奶西板塊開發現狀。董紅艷/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者董紅艷 北京報道

北京樓市的各個區域正在呈現出各自不同的銷售特征。其中，朝陽奶西板塊的風頭曾一度超過新北苑、東壩，成為朝陽“千萬元”級別改善的首選地。但近年，板塊熱度走低，相比板塊內前期去化較好的項目，后來者金隅望京云尚和北京城建望京國譽府去化慢了下來。

業內分析人士向《華夏時報》記者表示，之前北京相對沒有那么多的好地塊，望京整體市場也很熱，奶西就出現了高溫狀態。現在海淀這些更加優質的區域也供應了很多地塊，將奶西比了下去。同時，奶西的降溫也和當前市場的整體情況相關。

值得關注的是，截至目前，奶西板塊項目的售價依然較為堅挺。多項目均向《華夏時報》記者明確目前并未有降價計劃。不過，有中介認為，當前市場環境下，板塊內項目還是存在降價的可能。

銷售放緩

在開發之前，奶西只是一些人眼中的一塊“荒地”。不過，前幾年，開發商接連在奶西拿地，讓默默無聞的奶西一時間熱度較高。

截至目前，整個奶西片區先后開發了四個商品房項目，四個項目多以“望京”命名，有明顯的望京外溢屬性。

近日，《華夏時報》記者到訪了奶西地塊。四個住宅項目在區域內緊密相連，南北向一字排開，項目之間的道路尚未完全通行。除了較晚開發的城建國譽府尚未完成外立面裝修，其他項目基本上都已經不同程度實景呈現。整個片區多個工程機械正在繁忙施工，或平整土地，或埋設管道，或搬運建材。

片區西南側緊鄰樓層較高的回遷房商品房混合大型小區東洲家園。片區南側還正在修建較高樓層的公租房商品房混合項目。據貝殼App監測數據，東洲家園4月份的掛牌價為44960元/平米，約85平米的兩居室，掛牌總價在350萬元上下。

北京城建望京國譽府項目實景。董紅艷/攝

定位高端改善的“奶西兄弟”們，單套戶型面積多超過100平米，單價均超過8萬元/平米，接近東洲家園價格的兩倍，總價多在1000萬元以上。其中，2022年11月拿地，2023年6月開盤的金隅望京云尚指導價為8.5萬元/平米；2023年6月拿地，2024年1月開盤的北京城建望京國譽府的期房指導價為8.9萬元/平米，加上約6000元/平米的可選精裝包，近9.5萬元/平米。

金隅望京云尚項目實景。董紅艷/攝

相比早期兩個項目的接近售罄，后來者北京城建望京國譽府和金隅望京云尚的整體去化相對較慢。北京城建望京國譽府的備案名望譽佳園，總戶數298戶；金隅望京云尚的備案名為云望雅園，共計472套房源。北京住建委網簽數據顯示，截至5月29日下午3:00，望譽佳園項目簽約106套，成交均價為90110.24元/平米；云望雅園已簽約144套，成交均價為82840.59元/平米。

按照公布的網簽數據來看，北京城建望京國譽府和金隅望京云尚的去化率分別為35.6%和30.5%。不過，5月16日，金隅望京云尚現房入市，項目公眾號宣稱，開盤取得了11.6億元的銷售業績。網簽數據通常具有一定的滯后性，截至6月3日，金隅望京云尚的現房銷售尚未反映到網簽數據上。

位置“不如海淀”

當前市場下，購房者已經越發“挑剔”。記者注意到，雖然不少購房者被板塊內項目的低密改善、鋁板外立面、園林設計等亮點吸引，也還是有人因為地塊的交通問題，最終放棄了這里。其中，有人在社交平臺小紅書上分享稱，“這里還不見得如孫河（好），孫河好歹有個地鐵。”還有人稱：“地鐵我可以不坐，但你不能沒有。”

整個板塊距離最近的地鐵站17號線清河營站約1.6公里，距離14號線來廣營站約3.2公里。在走訪過程中，記者看到，目前地塊附近連接來廣營等地的部分路段較為狹窄，尚未設有非機動車道，發生了一起電動車和小汽車碰撞事故。

“先規劃后開發”的路徑，并沒能確保所有購房者對這里有持有信心。有一位退房者向《華夏時報》記者表示，除了距離地鐵較遠，之所以選擇退款，還因為這里后期規劃具有不確定性，新房賣完熱度退卻后，這里很有可能成為“寂寞富人區”。有一位購房者表示望京云尚非常接近“夢中情房”，但還是因為區位退縮了，最終選擇了海淀的中海富華里。

對于奶西板塊，新房中介張肯（化名）持有較為保守的態度。張肯向《華夏時報》記者表示，我之前賣過望京樾，對奶西有一些了解，那里可能需要一些時間發展，估計2030年到2035年（才能成熟）。

另一位新房中介陳忠（化名）向記者表示，相比更加東北邊的項目，奶西板塊位置、商圈、交通等都比較好，地段不可復制，但是作為較早開發的項目，的確并未完全按照好房子標準建造。

截至目前，奶西未再有新的住宅地塊出讓，短時間內不會受到區域內“好房子”項目入市的沖擊。但是，整個區域仍然受到北京總體市場行情的影響。

中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》分析指出，之前北京相對沒有太多的好項目，望京整體市場也很熱，奶西就出現了高溫狀態。而現在海淀這些更加優質的區域也供應了那么多地，奶西雖然是朝陽好的位置，但是畢竟不如海淀。

銷售：沒有調價計劃

“整體市場也不如之前了。”張大偉感嘆道。合碩機構首席分析師郭毅也向《華夏時報》記者表示，現在市場整體都不太好。項目面臨去化較慢的問題和項目本身都沒有很大的關系。反而在金隅望京云尚和望京國譽府都出了實景示范區后，因為品質呈現得不錯，銷售速度有提升。

目前，奶西板塊內的在售項目價格仍然非常堅挺。金隅望京云尚銷售顧問向《華夏時報》記者表示，目前項目的價格沒有大的調整計劃，目前的成交價還是在8萬元/平米到8.6萬元/平米之間。奶西板塊目前的兌現程度、產品品質、產業環境較好，客戶群體較為優質，所以目前板塊內，包括國譽府，項目價格都沒有進行調整。并表示，項目往東走的道路可能會有拓寬計劃。

北京城建望京國譽府的銷售顧問也向記者明確了項目目前沒有調價計劃。該銷售人員向記者表示，項目是工業簡裝，但是客戶可選約6000元/平米的精裝包。項目單價約為89000元/平米，基本和指導價持平，僅部分特價房的價格能夠達到8.2萬元/平米。

不過，在張肯看來，這個板塊的優勢，其實主要是距離望京比較近，都是在望京居住的人會考慮換房換到那。未來產業發展比較好，附近有公園，也有引進學校。但是，目前來看，這個片區的新房價格有點太高了，部分配套有些不行，還是有降價的可能。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧