5月27日，深入產業園第17期“激活沉睡資產：國有存量物業更新升級的增值密碼”活動，在東華實業旗下南京東華資產經營有限公司改造運營的南汽大廈成功舉辦，并首次圍繞城市更新資產活化主題展開交流探討。

商會副秘書長李博聞介紹活動及亮點

德融集團、江北建投集團、納科移動、徐礦置業、小視科技、康祺資產、戴德梁行、新創城市更新、聯創集團、筑新集團等商會成員單位代表，以及南工大科技園、南京招商局中心、萬科南京公司、雨花東地中心、金鷹國際物業集團、仲量科技、IWG集團、天美建設工程、潤泰基金等及江寧高新區樓宇經濟招商部率樓宇企業代表共50余人參加會議。

深入產業園第17期活動現場

南京東華資產經營有限公司總經理劉海艦以“時光與山河同輝”為題致開場辭，并向參會嘉賓的到來表達了熱烈的歡迎和誠摯的感謝。

南京東華資產經營有限公司總經理劉海艦

主題分享

南京德融集團城市更新設計院院長胡偉國深度解析《設計如何點亮空間價值》，他以上服徐家匯WE、上海書城WE、徐莊U7中意時尚藝術中心、江南劇院、1913藝術街區等項目實踐為例，介紹如何實現空間產品的差異化。

胡偉國指出，當下存量時代背景下，資產運營邏輯已發生深刻轉變，實用價值主導的單一維度競爭時代漸成過往，情緒價值驅動的多元體驗經濟正成為行業發展主旋律。通過 "設計賦能 + 運營激活" 的雙輪驅動模式，構建沉浸式場景化空間產品體系，正成為破局存量資產運營的全新解題路徑。

胡偉國進行主題分享

植地雅栽創始人、主理人劉萬是一位空間設計師，他為參會嘉賓帶來《南汽大廈大廳改造設計分享》，南汽大廈是一座已有多年歷史的辦公樓宇，它的大堂空間結構規整、尺度開闊，但在使用體驗上一直存在一些問題：空間割裂、材質老舊、氛圍呆板、缺乏自然介入與視覺焦點。改造重點在于光影導引、植物圍合、場景更新，模糊室內外的邊界，讓建筑與自然共同呼吸。

劉萬強調，空間不只是容器，它應該是能喚起感受的場所。希望通過這一項目，向城市表達一種更自然、更可持續的設計語言。

劉萬進行主題分享

合作清單發布

南京東華資產經營有限公司總經理助理成穎上臺進行東華公司資源合作清單發布，東華公司目前有8個地塊，5個園區，占地面積1800畝，約120萬方，分布在玄武、棲霞、浦口、江寧等區域。

成穎進行東華公司資源合作清單發布

成穎重點推介南汽大廈、納科?Z66 產業園、納科紅山工業創新中心等園區，以及江寧區勝太路 62 號、棲霞區恒通大道 59 號、浦口區百合路 8 號等地塊，誠邀各界以開放、創新模式共謀合作。

東華對外合作資源分布示意圖

互動交流

南京德融集團董事長丁翔從運營視角分享了資產盤活經驗。他指出，資產盤活的核心在于產品力與運營力的雙向驅動。德融集團在產業園區改造運營中，聚焦空間設計、生態構建、客戶服務，將物理空間更新與內容運營深度融合，創新形成園區 “微更新” 模式。

在產品力打造方面，德融專門成立城市更新設計院，致力于將前沿設計理念落地南京，通過打造區域 “高顏值地標” 實現租金溢價。以碑亭巷南京時尚設計中心為例，其租金單價較周邊區域高出 75%。“設計點亮建筑” 的邏輯本質是通過空間美學提升租戶的品牌展示價值與員工辦公體驗，形成差異化競爭力。

在內容運營層面，德融集團創新推出 “小劇場 + 產業園區” 復合運營模式，通過引入脫口秀、話劇、長江路文化藝術節等內容，既為園區注入流量，又為企業提供情緒價值。

談及客戶服務，丁翔特別強調 “以客戶為中心” 的理念，該理念貫穿于設計前期的需求挖掘與運營階段的精準服務。他指出，德融并非單純出租空間，而是為客戶創造高顏值空間與高價值服務體驗。丁翔強調，情緒價值已成為招商過程中踐行 “以客戶為中心” 理念的核心能力之一。

戴德梁行企業服務部環滬區域主管陽江石分享了他對城市更新的看法，他指出，城市更新是當下火熱話題，從國家到省、市層面均高度關注。在經濟下行壓力持續的背景下，如何在復雜市場環境中實現突圍，成為各家企業核心關切的重要命題。戴德梁行希望打通產業策劃定位到后期招商、落地的全流程，讓各環節回報有相對清晰過程，實現明確落位和投資回報。

南京新創城市更新有限公司工程負責人陳陽分享了城市更新項目——瑞金里改造經驗。項目前身為南京友誼服裝廠，面積約 1.6 萬方，主要業態為辦公、社區底商及小型街區，預計6月正式開園。陳陽分享了在更新過程中面臨諸多難點，包括存量物業情況復雜，建筑格局受限，難以大拆大建；停車難，必須犧牲一層空間做室內停車場；平衡工業廠房與商業辦公的樓面荷載以及產業和商業的經濟賬等。陳陽表示，每個城市更新項目存在獨特屬性，其經驗難以簡單復制，因此，項目前期需秉持精雕細琢的態度推進規劃設計，以運營反推設計，讓設計為運營服務，才能將項目做得更為完善。

萬科南京辦公業務合伙人陳世軍就悅動新門西的改造運營分享三點感受。

感受一是悅動新門西的成功在于創造多重價值：對政府實現周邊土地資產增值、人居環境改善及產業引入；對企業實現投資收益；對周邊居民實現城市界面優化，提升生活品質。

感受二是隨著商辦市場內卷激烈，項目運營更需聚焦商戶需求。項目團隊對近百家品牌進行需求訪談，從設計源頭優化水電氣、建筑結構等條件，為商戶入駐節省裝修成本。

感受三是城市更新需平衡情緒價值與實用價值。他以園區背景墻“南京” 為例，通過藝術化設計打造網紅打卡點，在無營銷費用情況下實現自然引流。

招商局中心項目總經理陸柳從城市更新和資產盤活兩方面進行分享。

陸柳指出，城市更新需從頂層設計破解經濟平衡難題，一方面目標結果前置，以未來幾年 REITs 及擴募 REITs 為目標倒推項目投入；另一方面應借鑒深圳、上海模式，聚焦前期利益主體分配，為項目規模化效益奠定基礎。

陸柳表示，存量載體若將物業服務精細化、人性化，以標準化結合個性化服務提升客戶體驗，便能賦能存量資產，帶給其更好的發展前景。

南京商業地產商會執行會長馮憲法回憶起 20 年前與南汽大廈的淵源，如今重返故地，期待這棟大廈未來能成為存量資產盤活的產業新地標。

在他看來，城市更新已成為城市發展繞不開的重要議題，其理念正從概念層面逐步融入城市建設的方方面面。他提出兩點行業共識：其一，更多的政府部門參與并支持城市更新，為城市更新行動提供指引；其二，城市更新模式正從傳統的大拆大建轉向不斷創新的有機更新，更多領域開始探索精細化改造路徑。針對未來工作方向。馮憲法表示，更新是城市永恒的話題，存量資產的盤活是每一位同仁的使命。南京商業地產商會將整合各方資源，探索可持續推進的更新機制，希望行業同仁共同參與。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法

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