房地產市場曾被譽為中國經濟的"壓艙石"，而購房者則長期扮演著被反復收割的"韭菜"角色。如今，這片"韭菜地"已然荒蕪，面對斷崖式下跌的銷售數據，銀行和開發商不再滿足于"割韭菜"，而是轉向了更為激進的"拔韭菜根"行為。國家統計局最新發布的數據顯示，2025年4月全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比下降1.3%，同比下降7.8%，創下近十年來最大跌幅。面對銷售斷崖，一些銀行和開發商正在采取種種令人咋舌的手段來自保，其"吃相"之難看令人瞠目。

房地產行業危機愈演愈烈，根據中國指數研究院的統計，2025年前4個月，全國百強房企銷售額同比下降31.7%，連續第18個月負增長。在這種背景下，銀行和開發商不約而同地將目光轉向了已經購房的業主群體，通過各種方式"榨取"最后一滴價值。中國社科院金融研究所研究員易憲容直言："當前房地產市場亂象頻發，某些金融機構和開發商正從追逐增量轉向盤剝存量，這是典型的'拔韭菜根'行為。"

銀行的"吃相"首當其沖。**中國銀保監會2025年2月的一項非公開調查顯示，超過35%的中小銀行存在不同程度的"倒按揭"現象——強制要求借款人將部分貸款資金以定期存款形式存回銀行。這種行為實質上抬高了借款人的實際利率成本。以一筆100萬元、期限30年、年利率3.8%的房貸為例，如果銀行要求借款人將其中20萬元以三年期定存形式存回，按當前存款利率2.0%計算，借款人實際支付的綜合年化利率將超過5.2%，遠高于名義利率。

更令人震驚的是"存貸掛鉤"操作。北京某股份制銀行內部人士透露，為了應對銀保監會的流動性監管指標考核，該行在發放房貸時"建議"借款人家庭成員在該行存入不低于貸款額30%的存款，否則貸款審批將面臨"技術性延遲"。浙江省消費者權益保護委員會2024年底的一項調查發現，在收到的387起銀行相關投訴中，有114起涉及"存貸掛鉤"，占比近三成。

還有一種常見手段是"捆綁銷售"金融產品。江蘇省銀保監局2025年3月公布的一起處罰案例顯示，某國有大行南京分行在發放房貸時強制要求借款人購買保險、基金等金融產品，涉及金額達貸款額的5%-8%不等。該行因此被罰款185萬元，相關負責人受到行政處罰。這種強制捆綁銷售不僅增加了借款人的實際負擔，還變相抬高了購房門檻。

銀行"吃相"的變本加厲還體現在提前還款政策的收緊上。中國銀行業協會的數據顯示，2025年第一季度，全國主要商業銀行提前還款金額達到9780億元，同比增長42.6%。面對這一趨勢，多家銀行紛紛調整提前還款政策：有的收取提前還款手續費；有的限制提前還款額度；有的甚至完全拒絕提前還款申請。中國人民銀行金融消費權益保護局今年收到的投訴中，有關提前還款的投訴已位列房貸投訴第一位。

北京某銀行信貸部主管無奈表示："銀行也是被逼的。房貸是銀行優質資產，如今新增貸款大幅萎縮，存量貸款又面臨提前還款壓力，銀行的凈息差被持續擠壓，2024年全行業凈息差已降至1.74%的歷史低點。為了自保，只能想辦法留住現有客戶和資產。"

開發商的"吃相"同樣令人咂舌。**面對斷崖式下跌的銷售和緊繃的資金鏈，一些開發商開始變相加價、延期交付、偷工減料，甚至直接"賴賬"。中國消費者協會2025年第一季度投訴分析報告顯示，房地產領域投訴同比增長37.8%，其中開發商延期交房、變相加價、減配等問題占比超過六成。

"收取裝修押金"是開發商普遍采用的一種變相加價手段。上海市房地產行業協會的一項調查發現，2025年上海市超過40%的新開盤樓盤要求業主繳納裝修押金，金額從每平方米300元到800元不等，且退還標準苛刻、流程繁瑣，實際退還率不足30%。這種做法本質上是開發商通過設置障礙變相提高房價或增加收入。

"延期交付"則成為緩解資金壓力的常用手段。易居研究院的數據顯示，2025年第一季度，全國100個重點城市的新建商品住宅平均延期交付時間為7.3個月，比2023年同期延長了2.8個月。這種延期不僅導致購房者無法按時入住，還往往伴隨著各種補償承諾的"縮水"或"打折"。更有甚者，一些開發商利用合同中的"不可抗力"條款，試圖完全規避延期交付的責任。

"偷工減料"問題更是屢見不鮮。住房和城鄉建設部2024年組織的一次全國性房屋質量抽查顯示，抽查的327個項目中，有141個存在不同程度的質量問題，主要集中在防水工程、保溫工程、門窗工程等方面。這些問題不僅影響居住體驗，還可能埋下安全隱患。

更為嚴重的是"爛尾"風險上升。中國建筑業協會的數據顯示，截至2025年3月，全國在建但已停工超過一年的商品住宅項目達到782個，涉及面積約9300萬平方米，影響購房家庭約72萬戶。這些購房者不僅無法入住新房，還要繼續償還銀行貸款，陷入"房子沒了，債還在"的困境。

**銀行和開發商的這些行為背后，反映了房地產行業深層次的結構性問題。**清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授分析指出："當前房地產市場正在經歷從增量發展到存量經營的轉型陣痛。在過去高速增長的黃金時期，銀行和開發商形成了依賴高周轉、高杠桿的經營模式，如今市場降溫，這種模式難以為繼，一些機構便鋌而走險，通過各種手段'拔韭菜根'來維持生存。"

從宏觀數據看，這種轉型陣痛已經非常明顯。國家金融與發展實驗室發布的《中國住房金融發展報告(2025)》顯示，2024年全國商品房銷售額為12.3萬億元，較巔峰時期的2021年下降了42.7%；同期，房地產開發投資下降了38.5%。房地產業對GDP的直接貢獻率從高峰時的7.2%降至2024年的4.6%。這種斷崖式下跌使得依賴房地產的金融機構和開發商面臨前所未有的生存壓力。

中國銀行業協會的數據也印證了這一趨勢。截至2025年第一季度末，全國商業銀行房地產相關貸款余額約38.7萬億元，不良貸款率為2.3%，較2023年末上升了0.7個百分點。更令人擔憂的是，這一數字可能被嚴重低估。普華永道2025年3月發布的研究報告估計，考慮到各種展期和重組因素，實際不良率可能在5%-7%之間。

面對這一局面，監管部門已經開始采取行動。銀保監會于2025年2月下發《關于規范商業銀行房地產貸款業務的通知》，明確禁止"存貸掛鉤"、"強制購買理財產品"等行為，違者將面臨嚴厲處罰。住建部則聯合多部門啟動了為期兩年的房地產市場秩序專項整治行動，重點打擊開發商延期交房、虛假宣傳、偷工減料等行為。

不過，治標不治本。中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍教授認為："當前房地產市場的問題已不僅是監管能解決的，而是需要更系統性的改革。房地產不應再被視為經濟增長的主要動力，而應回歸居住屬性。這意味著銀行和開發商都需要調整經營模式，從追求規模擴張轉向注重質量和服務。"

一些先行者已經開始探索轉型之路。招商銀行2024年率先調整戰略，將個人住房貸款占比控制在總貸款的25%以內，同時加大對科技創新、綠色發展等領域的信貸支持。該行2024年年報顯示，非房地產相關貸款增速達到15.3%，遠高于行業平均水平。開發商方面，萬科集團正加速向"城市空間服務商"轉型，將業務重心從單純的住宅開發轉向社區服務、養老服務、物業管理等領域。

對于普通購房者而言，面對銀行和開發商的"拔韭菜根"行為，需要擦亮眼睛，增強自我保護意識。中國政法大學民商經濟法學院教授趙萬一建議購房者注意以下幾點：

第一，仔細閱讀貸款合同條款，特別是關于提前還款、違約責任等內容，避免落入銀行設置的"陷阱"。如遇強制"存貸掛鉤"、捆綁銷售等情況，可向銀保監會投訴舉報。

第二，全面了解開發商資質和項目情況，包括土地證、規劃許可證、開工許可證等"五證"是否齊全，以及開發商的資金狀況、信用記錄等。可通過官方網站、公眾號等渠道查詢相關信息。

第三，簽訂購房合同時，明確約定交房標準、延期責任、質量保證等條款，避免使用模糊表述。最好請專業律師審核合同內容，防止開發商通過合同"打擦邊球"。

第四，及時維權，一旦發現權益受損，應當收集證據，通過投訴、調解、訴訟等途徑維護自身權益。可以向消費者協會、住建部門、法院等機構尋求幫助。

更深層次看，當前的情況正是房地產市場回歸理性、告別非理性繁榮的必經階段。北京大學光華管理學院教授張維迎指出："房地產泡沫的破滅雖然痛苦，但長期看是健康的。未來房地產市場將更加注重居住屬性和服務質量，而非投資炒作。銀行和開發商需要適應這一轉變，建立新的商業模式。"

從國際經驗看，日本、韓國等國家都經歷過類似的房地產周期調整。日本在上世紀90年代初經歷了房地產泡沫破裂，房價暴跌超過70%，但這促使日本經濟轉型升級，擺脫了對房地產的過度依賴。韓國在1997年亞洲金融危機后，也經歷了房地產市場的深度調整，但最終實現了房地產市場的健康發展和經濟結構的優化升級。

面對當前的調整陣痛，政策也在積極應對。2025年4月，中央政治局會議首次提出"促進房地產市場平穩健康發展"，不再強調"房住不炒"，釋放了政策微調信號。隨后，央行、財政部等部門密集出臺政策，包括降低存量房貸利率、放寬限購限貸、支持剛需和改善性需求等，旨在穩定市場預期，防范系統性風險。

從長遠看，房地產市場將逐步回歸理性，形成新的平衡。中國社科院城市發展與環境研究所研究員馮科表示："未來中國房地產市場將向更加成熟的方向發展，房價將與經濟基本面和居民收入更加匹配，投機炒作空間大幅收窄。銀行和開發商也將回歸本源，更加注重服務質量和客戶體驗，而非簡單的規模擴張。"

這一趨勢下，銀行需要重新審視房地產貸款策略，優化資產配置，加強風險管理，回歸金融服務實體經濟的本質。開發商則需要轉變發展模式，從單純的住宅開發轉向提供綜合居住解決方案，包括社區服務、養老服務、物業管理等，以服務創造價值。

對于普通人而言，房子終究是用來住的，而非單純的投資品。在當前市場環境下，購房決策應更加理性，充分考慮自身需求和經濟承受能力，不盲目跟風，也不恐慌性拋售。同時，應當提高警惕，防范銀行和開發商的各種"套路"，保護自身合法權益。

市場回歸理性雖然痛苦，但長期看是必要的。從"割韭菜"到"拔韭菜根"，銀行和開發商的"吃相"雖然難看，但也反映了市場轉型的陣痛。只有經歷這一陣痛，房地產市場才能真正回歸健康軌道，銀行和開發商才能找到可持續的發展模式，購房者才能獲得真正尊重和公平對待。

你對當前銀行和開發商的這些行為有何看法？你是否也遇到過類似情況？面對房地產市場的深度調整，你有什么應對策略？歡迎在評論區分享你的經歷和觀點。