上世紀的珠三角城中村，是“世界工廠”的微縮景觀。“村村點火戶戶生煙”的熱火朝天里，生產出了全球貨架上的“made in China”。

廣州，是觀察中國超大城市“產城共生”最特殊的樣本。在全國一線城市中，中心城區城中村最多的是廣州。數據顯示，廣州一半以上城中村為產業型城中村，占比約56%，中心城區數量占比約65%。

研究這些“藏著產業鏈的城中村”，不僅是破解廣州舊改難題的鑰匙，更是為全國超大城市貢獻城中村改造“廣州經驗”的關鍵探索。即日起，南方+《廣州城市更新“慧”思考》欄目推出“產業型城中村行思錄”，首站走進海珠區鳳和片區——康樂村、鷺江村（下稱“康鷺”）。這個被稱為中心城區舊改“巨無霸”的地方，正經歷著一場關乎“產業去留”的關鍵抉擇。

敬請垂注！

01

快起來的村巴

2蚊錢的村巴從鐫刻著“鷺峙春江”的牌坊始發，車上座無虛席，在商街與招工廣場間往來穿梭。

這是在康鷺工作生活的人們最優的出行方式，村巴后視鏡記錄著最日常的早高峰：三輪車搖搖晃晃，載著整筐整筐的面輔料；小貨車鳴著短笛擠過人群，車斗里的成衣箱摞得比人高；電瓶車“嗡嗡”掠過窄巷，車把上掛的紅塑料袋晃出細碎的光。

從前，這樣的車流能把村路堵成“停車場”，從村口到聯社開1小時是常事。如今，改造首拆區的藍色圍擋像道分界線，把曾經的喧囂切成了兩半——圍擋內，施工機械的轟鳴漸起；圍擋外，村巴終于能“喘口氣”，載著乘客穿過忙碌的街巷。

“現在人少多了！至少走了幾萬人，不然村巴都很難開進來。”康鷺舊村改造合作企業合生創展工作人員告訴記者，一路上，他指著那些被藍色鐵皮圍起來的地塊，介紹著改造首拆區和未來安置房的建設情況。

康鷺片區的人流少了有著多重原因。除受市場下行影響外，改造地塊的清租也是影響因素之一。

近年來，城中村改造進度明顯加快。去年，《廣州市海珠區鳳和(康樂村、鷺江村)城中村改造項目實施方案》表決通過，年底第一期9個地塊村集體物業清租；今年3月，另7個地塊同步拆卸，涉及7個大型批發市場……如火如荼的改造進行時，伴隨著兩個最重要的問題：產業怎么留？人往哪里走？

如果說扎堆的外來人口、小作坊讓城中村的社會治理承壓，那么，此后熱議的產業去留與人員安置方案，則更考驗著這座超大城市轉型發展的決心與智慧。

02

縫紉機里的“產業密碼”

在此前的產業去留之爭中，不少商戶已經給自己找好了退路。是否仍留在康鷺？還是留下一部分？大家各有各的盤算。

“我們這棟一共3家工廠，其他兩個老板都離開了，我也在番禺拿了廠，在那邊招工接單了。”莉翔制衣廠老板程杰說。1999年，他在老鄉的介紹下來到康鷺，從流水線工人做到小老板，如今，莉翔制衣廠共有70余名固定工人，在康鷺片區算是中等以上規模。

得知康鷺要改造后，程杰和同樓的老板們擔心拆樓時來不及搬遷，便提早做好了打算。

“不知道什么時候搬，也不清楚這里未來會怎樣。大家還是需要找個有確定性的地方。”程杰說，這里很多制衣廠都在陸續搬離了，他們也不知道以后會不會回來，但這里是起步的地方，終歸希望還能在今后有一席之地。

商戶們搬去哪？附近的瑞寶村、土華村、大塘村，不遠的番禺區、白云區等。“還有很多人都直接回湖北老家了。”

在康鷺經營飛鴻達服飾的胡高平告訴記者，這兩年，老家的仙桃、天門等很多地方，制衣廠如潮涌般建起來，大多數都是康鷺過去的。“老家開廠成本低很多，如果不做小單快返，回去確實是個不錯的選擇。”胡高平說。

“搬得走，離不開”——這是康鷺商戶的普遍心態。

成本高、環境差、場地面臨改造是老板們離開康鷺的普遍原因，他們對城中村改造充滿擔憂，這些不確定性導致搬離潮仍在蔓延。

但康鷺畢竟是康鷺。上世紀80年代末，由布料市場個體經營者自發聚集在五鳳、康鷺一帶，30余年來發展壯大至今，形成了集面輔料開發設計、面輔料商貿、服裝設計及制版服務、成衣制作、物流倉儲等服裝生產全產業鏈閉環。

有關機構做了一次大樣本量的問卷調查和實地走訪。有組數字最直觀：從已注冊的2000余家制衣廠中隨機挑選1000家，發現鳳和片區集中了海珠區超40%的制衣主體，形成了“原料-設計-生產-物流”半小時供應圈、隔日交付的成熟生產模式。

康鷺的夜更有人氣，燈火通明的廠房里，織機有節奏地發出只屬于這里的韻律。凌晨一兩點，城中村的大排檔里鑊氣十足，煙火與燈火與城市高樓的寂靜對比鮮明，讓人分不清日與夜。

“這是一天最熱鬧的時候，下工了工人們一起約著去吃宵夜，然后再回去休息，結束勞累的一天。”程杰說，沒有一個地方的工人可以卷得過康鷺，凌晨十二點拉閘時，大家還抱怨著想要多做些再走。

這里不僅有長工，更有日均幾萬人的零工市場。

晚上10點，康鷺新招工廣場的燈牌亮起。原本“無序站街”的招工點，如今擺著一排藍色帳篷，桌子上貼著“急招平車工”“高薪打版師”的紅紙條。

服裝產業“小單快返”的魔力，就藏在康鷺的“半小時供應鏈”里。從布行到裁床，從繡花廠到洗水車間，方圓3公里的巷子里，藏著2000多家制衣相關企業。

這些，都是讓胡高平、程杰這樣的老板們舍不得完全離開的原因。

03

當“選擇”交給康鷺

好在，改造不是“一刀切”。

鳳和經濟聯合社黨委委員、社委會成員莫裕海翻開一本厚厚的“需求臺賬”。聯社聘請專業團隊對商戶挨家挨戶進行需求摸查，了解了商戶對城中村改造以及未來產業升級的基本態度。康鷺的選擇始終要基于商戶的需求，否則，任何憑空設計的規劃都是不接地氣無法落地的。

30年前是市場的力量讓商戶自發集聚在康鷺發展，那么接下來的這場城中村改造，依然會將選擇權交給康鷺。

“政府引導+市場主導”已明確體現在《廣州市海珠區鳳和(康樂村、鷺江村)城中村改造項目實施方案》中，改造效果圖、新的產業規劃、社區建設方案規劃得很是詳盡。

此外，改造主體、鳳和經濟聯社也紛紛請來國際國內知名產業咨詢團隊，為片區產業謀劃一個光明的未來。整體來看，這些產業規劃主要從科創賦能產業、智造提升產業，和時尚孵化品牌等幾大方面入手，分別從制造端、商貿端對康鷺產業進行全面提質升級。

從自發而成的墟市到規劃后的轉型升級樣板，一場城中村改造后，康鷺將作何選擇？市場是否買單？在“就地轉型”的大背景下，如何止住眼前的搬離潮，也許是城中村改造面臨的燃眉之急。

中大國際創新生態谷紡織產業聯合會秘書長梁曉旭對康鷺的未來保持樂觀：“布匹市場不會搬遷，‘半小時供應鏈’與小單快返生產模式，基本上是很難替代的。那些已經搬離的老板，還是會回來買原材料，回來打版，聚集在這里的資源就是康鷺就地升級的底氣。”

在對商戶的需求摸查中，市場的需求十分明確：75%以上的制衣廠老板們想要就地留下。

他們對于生產載體空間需求不高，面積靈活（300—500平方米）、可上樓、層高要求通用性強（3.5—4.5米），具備一定的承租能力，這為鳳和片區改造后打造城央工業上樓的“智造摩天工坊”提供了可行性。

搬得走離不開是眼下的部分市場實情。雖說這在一定程度上代表了康鷺的價值，但也難保打散后造成的產業鏈條分散，失去了高效聚集和就地消費等便利，終將會影響產業集群的整體發展。

根據康鷺改造實施方案，未來，該片區生產生活空間密度仍高達70%，空間資源的分配與運營也將迎來新的考驗。從平鋪攤開的小作坊，到垂直化管理的樓宇經濟——裙樓的商貿服務，中低層的服裝生產，中層的設計打版，再到高層的設計總部辦公，就像把產業鏈疊起來，一棟樓解決，生產效率更高。

康鷺的改造，是廣州的一道“必答題”——答好了，能為全國產業型城中村轉型探路。

而答案的關鍵，藏在“人”字里——在地村民的收益、商戶的生存、工人的盼頭，還有大排檔里的鄉音，更有那些藏在縫紉機里的希望。

記者手記

城中村改造：需以“產”為核心，以“人”為中心

記者走訪調研發現，康鷺各方的訴求存在差異化，但政府、改造主體、聯社、商家的利益大格局是共同的。康鷺產業就地升級既是大勢所趨，也是各方共同謀求的未來前景。城中村改造對于利益的平衡，需要更大格局和協同機制來引領。

無論是空間形態，還是產業轉型，康鷺的“選擇”始終應基于在地村民、商戶的真實需求，以及對產業鏈內在發展邏輯的研究。康鷺城中村改造需以“產”為核心，以“人”為中心。

在康鷺城中村改造過程中，利益的核心是成本問題。企業的改造成本、商戶的經營成本、村民的收益率等，都是各方平衡博弈并關乎產業去留的核心因素。當前，康鷺片區整體生產生活成本較高，如改造后繼續提高成本，不免會擴大部分商戶搬離潮對整體的帶動效應，造成想留留不住的局面。

在改造初期，康鷺片區應及時應對避免搬離潮對產業的影響，當前，城中村改造在安置區建設的同時，也將產業騰挪用地同時開建，通過滾動開發，“拆一片、建一片、安置/騰挪一片”的方式，最大限度保留產業不受改造周期影響。康鷺應在此基礎上做好產業承接保育園區建設，提升產業型城中村改造的營商環境。

作為在全市城中村改造項目中首個提出配置綜合產業用地的項目，康鷺可根據實際需求靈活匹配產業用途，兼容工業、公共管理和商業服務用地需求。有業內產業研究專家向記者呼吁，康鷺應盡量精準計算未來產業梯度在空間的分布，測算低、中、高產業空間分配比例，在改造中留下低成本創業空間，留住大多數制造加工產業，并引入更多龍頭產業及其上下游。

對康鷺而言，它既要留住“小單快返”的產業魂，又要破解“低效用地”的空間困；既要回應商戶“降本增效”的現實訴求，又要為產業升級騰出“向上生長”的空間。

毋庸置疑，城中村改造不僅是利益攸關方求同存異的博弈場，更應是政府各方協同合作的改革試驗田。因為它涉及的不僅是空間的蝶變，更是產業、人文、生態等有機環境的系統性再生。特別是中心城區特色產業保育的產業型城中村，更需要凝聚多方力量，創新工作機制和協同平臺，來為產業型城中村改造打造“廣州樣板”。

（注：當前，學界對“產業型城中村”并無統一定義，我們選擇產業占比超過35%的城中村作為調研對象。）

引用

1.《長尾經濟驅動的空間重構——對廣州康鷺片區產業型城中村的觀察》 鄧毛穎，劉 洋，高慧智，閆永濤，賀輝文等.［J］．城市發展研究，2025,32(03):128-136．

2.《產業型城中村改造對策研究》，城維計劃-廣州市城市更新政策創新研究，清華大學建筑設計研究院有限公司，2024.

來源：南方+

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