思宇年度活動(dòng)回顧：| |

即將召開：

近日，愛爾眼科（300015.SZ）發(fā)布公告稱，其全資子公司深圳濱海愛爾眼科醫(yī)院以 6.49 億元完成對(duì)深圳廣晟數(shù)碼技術(shù)有限公司 60% 股權(quán)及特定債權(quán)的收購。

交易標(biāo)的包括深圳南山區(qū)核心地段的“廣晟科創(chuàng)大廈”，該大廈將作為長期醫(yī)療用房，總建筑面積達(dá)5.4萬平方米，樓高100米，地上23層，地下4層，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著——毗鄰騰訊、百度等科技巨頭總部，三線地鐵環(huán)繞，具備很強(qiáng)的可達(dá)性和擴(kuò)展性。

廣晟數(shù)碼凈資產(chǎn)賬面為9648.65萬元，經(jīng)評(píng)估后整體估值達(dá)8.21億元，溢價(jià)主要來源于大廈的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值重估。此次交易雖構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，但嚴(yán)格履行了董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)審議程序，相關(guān)董事回避表決，流程透明、合規(guī)。從交易結(jié)構(gòu)來看，愛爾眼科通過收購股權(quán)疊加債權(quán)的方式，不僅實(shí)現(xiàn)了對(duì)核心物業(yè)的控制，同時(shí)增強(qiáng)了對(duì)深圳高端醫(yī)療服務(wù)空間的自主掌握能力。

在醫(yī)療資源日益緊張的大灣區(qū)核心城市，具備自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)更能形成穩(wěn)定經(jīng)營預(yù)期和區(qū)域服務(wù)優(yōu)勢(shì)。此次深圳布局，不僅豐富了愛爾眼科在華南市場(chǎng)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，也為其持續(xù)優(yōu)化醫(yī)療服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、深化一線城市覆蓋提供了有力支撐。

據(jù)其年報(bào)顯示，截至2024年12月31日，愛爾眼科品牌醫(yī)院、眼科中心及診所在全球范圍內(nèi)共有974家，其中中國內(nèi)地811家，中國香港8家、美國1家、歐洲137家、東南亞17家。

# 構(gòu)建大灣區(qū)醫(yī)療資源樞紐

此次收購不僅是一次不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的獲取，更是愛爾眼科推進(jìn)大灣區(qū)醫(yī)療戰(zhàn)略的重要一步。在國家推動(dòng)“健康中國”建設(shè)和粵港澳大灣區(qū)醫(yī)療資源協(xié)同發(fā)展的背景下，深圳被賦予先行示范區(qū)角色，其在醫(yī)療政策、人口結(jié)構(gòu)和城市經(jīng)濟(jì)活力等方面均具顯著優(yōu)勢(shì)。作為中國最具人口吸附力和創(chuàng)新動(dòng)能的城市之一，深圳對(duì)高質(zhì)量醫(yī)療服務(wù)的需求持續(xù)增長，尤其在眼科領(lǐng)域，老齡化與數(shù)字化用眼壓力雙重作用下，眼健康需求持續(xù)釋放。

通過本次并購，愛爾眼科在深圳核心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)自持醫(yī)療物業(yè)的突破，標(biāo)志著其“一線城市自有資產(chǎn)+區(qū)域連鎖運(yùn)營”的戰(zhàn)略模式日趨成熟。廣晟科創(chuàng)大廈不僅具備稀缺的地段資源和空間體量，其規(guī)劃靈活性也為后續(xù)打造多層次眼科診療體系、引入AI視覺康復(fù)中心、開展日間手術(shù)等提供了現(xiàn)實(shí)可能。這種“地產(chǎn)+醫(yī)療”雙輪驅(qū)動(dòng)的模式，能夠有效對(duì)沖租賃成本波動(dòng)帶來的經(jīng)營不確定性，同時(shí)為區(qū)域醫(yī)療供給帶來穩(wěn)定性。

從過往布局來看，愛爾眼科對(duì)核心城市的不動(dòng)產(chǎn)投入具有一定前瞻性。如2022年公司以8.49億元收購北京五環(huán)大酒店并改造為高端眼科中心，已在當(dāng)?shù)匦纬善放朴绊懥突颊呒坌?yīng)；此次深圳收購有望復(fù)刻這一路徑，助力公司在華南區(qū)域形成輻射珠三角、鏈接港澳的高能級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。此外，隨著跨境醫(yī)療需求的日益增長，深圳在內(nèi)地與港澳之間的門戶地位，也將為愛爾的國際化發(fā)展預(yù)留重要接口。

在資源競(jìng)爭趨緊和醫(yī)療格局重塑的大背景下，愛爾眼科此次落子深圳，不僅是資本層面的布局優(yōu)化，更是醫(yī)療供給質(zhì)量、運(yùn)營效率與品牌能級(jí)的再平衡，其影響將在未來數(shù)年內(nèi)持續(xù)釋放。

#價(jià)值洞察與經(jīng)營回暖

廣晟數(shù)碼此次收購交易備受市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)之一，是其高達(dá)750.67%的評(píng)估增值率。該公司2025年2月的賬面凈資產(chǎn)為9648.65萬元，而評(píng)估值達(dá)到8.21億元，其中60%股權(quán)估值為4.92億元，加上特定債權(quán)1.5億元，構(gòu)成總交易對(duì)價(jià)6.49億元?？此骑@著的溢價(jià)，其根源在于對(duì)核心資產(chǎn)——廣晟科創(chuàng)大廈的重估。

根據(jù)愛爾眼科公告披露，廣晟科創(chuàng)大廈位于深圳南山區(qū)核心地帶，具備區(qū)位稀缺性與未來發(fā)展?jié)摿?。該類不?dòng)產(chǎn)在近年來深圳一線市場(chǎng)中的價(jià)值顯著提升，尤其在醫(yī)療用途下，自持物業(yè)的市場(chǎng)稀缺程度遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)辦公資產(chǎn)。由于醫(yī)療機(jī)構(gòu)面臨高度定制化改造、穩(wěn)定經(jīng)營周期長等特殊需求，租賃形式常常難以滿足長期戰(zhàn)略所需，而自有物業(yè)在運(yùn)營靈活性、成本控制與增值空間上優(yōu)勢(shì)明顯。

從標(biāo)的公司經(jīng)營角度看，廣晟數(shù)碼在2023年仍處于虧損狀態(tài)（凈虧損481.59萬元），但至2024年已實(shí)現(xiàn)凈利潤2079.49萬元，顯示其經(jīng)營能力在改善中。盡管單年度盈利尚不能構(gòu)成長期趨勢(shì)判斷，但結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)的核心價(jià)值，該評(píng)估結(jié)果更接近于“資產(chǎn)型估值”邏輯，即以不動(dòng)產(chǎn)重置成本與未來醫(yī)療用途價(jià)值為主要支撐，而非以傳統(tǒng)盈利能力為唯一參考依據(jù)。

從母公司愛爾眼科自身的財(cái)務(wù)走勢(shì)看，2024年公司雖經(jīng)歷了扣非凈利潤的首次同比下降（下降11.8%），但2025年一季度即顯現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，營收同比增長16%，歸母凈利潤增長16.71%。這顯示其核心業(yè)務(wù)在經(jīng)歷短期調(diào)整后仍保持穩(wěn)健，特別是AI眼科技術(shù)應(yīng)用與國際市場(chǎng)拓展，成為支撐新階段增長的重要?jiǎng)恿Α?/p>

總體來看，此次交易雖存在較高估值，但并非單純依賴短期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支撐，而是體現(xiàn)了愛爾眼科對(duì)深圳優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的長線布局視角。通過整合高潛力不動(dòng)產(chǎn)與區(qū)域服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，公司試圖構(gòu)建一個(gè)高粘性、可復(fù)制的運(yùn)營模型，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與服務(wù)雙輪協(xié)同。

# 理性擴(kuò)張與穩(wěn)健運(yùn)營

此次收購公告發(fā)布后，市場(chǎng)對(duì)愛爾眼科的戰(zhàn)略布局表現(xiàn)出關(guān)注與理性反應(yīng)。雖然短期內(nèi)股價(jià)出現(xiàn)一定波動(dòng)，但投資者普遍認(rèn)可公司通過整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、提升核心競(jìng)爭力的長期發(fā)展思路。愛爾眼科持續(xù)推動(dòng)“一線城市核心資產(chǎn)+區(qū)域連鎖運(yùn)營”的模式，正契合當(dāng)前醫(yī)療服務(wù)向高質(zhì)量、多元化發(fā)展的行業(yè)趨勢(shì)。

從行業(yè)角度看，隨著人口老齡化加劇和健康意識(shí)提升，眼科醫(yī)療服務(wù)需求快速增長?；浉郯拇鬄硡^(qū)作為經(jīng)濟(jì)活躍、人口密集的重點(diǎn)區(qū)域，醫(yī)療資源優(yōu)化與供給側(cè)改革成為政策重點(diǎn)。愛爾眼科借助此番交易進(jìn)一步鞏固在該區(qū)域的資源基礎(chǔ)，有利于其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

此外，公司在應(yīng)對(duì)日益復(fù)雜的監(jiān)管環(huán)境和公眾期望方面也表現(xiàn)出積極態(tài)度。通過完善合規(guī)機(jī)制和提升醫(yī)療服務(wù)質(zhì)量，愛爾眼科不斷增強(qiáng)品牌影響力與患者信任，為未來可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

綜合來看，愛爾眼科的深圳資產(chǎn)整合不僅是對(duì)未來增長潛力的布局，更體現(xiàn)了其在穩(wěn)健經(jīng)營與戰(zhàn)略擴(kuò)張之間尋求平衡的能力。

歡迎企業(yè)積極參與思宇組織的大會(huì)↓