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海曙掀桌子了,這些房子怎么辦?

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  本文約1300字,閱讀時間約4分鐘,可點擊上面“耳機”圖標收聽音頻

  2025年行將過半,海曙的第一塊地終于掛出來了,即南門汽配市場地塊。有關這塊地,老司機的好友老曹最有發言權,我聽說他和官府走的很近,經常替官府賣地吹捧,但我沒有證據。

  

  汽配市場這塊地,海曙早就想賣出去了,畢竟放那里每天都在燒錢。但上次拿出來沒有開發商應標,這次調降了容積率,又調低了地價,我想大概至少是談妥了一家吧。

  最終花落誰家,還得等到六月底才會揭曉,今天我問問老曹,看看有沒有開發商兜底。

  汽配市場地塊形態方正,朝南面很寬,南北進深較短,是一塊非常適宜開發住宅的好地。雖然周邊說不上有特別優質的資源和配套,但8號線馬上通了,去機場、高速很近,上高架方便,龍湖天街也在步行范圍之內,生活還是很便利的。

  此次容積率調降為1.8,低于周邊幾個新盤,如春江悅、龍湖天玥、海語府、海曙金茂,江上印等,也低于在售的中海·江灣樾。

  1.8容積率可以做什么呢?

  這塊地限高不低于27米,不超過54米,也就是9-17層,杜絕了做別墅、疊墅和多層洋房的可能。現在要求層高做到3.1米,基本可以判定,這是一個純洋房(小高層)社區。

  沒錯,就是那種令寧波購房者格外上頭的洋房。

  之前段塘的樓盤,基本以高層為主,洋房的占比很小,純洋房樓盤則沒有看到。就目前寧波樓市的熱度看,洋房顯著大于高層,不但利潤空間更大,銷售速度也會更快。

  1.8的容積率,做成純洋房是比較寬松的,可以有比較大的中庭或宅間綠化。本案是第四代住宅,贈送面積很多,看看會不會有創新的戶型形態出現。

  今年前幾塊地,雖然也有第四代住宅,但基本都是墅類和高層,這種沒有電梯前室的洋房,如何利用贈送面積把電梯間做好,很值得期待。

  不知為何,海曙在這塊地限制了墅類產品,如果參照江北永紅地塊,同樣的容積率,是可以做疊墅+高層的組合。

  無論價格高度還是利潤率,疊墅都明顯好過洋房。

  除新芝源境外,海曙老城區近十多年來一直沒有墅類產品,特別是城南。所以需求一定是存在的,消化一個項目應該不成問題。

  不過,純洋房社區,同樣可以追求一個相對高端的定位。面積和總價全面超越海語天下,應該是可以做得到的。

  值得關注的還有這塊地的起拍價,居然只有12491元/平,旁邊春江悅當年是25667元/平,容積率還比它高;天玥、江上印和朗拾,地價也都超過了25000元/平,是這次起拍價的2倍以上。

  此前最便宜的地塊是中海江灣樾,拿地價17800元/平。

  以當前的市場氛圍,汽配市場這塊地溢價要拍到40%以上,即平齊江灣樾的地價,不一定能拍到。本以為抄底成功的中海,很可能要被這次土拍拍死在沙灘上。

  這就是樓市現在殘酷的地方,之前拿地的開發商,買房的房東,正在被無情的拋棄。

  后來者不僅有碾壓般的產品優勢,還有碾壓般的成本優勢。

  

  如果汽配市場這塊地的產品只做大戶型,比如150平起步,還能放段塘次新房一馬,畢竟總價去到了500w+,而現在大量的次新房都在350-500w之間,沖擊還不至于太直接。

  但如果戶型下探到130平一線,問題就很嚴重了。

  實際上,汽配市場這塊地還只是個開始,在它的北側和西側,還有2-3個地塊等待出讓,它們今后推出來的產品,對于現在的二手次新房來說,可能會更致命。

  面對現實還是心存僥幸,擺在了段塘每個投資客的面前。

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從業22年,獨立樓市分析師,大宗不動產顧問
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