剛剛過去的小陽春，是個絕佳的出貨機會。

　　然而很多“有骨氣”的房東沒把握住去年年底出貨的好時機。

　　如今又錯失了小陽春。

　　進入5月，利率的調整并未起到提振市場的效用。

　　最近兩周二手房帶看量繼續下降。

　　成交量受此影響也繼續下滑。

　　反映到成交價上，也是不容樂觀。

　　浦東碧云的老破小，金橋酒店公寓，中樓層67平1房，3月成交464萬，4月成交453萬。

　　目前小區同戶型最新掛牌價445萬，低于上一套的成交價。

　　古北二期的御翠豪庭，中樓層154平的3房2衛，5月份成交總價1650萬，去年年底成交總價1835萬。

　　目前小區同面積同戶型最新掛牌價1788萬。

　　閔行華漕的次新房，萬科時一區一期，中樓層的2房，4月成交單價7.2萬/平，5月成交單價6.7萬/平。

　　小區同戶型在掛降價，接近最近成交價。

　　難道上海二手市場再次進入“量價齊跌”的局面？

　　真實的市場究竟是什么樣的？

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

　　逐步進入傳統淡季

　　從宏觀數據上看，5月份的上海二手房市場貌似確實開始“量價齊跌”了。

　　1）成交量持續下滑

　　5月第4周（5月19日-25日）成交5405套，環比下降4.9%，較3月周均7342套下降26.38%，當月累計成交17320套。

　　5月前10天累計成交5209套，環比4月前10日下降20.3%。

　　2）價格持續下行

　　隨著鏈家4、5月成交數據逐步公布，成交價看似有所回升，但掛牌價仍以降價為主導。

　　并且很多小區個別戶型，在掛總價接近甚至低于最新成交價。

　　數據顯示，5月第4周單周掛牌價下跌137元/平，年內累計下跌3.07%（1738元/平），掛牌均價降至53822元/平。

　　成交均價穩定在3.6萬-4.4萬/平，總價300萬以下房源占比46%，500萬以下占73%，高總價房源成交占比不足。

　　不過市場復雜多變，判斷漲跌需要參考的數據很多，考慮的維度也應該更豐富一些。

　　上海置換、買賣房有問題，先問觀觀?

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　　分化行情

　　具體到微觀市場上，仍然是分化行情。

　　核心城區，如黃浦、靜安、徐匯等，房價依然堅挺。

　　近郊板塊，青浦、嘉定等，還在以價換量。

　　遠郊區域，金山、崇明等，持續低迷、陰跌不止。

　　具體到產品類型上：

　　1、500萬以下無學區老破小、遠郊新房、動遷房：還在下跌。

　　2、掛戶口學區房：少部分在漲。

　　3、500萬以上板塊內房齡較新或者保養好的老豪宅大部分沒有漲，少部分上漲。

　　從之前的數據觀察看也得以印證，2015年之后的房子房價指數是最高的，也是反彈幅度最大的。

　　相比之下，2000以前的房子整體還沒有實現止跌。

　　大市場有分化，產品內部也有明顯的不同。

　　市場的漲跌輪動，不僅表現在區域板塊上。

　　樓盤自身不同價段的產品，也存在分化的行情。

　　比如：大虹橋600萬的價格反彈，300萬/2000萬的還在降價；

　　華漕/徐涇600萬總價段價出現格反彈，比如：富力10號、居禮苑、金地虹橋世家、蟠龍天地；

　　700-800萬總價段繼續跌價，比如：葛洲壩虹橋紫郡公館、虹橋融景；

　　2000萬總價段也在跌，比如：驪池、西郊園中園、湖畔佳苑、燦輝晶典；

　　普陀真如/光新同一區域，中駿天悅降價，香溢花城三期消化完筍盤后反彈；

　　同一小區內部，香溢花城三期，大戶型價格反彈，小戶型繼續降價。

　　所以說，降價/漲價和樓盤本身的估值有關，高估的降價，低估值的出現反彈。

　　從筍盤行情來看，長寧區次新房/老豪宅價格反彈，例如：皇家花園、東方劍橋、暢園、龍柏花苑；

　　而長寧區的老普宅，例如：皇朝別墅、愛都公寓，繼續跌價。

　　分化行情我們已經喊過很多次了。

　　所以現在買房選房的難度會更大。

　　建議每一個買房人把精力從宏觀的判斷放到更加微觀的市場觀察中。

　　花更多的精力放在選房這件事上，關注每個小區的真實成交價走勢。

　　成交價變化小就擇機而動，成交價一直往上走，就果斷出手。

　　市場后續怎么走？

　　總的來說，目前上海樓市還是以價換量的主基調。

　　進入5月后，市場情緒甚至開始有點悲觀。

　　如果沒有新的刺激動作，政策空窗期和經濟預期不明朗進一步抑制需求，短期內市場可能還會低位震蕩。

　　另一方面，掛牌量繼續上升，帶看量和成交量繼續回落，買賣雙方交易信心有可能會大幅下挫。

　　那么6、7、8這3個月，季節性淡季，很有可能重演2023年的劇情，價格會加速下跌。

　　好不容易從2024年9月開始發力的樓市止跌回穩，或將成果失守。

　　所以還是建議那些有賣房需求的、手中持有差房子的房東加速賣房。

　　真的沒有必要為了多賣3、5萬去死磕。

　　對于今年必買房的買家，建議做好預警，多做備份，找對標最低的房源。

　　剛需提前做好防御性購買，建議關注頭部、優質、稀缺品種。

　　比如：中環內次新、頂流學區、超跌、高租售比、二手倒掛的板塊。

　　盡量遠離“三無新城”，遠離郊區畫餅盤。

　　另外跟著產業走，寧買“廠區房”，不碰“養老盤”。

　　當然，如果你不看好后市，或是對于自己的收入，穩定月供沒有信心，那么再觀望一下也是可以的。

　　當“好房子”不斷涌現，二手房會越來越有性價比。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。