——解構某東方國際廣場項目事件的商業邏輯

在越秀區環市東路370號，某東方國際廣場的玻璃幕墻在暴雨中泛著冷光。數百位業主手中泛黃的購房合同，記錄著這個原定于2012年竣工交付的商業綜合體，如何成為價值15億的未完成項目。而這一切的背后，正是廣州某集團的家族運作。

未完成項目的背后

1998年，某房地產有限公司在越秀區環市東路啟動合銀廣場項目，定位為高端商業綜合體，規劃包括寫字樓、商場及酒店式公寓。項目占地4.8萬平方米，總投資約15億元，曾是天河路商圈的重點商業布局。受金融危機影響，項目轉入某集團旗下，由此開啟了資本運作的復雜歷程。

該家族掌舵者時任某集團實際控制人，主導項目銷售。2011年，某東方國際廣場商鋪廣告鋪天蓋地。"建設1.5公里空中連廊連接周邊地標建筑"、"打造4.5公頃'花園城市廣場'"等規劃承諾配合精致效果圖鋪滿各大本地紙媒版面，這些單價高達98萬/㎡的高價商鋪，吸引了許多渴望改變生活的市民，卻成為他們漫長困擾的開端。

商業運作的爭議

該家族從未以盤活項目、助力城市發展為宗旨，而是將項目視為資金運作的工具。自購房者支付房款起，資金便未按規定進入政府監管賬戶，而是直接流入項目公司（合銀公司）對公賬戶，為后續資金使用埋下隱患。該家族通過關聯交易、虛假交易與破產程序漏洞，實施了一系列違約行為：既未按合同約定交付物業，又涉嫌稅務問題，涉案金額巨大，損害了多方利益。具體表現為：

（一）資金占用問題：

關聯方通過"其他應收款"科目長期占用合銀公司資金，涉及金額超千萬元未歸還；

（二）資金轉移爭議：

1.工程款問題：合銀公司以現金形式向某工程公司支付工程款累計近6200萬元，相關憑證僅為內部請款單，缺乏合同、發票及工程進度記錄。

2.購房協議爭議：通過三方協議將其他應收款轉為購房款，如某裝飾公司代關聯方支付8519萬元購房款，但關聯方未實際出資，相關房產卻已完成過戶，形成無對價獲益。

上述問題已形成書面材料報送政府監管部門。

監管與反思

該家族的資本操作持續9年后進入破產程序，即便在破產前14個月仍實施資產轉移：

財務數據問題：通過虛增負債后沖回的賬務處理，人為降低公司賬面負債規模，以減少破產清算時的債務清償基數。

選擇性清償行為：破產前6個月內，選擇性清償關聯方債務，通過法律程序漏洞轉移剩余資產，最大化家族利益。

自2015年業主因無法按約收樓辦證對合銀公司提起訴訟，至該家族在最后幾年里加速資金運作，這一資本運作軌跡早于全國性開發商交樓危機顯現。然而，監管的缺失使得此類問題頻頻發生，究竟是誰為這種商業行為提供了空間？其行為鏈中的每一環，均突破了法律與商業倫理的底線。

泛黃的購房合同浸透淚水，而更令人深思的是監管的滯后——當虛假交易在稅務監管流程中未能被及時發現，當破產清算程序成為資本運作的舞臺，暴露的不僅是個體的行為，更是制度防線的不足。

如今，這座矗立在CBD的未完成項目，仍在用斑駁的幕墻訴說著資本運作的復雜性：某些市場主體以不當方式透支城市信任，其造成的傷害遠非商業繁華所能掩蓋。它警示我們：當資本披著創新的偽裝行不當之實，當監管始終滯后于風險演變，崩塌的不僅是物理空間的建筑，更是普通人心中對公平的期待。

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