在城鎮(zhèn)化浪潮與土地改革的時(shí)代背景下，土地估價(jià)師這一職業(yè)逐漸從幕后走向臺前。他們用專業(yè)丈量土地價(jià)值，用智慧平衡發(fā)展與保護(hù)。作為重慶市國土資源房屋評估協(xié)會(huì)專家?guī)鞂＜遥瑒⒉ㄒ娮C了重慶土地市場的轉(zhuǎn)型，她笑稱："土地的故事永遠(yuǎn)講不完，而我們，就是幫每一塊地寫出公平的‘價(jià)值劇本’的人。"

初出茅廬：與土地估價(jià)的不解之緣

2007年，中國西部城鎮(zhèn)化進(jìn)程如火如荼。剛從大學(xué)畢業(yè)的劉波，在導(dǎo)師的引薦下進(jìn)入房地產(chǎn)評估行業(yè)。"當(dāng)時(shí)對房地產(chǎn)運(yùn)營和銷售很感興趣，沒想到一入行就與土地估價(jià)結(jié)下了不解之緣。"劉波回憶。

2009年，劉波只身來到重慶，專注于房地產(chǎn)和土地評估領(lǐng)域。"初期的評估工作并不輕松！剛?cè)胄袝r(shí)接觸的多是零散的小項(xiàng)目，比如一套住宅、一個(gè)門面、一塊空地，都需要內(nèi)外兼顧。"劉波笑著調(diào)侃，"上午跑外業(yè)看現(xiàn)場做市場調(diào)查，下午回來寫報(bào)告，晚上回去看書，這就是我一天的生活。"

盡管工作瑣碎，但這些"小而多"的項(xiàng)目卻成為她積累經(jīng)驗(yàn)的寶貴機(jī)會(huì)。通過不斷實(shí)踐和學(xué)習(xí)，劉波陸續(xù)考取了土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師等多項(xiàng)專業(yè)資格證書，完成了從"新手"到"專家"的蛻變。

土地改革：南川試點(diǎn)的探索與實(shí)踐

2018年，隨著國家農(nóng)村土地制度改革，自然資源部統(tǒng)一部署開展集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定試點(diǎn)工作，劉波及團(tuán)隊(duì)承接了南川區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定試點(diǎn)的任務(wù)。

為摸清各類土地特性、制訂科學(xué)合理的技術(shù)方案，她們先后赴四川成都考察鄉(xiāng)村農(nóng)家樂用地，深入湖南瀏陽調(diào)研煙花爆竹廠房。"每個(gè)地方的土地利用方式都不一樣，必須實(shí)地考察才能找到最適合的路徑。"劉波告訴上游新聞?dòng)浾撸?想要既保護(hù)名貴林木等生態(tài)環(huán)境，又激活土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，復(fù)合發(fā)展林下露營基地可能更合適。"

而面對天星小鎮(zhèn)原始集體用地零星分散等難題，劉波還邀請了西南大學(xué)教授參與集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂，為南川的集體建設(shè)用地土地級別劃定和基準(zhǔn)地價(jià)評估提供專業(yè)的建議。"金佛山天星小鎮(zhèn)原本有很多零散的農(nóng)家樂、村小學(xué)等，通過等級劃分和集中打造后，實(shí)現(xiàn)了更高效的土地利用。"最終南川試點(diǎn)工作順利通過重慶市規(guī)劃和自然資源局組織的專家評審，并公開應(yīng)用到后期集體建設(shè)用地入市的評估工作中。

劉波坦言："作為土地估價(jià)師，我們不能只會(huì)算數(shù)字，還要懂政策、懂產(chǎn)業(yè)、懂生態(tài)，甚至成為一個(gè)全能選手。"

溝通藝術(shù)：搭建政策、市場與百姓間的橋梁

"有老百姓的地方，就得有溝通能力！"這是劉波常掛在嘴邊的一句話。在她看來，土地估價(jià)不僅是技術(shù)活，更是溝通活。

2023年，劉波在渝北做儲備土地收儲項(xiàng)目時(shí)，就一度遇到類似難題。"老百姓質(zhì)疑我們不專業(yè)，認(rèn)為對他們樹木的估價(jià)不合理，就特別排斥與我們溝通。"為了化解矛盾，劉波請了林業(yè)局專家一起，詳細(xì)講述了評估的標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則，并拿出類似案例逐一對照解釋。

"其實(shí)老百姓最關(guān)心的是‘我的資產(chǎn)值多少錢’。而如何用通俗的語言解釋專業(yè)結(jié)論，往往比報(bào)告本身更重要。"劉波說，"我們要做的不僅是算出數(shù)字，還要讓各方理解這個(gè)數(shù)字背后的邏輯。"

這種溝通能力在農(nóng)村集體土地評估中尤為重要。"農(nóng)民對土地有深厚的感情，而政策又需要落地執(zhí)行。作為估價(jià)師，我們要在中間搭建理解的橋梁。"

技術(shù)革新：AI時(shí)代估價(jià)師的"變與不變"

劉波在重慶華聯(lián)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估公司（以下簡稱"華聯(lián)評估"）任職期間，先后參與了2021年重慶市集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂、2021年重慶市農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂以及2023年重慶市園地、林地、草地定級和基準(zhǔn)地價(jià)制定。

隨著大數(shù)據(jù)和AI技術(shù)的普及，土地估價(jià)行業(yè)也迎來了變革。劉波認(rèn)為，數(shù)字化技術(shù)就是一把"雙刃劍"，雖提升了數(shù)據(jù)采集效率和模型精度，但無法完全替代專業(yè)判斷。

"像南岸區(qū)的長嘉匯、彈子石老街，商業(yè)用房層層疊疊，1層是臨街商業(yè)，5層可能還是臨街商業(yè)。這種立體化的土地利用方式，AI模型很難完全理解，必須依靠估價(jià)師的實(shí)地查勘及豐富的經(jīng)驗(yàn)。" 劉波告訴上游新聞?dòng)浾撸?比如歷史保護(hù)區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)等，其價(jià)值不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)層面，還涉及文化、生態(tài)等多重因素。這些領(lǐng)域的估價(jià)，技術(shù)只能輔助，不能主導(dǎo)。"

盡管如此，劉波對技術(shù)持開放態(tài)度："自動(dòng)化處理海量數(shù)據(jù)確實(shí)減輕了重復(fù)勞動(dòng)，讓我們有更多精力專注于分析和決策。未來，人機(jī)協(xié)作將是行業(yè)趨勢。"

目前，華聯(lián)評估已在AI基礎(chǔ)上構(gòu)建了片區(qū)數(shù)據(jù)庫體系。下一步，他們將計(jì)劃把分散的信息節(jié)點(diǎn)進(jìn)行智能化串聯(lián)，形成一張多維度的龐大數(shù)據(jù)"網(wǎng)"，評估師只需"一鍵"點(diǎn)擊，即可實(shí)現(xiàn)周邊土地信息一覽通，使信息處理效率得到質(zhì)的提升。

上游新聞 吳思倩