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大家好，我是毯叔。

最近在集思錄上看到一篇很有意思的帖子，這個(gè)作者成功賣掉了自己在上海的老房子，詳細(xì)計(jì)算了房子這些年的收益，并且給出了很有價(jià)值的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和思考，必須來(lái)跟大家分享一下：

經(jīng)驗(yàn)和思考，必須來(lái)跟大家分享一下：

總體來(lái)看，這位作者總結(jié)的一些關(guān)于投資的點(diǎn)，基本和我不謀而合。

很多人都迷信房產(chǎn)投資，其實(shí)通過(guò)他的例子可以看出來(lái)，不能簡(jiǎn)單粗暴的認(rèn)為買房就比買股劃算，關(guān)鍵還是要結(jié)合自己的投資能力，以及當(dāng)下資產(chǎn)的走勢(shì)效應(yīng)做決斷

當(dāng)然，房產(chǎn)投資最關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是其自住屬性，這點(diǎn)其他資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上。

不過(guò)，比起如何投資，其實(shí)很多朋友看完他的帖子，更關(guān)心另一個(gè)問(wèn)題：他的老破小，到底是怎么迅速成功賣出去的？

后來(lái)這位朋友還分享了她賣房的成交方法，我也一并分享給大家：

《如何掛牌3天就成交？》

1. 合理定價(jià)

掛牌前，我們分頭行動(dòng)。一個(gè)人用新手機(jī)號(hào)扮演買家角色，把周邊二三十套潛在競(jìng)爭(zhēng)房源都看了一遍，篩選出7套“硬實(shí)力”相當(dāng)?shù)姆孔?，和中介深入溝通、摸清底價(jià)，再分析我家房子的優(yōu)劣勢(shì)后，定出我們的掛牌價(jià)、報(bào)給中介的底價(jià)以及真正的底價(jià)。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

2. 美化房子，營(yíng)造氛圍感

另一人則負(fù)責(zé)把房子“打扮”得體。老房子最怕給人破舊感，所以房子的美化工作不可或缺。目標(biāo)是創(chuàng)造一種氛圍感：房子寬敞、明亮、溫馨，住在這里的人生活得精致舒適，讓人走進(jìn)來(lái)就有一種渴望，我也想要過(guò)這樣的生活。

-斷舍離：已經(jīng)明顯磨損的家具就不要了、不必要的用品要么收起來(lái)要么扔掉，東西少才能顯得整潔寬敞。但不能扔太多，必要的東西還是都留著，否則沒(méi)人住的空曠感也不好。記住，目標(biāo)是營(yíng)造有人在這里住得很舒適的沉浸式體驗(yàn)。參考開發(fā)商的樣板房。

-換燈換鎖：不亮的燈全部修好，老裝修用的水晶燈顯得老氣又不夠亮，全部換成品牌LED吸頂燈，明亮又簡(jiǎn)約大方，耗資2000。門鎖換成指紋鎖，方便帶看又顯高級(jí)，耗資1500。

-深度清潔：老房子去除陳舊感，清潔很重要。光清潔劑我就買了十來(lái)種，清潔玻璃的、瓷磚的、地板的、墻面的、金屬的。另外還請(qǐng)專人擦窗戶，2次共6個(gè)小時(shí)才擦完，但效果立竿見影，窗明幾凈。常規(guī)清潔，也是請(qǐng)專業(yè)人士來(lái)打掃了2次6個(gè)小時(shí)，才把角角落落都清理干凈。我自己就專注在細(xì)節(jié)的清理上，例如清洗窗簾，把衛(wèi)生間的五金件擦得锃光發(fā)亮，清理掉墻面很明顯的、大片的臟污，只留一些日常較淺的痕跡，避免給人刻意剛剛翻新完的偽裝感。此處推薦京東的家政服務(wù)，真的很好預(yù)約且服務(wù)很好，耗資1000。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

-軟裝布置：廚房臺(tái)面、洗臉臺(tái)臺(tái)面等購(gòu)買成套的用具，廚具換新的，有美感又整齊。入門地墊、衛(wèi)生間地墊換新的。衛(wèi)生間洗漱用品等買高檔品牌且顏值高的。客廳和房間鮮花不斷，要鮮花不要塑料花，我自己家里也是如此，這不僅是美觀而且給人好心情。居家香氛要搭配好，鮮花味道的，不要那種酒店味道的。餐桌上要擺果盤，顏色搭配要豐富，既好看又可以招待，很實(shí)用。因?yàn)閽炫频臅r(shí)候上海1月份非常冷，我們?nèi)扉_著空調(diào)且不關(guān)廚衛(wèi)門，保證通風(fēng)又讓人進(jìn)門有溫暖感?？傊?，目標(biāo)就是沉浸式體驗(yàn)：這里的原主人生活得很舒適、精致，如果你買了這個(gè)房子，你也可以。耗資1000。

-整理資料：當(dāng)年的裝修圖、家電說(shuō)明書、發(fā)票全部整理收納好，給買家實(shí)實(shí)在在的安心感。因?yàn)槲覀儺?dāng)初裝修確實(shí)花了很多心思，格局非常合理，斥巨資購(gòu)買品牌實(shí)木家具和進(jìn)口家電，所以更適合打算直接入住的買家，而不是重新裝修的買家。將來(lái)萬(wàn)一有維修需要，家電使用方法等，資料、發(fā)票和說(shuō)明書都整理好統(tǒng)一收納，買家看房的時(shí)候可以給他們看，讓他們買了之后能用得放心。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

3. 精心準(zhǔn)備推介文案

提前準(zhǔn)備好房源說(shuō)明文件，突出亮點(diǎn)，發(fā)給多家中介，讓他們省去腦力勞動(dòng)，提高帶看效率。價(jià)格方面，設(shè)定清晰的掛牌價(jià)、給中介的底價(jià)和真正的心理底價(jià)。

4. 談價(jià)策略明確

我們經(jīng)驗(yàn)不足，但心態(tài)放得很平。目標(biāo)是快速成交，因此即便讓利二三十萬(wàn)也能接受。

掛牌初期是關(guān)鍵窗口期：

1，中介集中推送，客戶積累最多；

2，房市仍處調(diào)整期，短期升值可能性低；

3，拖越久越不利，不如快速成交，資金騰挪。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

600萬(wàn)半年的投資收益也有18萬(wàn)了（我按照一年6%計(jì)算的），所以調(diào)整心態(tài)，不在乎這讓利的5%了。我們當(dāng)時(shí)掛牌618萬(wàn)，給中介的底價(jià)是600萬(wàn)，心里的低價(jià)是560萬(wàn)，最后575萬(wàn)成交。同期我們對(duì)標(biāo)的7套房子，僅1套以更低的價(jià)格成交了，其余6套均未成交。

最后要表?yè)P(yáng)一下我先生，我們分工明確、默契配合，真的是珠聯(lián)璧合。

尾聲：搬離的不舍與繼續(xù)向前

過(guò)戶當(dāng)天，我再次走進(jìn)這個(gè)熟悉的家，陽(yáng)光從陽(yáng)臺(tái)斜斜灑進(jìn)來(lái)，照在那張我們?cè)鵁o(wú)數(shù)次圍坐吃飯的餐桌上。屋里處處留著生活的痕跡——墻上沒(méi)擦掉的小貼紙、廚房抽屜里的調(diào)料罐，新婚時(shí)一起選的家具，旅游時(shí)帶回的小擺件。

明明只住了不到兩年，卻像住了十年。

房子是賣了，但回憶，一點(diǎn)都沒(méi)少。那個(gè)在內(nèi)環(huán)內(nèi)老破中里努力生活、精打細(xì)算、擦窗換燈、凌晨焦慮的我，依然會(huì)在記憶里，占據(jù)一個(gè)明亮的角落。

賣房不是一次簡(jiǎn)單的交易，它承載著過(guò)往的回憶，也開啟了新的篇章。愿你也能在自己的生活旅途中，遇到一處值得托付的房子，一個(gè)愿意共度風(fēng)雨的人，一段舒心自在的生活。

這篇帖子，給我的感觸還是挺多的。

第一，這位帖主文筆不錯(cuò)，思路也非常清晰，而且執(zhí)行力強(qiáng)，有這種思路+執(zhí)行力，做什么事都能成。

第二，現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大洗牌階段，大量房子流入二手房市場(chǎng)，想賣出去，并賣出個(gè)好價(jià)格，卻難上加難，這位帖主用自己的親身經(jīng)歷和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，給到大家賣房的標(biāo)準(zhǔn)流程和方法論，給賣房的朋友一個(gè)很好的參考模版，很多思路和細(xì)節(jié)都值得反復(fù)學(xué)習(xí)。

第三，我最欽佩帖主的一點(diǎn)是，她不只把事情停留在具體操作的層面，而是會(huì)進(jìn)行通盤復(fù)盤，形成自己的經(jīng)驗(yàn)和方法論，比如如何賣房，如何比價(jià)，如何刷新，如何分工等思考，這種從具象事件中歸納總結(jié)的能力，非常值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。

歸根結(jié)底一句話，人無(wú)法賺到認(rèn)知之外的錢，只有不斷打通迭代認(rèn)知—實(shí)操—復(fù)盤—再實(shí)操的閉環(huán)，才能讓財(cái)富源源不斷流入到你的磁場(chǎng)中。

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