，打造“中國房地產上市公司TOP10”品牌，引領房地產行業投資良性循環和健康發展。

2025中國房地產上市公司TOP10研究結果

（一）綜合實力TOP10

2024年，在市場仍在深度調整周期的背景下，綜合實力TOP10企業順應市場變化，把握市場需求節奏，充分發揮在市場布局、土地和資金資源、管控模式等方面的優勢，業績保持穩定，展現出很強的經營穩定性，行業地位穩固。

（二）財富創造能力TOP10

在市場仍在深度調整階段的背景下，財富創造能力TOP10企業順應市場新發展階段要求，加強產品、服務、投資、運營等核心能力建設，以創造經濟增加值為導向，向新發展模式轉型：一方面，加快竣工結轉，強化精益化管理，展現了經營韌性，保持收入穩定；另一方面，積極發展資產經營及服務業務，拓展多元收入渠道，豐富利潤來源，有效提升財富創造力。

（三）財務穩健性TOP10

財務穩健性TOP10企業財務結構合理，現金充足，流動性風險可控，杠桿率保持低位。一方面，積極管理債務，保持基本面穩健；另一方面，強化銷售去化及銷售回款力度，做好運營服務，增加經營活動產生的現金流入。

（四）投資價值TOP10

2025中國房地產上市公司投資價值TOP10企業在市場持續調整的背景下，憑借其規模實力、優秀的產品力、強勁的經營業務以及資金資源優勢不斷取得優異的經營業績，在投資能力和盈利能力方面表現突出，投資價值彰顯。

面對市場調整壓力和消費需求的轉變，上市公司商業地產運營TOP10企業通過“消費者洞察”解析消費行為軌跡，精準構建用戶畫像，進而匹配符合消費者真實需求的產品和服務，動態優化服務策略，形成差異化競爭力。

隨著行業進入深度調整期，房企高杠桿、高負債、高周轉的“三高模式”難以持續。區別于傳統的物業開發，代建業務具有高成長、高盈利、抗周期等優勢，成為房企探索新發展模式的重要方向。

（五）公司治理TOP10

房地產行業深度調整，行業競爭愈發激烈，優勝劣汰的態勢顯著增強。對于房地產上市公司而言，未來在發展的道路上挑戰與機遇并存。完善的公司治理結構能夠有效維護公司股東利益、利益相關者權益，強化投資者信心。同時，優質的公司治理體系對于提高公司決策的科學性和管理效率起著重要作用，不僅增強了公司的永續經營能力，還進一步提升了其在市場中的競爭力。2024年，華潤、中海、保利、招商等房地產上市公司治理TOP10企業健全公司治理結構，完善公司規章制度，加強與投資者交流，建立激勵制度，公司治理能力行業領先。

附：研究方法體系

1.研究對象

（1）依法設立且公司股份于2025年3月31日前在上海證券交易所、深圳證券交易所及香港聯交所等境內外證券交易所公開上市的房地產企業（業務收入主要來自中國大陸，且收入構成需滿足下款條件）。由于在不同交易所上市的企業采用的會計準則存在一定差異，研究組將根據上市地點分別對在內地、香港上市的房地產企業進行研究。

（2）主營業務收入構成滿足以下條件之一：（1）房地產相關業務收入（包括房地產開發與銷售、園區開發與管理，下同）所占比重不低于50%或所占比重雖低于50%但比其他業務收入比重均高出30%（源自《上市公司分類與代碼》，中國證監會2005年3月頒布）；（2）如果公司收入來自兩個行業，房地產相關業務收入占其總收入60%以上或其收入和利潤均占整體比重超過50%，或按歷史和未來趨勢來看，房地產業務為企業提供最主要的收入和利潤。如果公司業務收入來自三個或以上行業，房地產相關業務收入或者利潤占整體比重超過50%（源自全球行業分類標準，Global Industry Classification Standard，摩根斯坦利公司和標準普爾公司聯合發布，簡稱GICS)。

2.評價指標體系

在2025中國房地產上市公司TOP10研究中，中國房地產TOP10研究組從經營規模、財富創造能力（EVA）、投資價值、財務穩健性四個方面對企業進行評價，對同一家企業在四個指標體系中的得分按一定的權重值（權重來自于對四項得分的“方差-協方差分析”）進行加總，最終得到企業的綜合實力得分，評價得出“2025中國房地產上市公司綜合實力TOP10”。

（1）經營規模評價體系

TOP10研究組以總資產、營業收入、利潤總額和總市值作為經營規模的評價指標，指標體系如下：

（2）財富創造能力（EVA）評價體系

TOP10研究組沿用了2003-2024年連續使用的財富創造能力EVA（Economic Value Added）評價理論和方法，再次對房地產上市公司的經營績效進行EVA評價：

（3）投資價值評價體系

本次研究中，研究組從盈利能力、成長能力、運營效率等公司基本面的深入分析出發，系統分析企業在資本市場的表現，結合企業的業績預測，全面評價企業的投資價值。指標體系如下：

（4）財務穩健性評價體系

流動性風險（liquidity risk）是中國房地產上市公司面臨的主要風險。所以，研究組將從企業的現金流風險出發，兼顧企業的中長期償債能力指標資產負債率和凈負債率，綜合分析企業的財務穩健性。指標體系如下：

（5）公司治理評價體系

研究組在充分借鑒國內外專家學者以及相關公司治理績效評價研究的基礎上，結合我國現實性的公司治理研究環境，實施量化指標分析評估，全面客觀的評價上市公司的治理水平。指標體系如下：

3.數據來源

（1）中國房地產指數系統（CREIS）數據庫；（2）房地產上市公司對外公布信息（包括公司年報、公告、公司網站公布信息和對外派發資料）；（3）政府部門（包括建委、房管局和統計局等）公開數據；（4）2022、2023、2024中國房地產上市公司研究收集企業數據資料；（5）2022、2023、2024、2025中國房地產百強企業研究收集企業數據資料；

4.計量評價方法

研究方法上，為增加研究的嚴謹性，采用因子分析（Factor Analysis）方法進行。因子分析是一種從變量方差——協方差結構入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎上，用少數新變量解釋原始變量方差的多元統計分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉，得到符合現實意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。

設X1,X2,…,Xp是初始變量，F1,F2,…，Fm表示因子變量，使用統計軟件SPSS可以計算出每個研究對象的各個因子的得分，然后計算出因子綜合得分：

其中

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