2025年，房地產(chǎn)穩(wěn)市場進入新階段，在行業(yè)土地成交規(guī)模連續(xù)4年維持-20%負增長，宅地出讓建筑面積已經(jīng)低于新房成交規(guī)模的大背景之下，行業(yè)正式進入了去庫存新階段。但是基于保證市場活力，保障符合好房子新規(guī)用地的出讓規(guī)模，宅地出讓規(guī)模進一步下降的空間已經(jīng)較小。因此加快行業(yè)庫存盤活，更重要的還是依賴于庫存收儲。2025年以來中央部委多次表態(tài)，將加快推進專項債收儲，并出臺了正式文件，明確將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權(quán)。

據(jù)CRIC監(jiān)測，目前全國已經(jīng)有313個城市發(fā)布了存量住宅用地規(guī)模（清單），對于各地主管部門厘清潛在庫存規(guī)模，加快閑置用地收儲起到了良好的輔助決策作用。就行業(yè)研究角度而言，也為結(jié)構(gòu)性研究各地庫存壓力提供了新的視角。本文將深入剖析當前典型城市潛在庫存規(guī)模及專項債收儲進度，旨在為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供有價值的參考。本文主要觀點如下：

1，行業(yè)已進入去庫存深水區(qū)，盤活存量用地愈加迫切。近年來各地狹義庫存去化周期已有明顯改善，但“頑固”的潛在庫存仍在影響行業(yè)長期發(fā)展預期。同時計入狹義庫存和潛在庫存，當前典型城市廣義庫存規(guī)模達狹義庫存的3.2倍，廣義消化周期普遍超過5年。

2，城市間潛在庫存顯著分化，重慶、鄭州、沈陽等亟需加快土地收儲。最高的重慶，潛在庫存規(guī)模達到2286公頃，此外鄭州、沈陽、長春、常州等城市也在1000公頃以上，優(yōu)化潛在庫存均面臨著巨大挑戰(zhàn)。

3.各城市存量用地開工率顯著分化，分類施策是破局關鍵。高庫存城市（如重慶、鄭州）：未動工土地占比超70%，需加速專項債收儲，探索在建項目轉(zhuǎn)保障房。中等壓力城市（如南京、天津）：嚴控新增供地，聚焦流速板塊調(diào)控，如南京加強江北新區(qū)收儲和控制土地供應。低庫存城市（如杭州、成都）：警惕結(jié)構(gòu)性過熱，維持優(yōu)質(zhì)土地有序供應。

4.擬收儲宅地6565公頃加速去庫存，為2025年樓市去庫存提速54%。擬收儲宅地面積總和已達到6565公頃。按全國土地平均容積率折算，若公布的收儲宅地規(guī)模如期落實，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長了54%，助力全國新房去化周期下降超過2個月。

5.宅地收儲主要面向三四線發(fā)力，13城計劃收儲超100公頃。收儲規(guī)模更多的還是集中在三四線城市。就已公布土地屬性的地塊清單來看，三四線擬收儲5437公頃，占比達到84%，合計收購總價1659億元，占比74%，因各能級地價差距，三四線總價占比稍低于面積占比。

6.收儲驅(qū)動城市降庫存新模式，鄭州、昆明等廣義消化周期下降超過1年。若擬收儲計劃全部落實，至少有15個城市廣義庫存下降超過1年。其中漳州、九江等新房交易規(guī)模較低的三四線城市，理論上可降低廣義消化周期超過三年。而南充、六安、金華、咸寧等城市也超過2年。

7.專項債落地仍需進一步提速，疊加信息透明助力穩(wěn)預期快速推進。從各地專項債已落地情況來看，主要投向房地產(chǎn)領域的資金規(guī)模1600億左右，且可查數(shù)據(jù)顯示資金主要流向土地一級開發(fā)等傳統(tǒng)領域（如棚改、城中村改造），與專項債收儲存在結(jié)構(gòu)性偏差。另一方面，也應細化專項債收儲地塊的權(quán)屬信息、區(qū)域分布及開發(fā)進度等數(shù)據(jù)維度，精準識別不同城市板塊的庫存壓力梯度變化，從而為“一地一策”的精準調(diào)控提供動態(tài)數(shù)據(jù)支撐，全面提升因城施策的精準性和可操作性。

01

廣義庫存規(guī)模仍在高位

行業(yè)亟需加快盤活存量用地

2025年，中央加快推進專項債收儲，明確將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權(quán)，推動房地產(chǎn)去庫存進入發(fā)展新階段。

1.狹義庫存回落難掩廣義庫存持續(xù)高位，加快土地收儲勢在必行（節(jié)選）

2024年下半年以來，得益于新房銷售端的轉(zhuǎn)好，以及政企雙方在供給側(cè)的限制，新領取銷許規(guī)模延續(xù)低位，典型城市狹義庫存規(guī)模率先回落。至2025年4月，狹義庫存規(guī)模已經(jīng)較高點（2024年9月）下降約9%，短期去化壓力顯著減輕。

但在已經(jīng)取得銷許、尚未售出的庫存（即狹義庫存）之外，還有大量的潛在庫存，包括未開工土地，已經(jīng)開工尚未達到領取銷許標準，已經(jīng)達到領取銷許標準但仍未領取等情形。這些所有庫存加在一起即廣義庫存規(guī)模。就克而瑞對廣義庫存的跟蹤監(jiān)測來看，當前典型城市這一規(guī)模仍然處在高位運行，并且2025年以來由于出讓了較多優(yōu)質(zhì)地塊，廣義庫存規(guī)模小幅上升了0.7%。

這也是當前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整庫存所面臨的最大挑戰(zhàn)，相比限制領取銷許規(guī)模即可控制的狹義庫存而言。由于前期出讓了大量城投托底地塊，其中不少地塊雖然并未開工，不會在短期內(nèi)影響板塊庫存，也不會帶來新的融資需求和風險，但是終究影響著中長期板塊供求預期，典型如南京、武漢、鄭州等城市部分新房成交的主力板塊，即由于廣義庫存過高，導致投資預期持續(xù)低位，房價低迷，一二手房銷售持續(xù)走低，市場活力難以再現(xiàn)2021年期之前的盛景。

面對這一挑戰(zhàn)，2025年以來中央部委多次表態(tài)，將加快推進專項債收儲，并出臺了《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，明確將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權(quán)。譬如作為全國首例的廣州，即發(fā)行了304億元專項債用于回收閑置存量土地，涉及17個地市的84個項目，部分土地經(jīng)調(diào)規(guī)后將用于保障房開發(fā)。

2.昆明、重慶等潛在庫存遠高于狹義庫存，盤活存量用地愈加迫切（略）

02

各地存量用地庫存分化顯著

重慶長春等城市積壓問題突出

據(jù)CRIC監(jiān)測，目前全國已經(jīng)有313個城市發(fā)布了存量住宅用地規(guī)模（清單），對于各地主管部門厘清潛在庫存規(guī)模，加快閑置用地收儲起到了良好的輔助決策作用。就行業(yè)研究角度而言，也為厘清各地庫存結(jié)構(gòu)提供了新的研究視角。

1.存量宅地已售面積不足一半，土地收儲有待提速落地

各地的存量住宅用地清單，公布了全部未開發(fā)、在建未竣工土地的占地面積，以及在建未竣工土地中，尚未售出的土地面積。研究中心通過對27個典型城市存量住宅清單梳理，梳理出了其中商品住宅用地的相關潛在庫存規(guī)模。

據(jù)各地最新披露數(shù)據(jù)，27個典型城市存量住宅用地合計4.4萬公頃，其中非商品住宅用地，即各類保障房、人才住房、租賃住房等共有0.7萬公頃，占比16%，存量商品住宅用地共有3.7萬公頃，占比84%。

從出售情況來看，已售部分折合土地規(guī)模為1.9萬公頃，合計占比僅43.3%，不足半數(shù)。

各地實際潛在庫存規(guī)模2.2萬公頃（未售出的商品住宅用地），占存量用地總面積的49%，也是當前行業(yè)潛在庫存的“心腹大患”所在。而其中的未動工部分（0.9萬公頃，占比20%），各地大部分閑置用地均在其中，則是土地收儲的重中之重。

2.城市間潛在庫存顯著分化，重慶、鄭州、沈陽等亟需加快土地收儲（略）

3.穩(wěn)市場“模范生”城市表現(xiàn)較佳，北京、合肥潛在去化周期僅有1年(略)

4.部分城市存量用地規(guī)模高企，常州、鄭州等理論去化周期超過6年

福州、惠州、東莞、珠海、常州等城市存量住宅用地中，均有超過70%的理論庫存規(guī)模尚未售出，其中福州更是達到92%，說明這些城市存量住宅用地中仍有較大比例可待盤活。尤其是對于存量商品住宅用地中存量規(guī)模較大、且潛在庫存新房市場流速不高的常州、漳州、重慶等城市更是如此，單單是存量住宅用地中的潛在庫存規(guī)模，理論上需要的去化時間就超過了8年。亟待加快推進土地收儲，改善中長期庫存預期。

03

各城市潛在庫存癥結(jié)多維分化

因地制宜、分類治理勢在必行

當前城市庫存面臨“未動工閑置”與“在建項目待售”雙軌壓力，業(yè)內(nèi)常忽視潛在庫存。本章基于未動工/已動工土地庫存規(guī)模及消化周期，將樣本城市劃分為不同類型，剖析風險特征和應對策略。并進一步探析了長期未動工土地分布，并對近年出讓土地開工情況進行探討，為回收閑置用地、土地收儲和企業(yè)代建的決策提供相關參考。

1.各城市存量用地開工率顯著分化，分類施策成破局關鍵

從土地庫存結(jié)構(gòu)看，當前城市庫存面臨“未動工閑置”與“在建項目待售”雙軌壓力。業(yè)內(nèi)研究中多重點關注在建項目待售面積中的狹義庫存，而忽視了潛在庫存，本節(jié)基于未動工/已動工土地庫存規(guī)模及消化周期指標，將樣本城市劃分為四大類型，以此說明各類型城市的風險特征，并提出差異化調(diào)控策略。

簡要來看，常州、漳州、鄭州等城市未動工庫存占比超70%，疊加超6年的長去化周期，庫存積壓風險高企；重慶、沈陽、天津則以已動工庫存積壓為主，重慶1529公頃在建土地需5.4年消化，需要進一步加強在建項目的產(chǎn)品力，并安排好上市時序；長春、佛山、惠州兩類庫存“雙高”，系統(tǒng)性過剩特征顯著；而杭州、合肥、北京合計周期不足2年，需警惕結(jié)構(gòu)性過熱隱患。

就不同潛在去化周期的城市分類來看：

高庫存壓力城市方面（潛在消化周期高于5年）

未動工占比較高的城市需要加快專項債收儲步伐，從而改善市場預期。常州、鄭州、漳州、長春、惠州未動工土地高度積壓，占潛在庫存中占比超過50%。譬如常州目前未動工土地規(guī)模達到772公頃，理論所需去化周期接近9年，雖然常州大量的未動工土地是融資性地塊，并不會在實質(zhì)上產(chǎn)生庫存積壓的預期，再加上大量融資性地塊背后的地方政府隱性債務，還是不免會影響外地投資者的預判，不利于城市穩(wěn)市場進程的深化推進。

開工率較高的城市，地方調(diào)控則面臨更大挑戰(zhàn)。重慶、珠海、福州、東莞已動工項目的潛在庫存消化周期均超過3年，其中重慶更是達到5.3年。對于這些城市來說，由于大量存量用地已經(jīng)開工在建，較難滿足土地收儲的需要。并且由于近年來城市新房交易流速快速下滑，單純依靠產(chǎn)品更新?lián)Q代、優(yōu)化在建項目上市時序并不能達到快速穩(wěn)定市場，促成市場供求新平衡的目標。對于這些城市而言，在加強“好房子”產(chǎn)品建設，以新產(chǎn)品帶動新質(zhì)需求的基礎之上，還應當在按需建設的大前提下，加快保障房建設力度，將部分在建項目轉(zhuǎn)性為配售型保障房或保障性租賃房，使其不再參與商品住宅市場交易，另一方面也應積極探索化險新模式，譬如對于部分權(quán)屬、債權(quán)清晰的多地塊項目，允許部分回購，對于原先規(guī)劃條件下產(chǎn)品存在銷售挑戰(zhàn)的，允許企業(yè)適度降容、減少規(guī)劃建面，并適當退還部分土地款，兼顧降低庫存和提升產(chǎn)品庫存。

中等庫存壓力城市方面（潛在消化周期3-5年）

這部分城市則需集中改善自身的薄弱環(huán)節(jié)，如南京未動工土地消化周期達到2.7年，需要加快解決大量未建項目庫存的問題，譬如近年來南京在江北新區(qū)超量出讓了大量住宅用地，導致原來躋身城市流速TOP5行列的江核、珠江鎮(zhèn)等板塊，成為了當前南京潛在庫存最高的區(qū)域。去化壓力的高企，再加上近年來樓市的調(diào)整，使得近年來江北新區(qū)房價顯著下挫，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、外來務工人員定居意愿也受到嚴重影響。對于江北新區(qū)、江寧方山等重點板塊，南京一方面需要嚴控新增土地出讓，另一方面也要積極響應專項債收儲行動，加快未動工土地庫存的消化，讓城市的高流量板塊重回健康，助力城市更快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

天津雖然已動工土地的未售面積達到了1000公頃，對應去化周期達到2.8年，但近年來新房市場表現(xiàn)較佳，得益于城市在供給端嚴控土地成交規(guī)模。結(jié)合2025年以來天津土地供應規(guī)模變化可以看到，前4月天津宅地成交建面76.5萬平方米，僅為期間新房成交量的36.5%，如非必要的重點住宅項目，不再新增宅地入市。

低庫存壓力城市方面（潛在消化周期小于3年）

上海、北京、杭州、成都等城市潛在消化周期小于3年，仍處于相對合理的范疇之內(nèi)。從這一指標角度來看供求風險已處可控范圍之內(nèi)。上海、杭州、北京、成都等城市更是屢屢拍出高總價高溢價地塊，顯示出行業(yè)投資端對于這些城市的青睞。但是鑒于當前的國際經(jīng)濟形勢變化，這些城市又大多與外向經(jīng)濟聯(lián)系較為緊密，對于住宅用地的供給，還是應當保持適量有序，譬如近期杭州部分外圈層板塊，對于短期內(nèi)在建項目過多，已經(jīng)出現(xiàn)了未來競品過多的擔憂。

2.未動工地塊中34%已出讓超過三年，主要分布在重慶、長春、惠州（節(jié)選）

進一步分析未動工土地的出讓時間。在近9000公頃的未動工土地中，有34%為2021年及以前供應。這些出讓時間超過3年、但仍未開工的地塊，在一般定義中已經(jīng)屬于閑置用地，總規(guī)模達到3078公頃。

三年以上未開工的土地，主要集中少數(shù)城市。重慶、長春、惠州、昆明、鄭州等前5城市三年以上未開工土地規(guī)模達到1791公頃，達到所有重點城市總量的58%。其中重慶長期未開工土地規(guī)模更是達到了578公頃，大量遠郊地塊處于長期未開工狀態(tài)。大量地塊未能如期出讓，直接約束了土地市場的投資熱度，2022年以來重慶經(jīng)營性用地成交規(guī)模大幅下降，由之前2021年的2427萬公頃以上，下降至2024年的1111公頃。更大幅降低了購房者的需求預期，2024年重慶住宅成交面積500萬平方米左右，不到其2018年歷史峰值的五分之一。

此外長春、惠州、昆明此類土地規(guī)模也處于高位，聯(lián)系這些城市近年來的土地和新房市場表現(xiàn)來看，也都受到明顯的市場沖擊，一二級市場成交規(guī)模均大幅縮量。未開工土地形成的大量潛在庫存，導致這些城市在本輪市場調(diào)整中受到了更大沖擊，2021-2024新房成交規(guī)模均下跌過半。

3.城投2021年拿地項目開工率至今尚未過半，合適地塊可以以代建促盤活（略）

04

2025年專項債收儲計劃快速推進

為樓市去庫存提速54%（略）

2025年以來，與中央部委加快落實專項債收儲政策同步推進，地方主管部門發(fā)布土地收儲計劃的速度逐月加快。至截稿時已經(jīng)有171個城市發(fā)布收儲計劃，合計收儲金額達到3918億元，明確涉及收儲宅地規(guī)模達到6565公頃，據(jù)CRIC測算，相當于為2025年樓市去庫存加速54%，全國廣義庫存去化周期下降超過2個月。

1.擬收儲宅地6565公頃加速去庫存，收儲建面達同期新房銷售量一半以上

2.宅地收儲主要面向三四線發(fā)力，13城計劃收儲超100公頃

3.收儲驅(qū)動城市降庫存新模式，鄭州、昆明等廣義消化周期下降超過1年

05總結(jié)與展望

當前，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于庫存治理的關鍵轉(zhuǎn)折期。隨著專項債收儲政策的加速落地與供需兩端改革的深化，房地產(chǎn)穩(wěn)市場穩(wěn)預期進程正在持續(xù)推進。截至2025年5月，全國171城已通過專項債收儲盤活宅地6565公頃，等效加速去庫存54%，鄭州等城市通過收儲地塊疊加保障房建設，廣義庫存周期縮短超1年。然而，庫存壓力分化、政策協(xié)同不足等問題仍在制約行業(yè)復蘇進程。

1.核心癥結(jié)：廣義庫存高位分化是核心挑戰(zhàn)，專項債收儲成關鍵抓手

當前房地產(chǎn)行業(yè)庫存矛盾已從狹義庫存轉(zhuǎn)向廣義庫存。盡管2024年下半年以來，新房銷售回暖帶動狹義庫存規(guī)模下降9%，但包含未動工、在建未售等情形的廣義庫存仍處高位，部分城市甚至因優(yōu)質(zhì)地塊出讓導致廣義庫存小幅上升。為此，中央通過專項債收儲政策明確存量閑置地塊優(yōu)先處置，賦予地方更多自主權(quán)，需通過收儲、調(diào)整供地節(jié)奏等綜合措施扭轉(zhuǎn)中長期預期。

具體到城市層面，各地庫存壓力顯著分化:重慶、長春、鄭州等城市潛在庫存規(guī)模超千公頃，廣義消化周期普遍超過5年，尤其是未動工土地占比高企，城市穩(wěn)預期面臨嚴峻挑戰(zhàn)；南京、武漢、鄭州等主力板塊因廣義庫存積壓，市場預期持續(xù)低迷，導致房價與交易量長期承壓；相比之下，北京、合肥、廈門等“模范生”城市潛在去化周期僅1-2年，供求關系健康。

分化之下，因城施策還需進一步加強落實：高庫存城市應加速專項債收儲，探索在建項目轉(zhuǎn)保障房等創(chuàng)新模式；常州、漳州等“雙高”城市（未動工占比超70%且去化周期超6年）亟待系統(tǒng)性疏解，而重慶等已動工庫存為主的城市需強化產(chǎn)品力與上市時序管理。中等壓力城市需聚焦板塊調(diào)控，如南京嚴控江北新區(qū)新增供地；低庫存城市則需警惕結(jié)構(gòu)性過熱，維持優(yōu)質(zhì)土地有序供應。

2.新政實效：專項債擬收儲加速推進，漳州、鄭州去化壓力顯著改善

2025年專項債收儲計劃快速推進，171個城市擬收儲宅地6565公頃，等效加速去庫存54%。政策向三四線傾斜，84%收儲規(guī)模集中于此。從典型城市表現(xiàn)來看，漳州、鄭州、昆明等城市廣義庫存消化周期均下降超過1年，城市長期庫存去化壓力顯著改善。譬如鄭州通過收儲273公頃土地疊加保障房建設，廣義周期縮短1.5年.

而本身消化周期即在可控范圍內(nèi)的合肥、西安也在快速落實專項債收儲，助力其穩(wěn)市場“模范生”地位愈加穩(wěn)固。其中合肥公告的擬收儲土地面積，更是達到公示未動工存量宅地總占地面積的71%，擬收儲進程已推進至較高進度。

至于沈陽和長春，雖然已經(jīng)開啟了擬收儲公告，但是對其龐大的未開工土地規(guī)模而言，去庫存成效依然相對有限，重慶、常州等高庫存城市更是還沒有發(fā)布擬收儲公告。對于這類城市而言，長期來看，仍需持續(xù)擴充土地收儲的范圍，助力城市供求預期進一步改善，短期而言，則應選擇城市流速較高的板塊重點突破，讓主力交易板塊率先恢復健康，先完成焦點板塊的供求平衡，從而以點帶面穩(wěn)定長期市場預期。

3.長效路徑：專項債落地提速與信息透明化協(xié)同，護航行業(yè)行穩(wěn)致遠（略）