樂居財經(jīng) 徐迪 5月29日，金科股份（*ST金科，000656.SZ）舉行2024年度業(yè)績說明會。

金科股份董事長周達(dá)、總裁楊程鈞、副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人宋柯、副總裁兼董秘張強(qiáng)，以及金科產(chǎn)業(yè)投資人品器資管董事長馮侖、CEO李根出席。

會上，品器資管CEO李根表示，產(chǎn)業(yè)投資人參與金科股份重整遵循了“政府引導(dǎo)、法院主導(dǎo)、市場化招募、債權(quán)人監(jiān)督”的基本原則，是基于對金科股份重整投資價值的認(rèn)可，是基于對中國房地產(chǎn)“后開發(fā)時代”發(fā)展新機(jī)遇的信心。

金科股份重整成功后，上海品器聯(lián)合體將成為新金科的控股股東，并將在完成股票登記后改組公司董事會，掌握多數(shù)董事會席位，構(gòu)建更加合理科學(xué)的公司治理體系。

三家產(chǎn)業(yè)投資人將在不同業(yè)務(wù)層面多維協(xié)同賦能新金科的轉(zhuǎn)型升級。

上海品器聯(lián)合體的核心團(tuán)隊在中國房地產(chǎn)、金融、資本市場各個領(lǐng)域深耕超過三十年，近十年在持續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型路徑和創(chuàng)新發(fā)展模式進(jìn)行探索和嘗試。

新金科的定位是“以科技創(chuàng)新和運營管理為核心能力的不動產(chǎn)綜合運營商”。科技創(chuàng)新是技術(shù)手段、運營管理是應(yīng)用場景，未來會體現(xiàn)在三個方面：

一是充分利用AI技術(shù)和工具優(yōu)化公司管理流程，降本增效，顯著提高運營效率和決策質(zhì)量；

二是依靠大數(shù)據(jù)和AI技術(shù)全面賦能房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的各個環(huán)節(jié)；

三是基于非保留包資產(chǎn)盤活的業(yè)務(wù)場景，探索打造智能化資產(chǎn)管理AI系統(tǒng)，構(gòu)建特殊資產(chǎn)AI業(yè)務(wù)模型，在特資賽道建立獨特的核心競爭優(yōu)勢。

中國長城資產(chǎn)方面，一是將借助自身在不良資產(chǎn)領(lǐng)域的資源和專業(yè)優(yōu)勢，為新金科提供房地產(chǎn)風(fēng)險資產(chǎn)化解和價值提升專業(yè)化服務(wù)，推動符合條件且雙方認(rèn)可的項目公司的運營盤活和價值提升。

二是新金科也將配合長城資產(chǎn)梳理其房地產(chǎn)類的存量項目，尋求不良資產(chǎn)盤活、代建代管等合作機(jī)會，助力新金科在特殊資產(chǎn)領(lǐng)域形成較強(qiáng)的市場影響力和差異化的競爭能力。

川發(fā)證券投資基金方面，新金科新戰(zhàn)略將與成渝一體化的戰(zhàn)略方向相契合，成都、重慶是西南片區(qū)業(yè)務(wù)布局的重點；雙方將在戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)、管理等多個層面進(jìn)行深入溝通和協(xié)作，川發(fā)證券投資基金將利用自身專業(yè)優(yōu)勢，通過股權(quán)投資、項目合作、金融市場與資本運作以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同與創(chuàng)新發(fā)展等方式實現(xiàn)與金科股份的業(yè)務(wù)協(xié)同。

新金科的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型應(yīng)當(dāng)從傳統(tǒng)高負(fù)債、高杠桿開發(fā)模式為標(biāo)志的傳統(tǒng)開發(fā)商，升級為以科技創(chuàng)新和運營管理為核心能力的不動產(chǎn)綜合運營商，這與行業(yè)未來發(fā)展趨勢高度契合。關(guān)于公司發(fā)展和經(jīng)營規(guī)劃可以總結(jié)為三個詞：

第一個詞是“重整”。

這是目前正在經(jīng)歷的階段，重整后的新金科資產(chǎn)負(fù)債率將大幅降低，公司得以輕裝上陣，在新的起點上再次出發(fā)。

第二個詞是“重組”。

通過專業(yè)化的管理團(tuán)隊和先進(jìn)的數(shù)字化管理工具，提升銷售類項目的去化速度和收益，提升運營類公寓、寫字樓、商業(yè)綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金收益和運營效率，實現(xiàn)高坪效運營和資產(chǎn)增值。與此同時，借助并購基金、不動產(chǎn)投資信托基金等資本工具，獲取優(yōu)質(zhì)低成本的項目儲備，利用全價值鏈服務(wù)提高資產(chǎn)運營效率，并在合適的時機(jī)推向資本市場，實現(xiàn)不動產(chǎn)投資、運營、提升、退出的完整閉環(huán)。

第三個詞是“重構(gòu)”。

未來新金科將重構(gòu)業(yè)務(wù)版圖，圍繞“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運營管理、特殊資產(chǎn)”四大板塊，通過代建共建、產(chǎn)業(yè)商業(yè)運營、投資經(jīng)營特殊資產(chǎn)等業(yè)務(wù)，引入數(shù)字管理、智能建造、大數(shù)據(jù)招商銷售等科技手段，實施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈”的轉(zhuǎn)型路徑，分階段實現(xiàn)短中長期經(jīng)營目標(biāo)。

重構(gòu)區(qū)域布局，把握城鎮(zhèn)化發(fā)展以及房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的趨勢轉(zhuǎn)變，聚焦核心城市，嚴(yán)守投資和財務(wù)紀(jì)律，堅定城市準(zhǔn)入清單和投資標(biāo)準(zhǔn)。

重構(gòu)核心能力，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展階段，通過合作、培育、收購等方式，不斷強(qiáng)化科技創(chuàng)新和運營管理兩大核心能力。

重構(gòu)估值體系，希望在未來3-5年，將公司的服務(wù)性收入和利潤比例提升到60%-70%，同時深度融合AI、大數(shù)據(jù)等新創(chuàng)新工具，構(gòu)建以新技術(shù)為核心驅(qū)動力的后開發(fā)時代全新產(chǎn)業(yè)鏈和行業(yè)模式。

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