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椰子總結：

- 新加坡組屋和EC買賣都需要滿足最低居住期要求，但有些類型的房產最低居住期不是5年，而是10年甚至更久！

- 新加坡綜合體開發項目最近越來越受青睞，對比傳統的公寓，這類項目有什么優勢？價格會更高嗎？

在新加坡買賣組屋和執行共管公寓EC，最低居住期MOP是個必須得滿足的要求。

目前，新加坡大部分這類房產的最低居住期為5年，這意味著屋主如果從拿到鑰匙開始，必須在這個地方先住上5年后才能把它放到市場上轉賣。這是為了防止買家用低價買下有政府大量補貼的房子后牟利。

另外，“只買不住”也是違法行為。之前新加坡建屋局就通報了這么一個新聞：

一對夫妻在2015年購買五房式預購組屋單位，但領取鑰匙后一直沒有入住，而是住在女方家里。他們在滿足MOP條件后試圖出售這套組屋，但最終被發現，政府直接就強制收回了房子！

除了整套單位出租限制和不能購買私人房產外，MOP期間還有其他大多數人可能不知道的例外情況。

以下賣掉組屋和執行共管公寓（EC）之前，需要注意的6個鮮為人知的有關MOP的事實。

有些房子的MOP不是5年，而是10年

今年開始，新加坡取消了以往將組屋分為“成熟市鎮組屋”和“非成熟市鎮組屋”的做法，而是將未來的組屋重新分為以下三檔：標準Standard、優質Plus以及黃金Prime。

在新分類標準下，被劃分為標準的組屋依舊必須滿足5年的MOP，而優質和黃金組屋的MOP會延長一倍到10年！

一般情況下，黃金地段組屋將是那些建在靠近市中心的地帶的組屋，比如那些即將建設在新加坡南部瀕水區的組屋。而優質組屋則是相對離市中心更近、且靠近地鐵站的房子。

除了延長的最低居住期外，建屋局將在黃金地段組屋模式下，為購買這類預購組屋的買家提供額外補貼，以確保更多人能負擔得起新組屋。不過，這類屋主日后賣屋時，當局將按轉售價的某個百分比，回收這些額外津貼哦~

新加坡首個黃金地段組屋項目位于靠近武吉士的Rochor

而10年的MOP就意味著買家可能需要等待很長時間才能轉售，因為買家還必須等待房子完成建設——往往是2-3年的時間。

10年MOP不僅適用于首次購買物業單位的買家，也適用于所有購買轉售優質及黃金組屋單位的買家。

而在出租方面，與其他組屋業主不同，Prime和Plus住宅的業主即使在10年MOP之后也不能出租整個單位，只能出租閑置的臥室哦~

將房子整套出租，會延長MOP的有效期

試想這么一種情況，如果我們在組屋MOP期間移居海外繼續學習或工作，那“只買不住”算不算犯法呢？

事實上，我們可以向建屋局申請，獲準在這期間將整間組屋出租數年，但我們的MOP也將延長相同時間。同樣，如果我們想搬去和生病的父母同住的話，我們也可以向當局申請出租整套房子，但同樣要延長MOP期限。

不過，這些例子都只是一些買房后遇到了無法預料且必須離開這套組屋居住的場景，當局會更具我們的實際情況進行審核，不是一定就會同意的哦~

如果申請這兩項補貼，MOP有額外限制

在新加坡買組屋，除了所有人都能享有的根據收入發放的津貼外，為了讓孩子能夠住得更靠近父母方便照顧他們，政府還有另外兩種津貼：

①鄰里住房補貼：無論是首次購房還是二次購房，PHG都可以申請。只要購買距離父母或已婚子女4公里以內的組屋，最高可獲得30,000新幣補貼。

②已婚子女優先計劃：為支持要與父母同住或就近而居（4 公里范圍內）的已婚子女，這些人在申請組屋時能獲得優先權。

同樣的，因為享受了額外的好處，所以就滿足相應要求，不然當局可是會追查到底的哦~

比如，如果我們在父母目前居住的房子附近購買了組屋，我們的父母必須在房子整個MOP期間一直住在要求的4公里內。他們在此期間可以出售自己的房產，但他們必須搬到我們組屋4公里內的另一個單位內居住。

因為組屋建造還需要幾年的時間，因此這意味著可能在買房后的7年左右時間都必須住得很靠近......所以，最好和父母商量下，畢竟他們可能也有想搬家的愿望呢~

有一類組屋在MOP期間不能租出去

新加坡組屋通常按大小是被分為X房式（從1到5）以及公寓式，但還有另一種三代同堂組屋（3Gen HDB）。

這類房屋有個顯著的特點，就是在MOP期間內，不允許哪怕出租任何一間臥室（而其他類型的能租出一間）。這是因為政府在建造這類組屋時，就是奔著讓三代人同住一個屋檐下設計的，并沒有預留給租客的空間。

有關三代同堂組屋的更多細節，可看下面這篇文章：

有一類房屋的MOP長達20年

對于那些曾經擁有住房，但由于各種原因失去了房產，需要重新擁屋的家庭，新加坡推出了重新擁屋計劃（Fresh Start Housing Scheme），購屋津貼將從從5萬新元提高到7萬5000新元，以購買屋契較短的兩房式或三房式新組屋。

但是，為了確保這類計劃惠及的是真正需要的家庭，當局也為這類房子設置了最長的20年MOP限制。

要知道，這類房產的產權通常為45至65年，意味著即使屋主未來轉賣，能獲得的收益也不會太高......

安置房房主也要滿足5年MOP規定

HDB有個東西叫做SERS（Selective En-Bloc Redevelopment Scheme)，其目的就是趕在99年前將老舊組屋推倒，將該片土地重新規劃開發，受影響的住戶會得到下述補償之一：

• HDB給拆遷戶提供新組屋做為安置房

• HDB根據組屋的市場估價給住戶做出補償

• 住戶可以以舊換新，折扣最高可達40%

• 住戶有權在HDB公開發布新組屋前選房

然而，即使他們很早之前在購買舊房時已經滿足了MOP要求，通過該計劃獲得新的組屋后，也得重新住滿5年后才能賣出去。

另外，那些沒有獲得補貼自己花錢買一房式組屋的人，以前不需要遵守任何MOP規則。然而，這條信息似乎已經從建屋發展局的網站上刪除了，意味著他們也得滿足要求才能賣出去。

普通公寓VS綜合體項目，怎么選？

雖然，新加坡政府原則上似乎是不鼓勵組屋買家賣掉房子的，但隨著近年來組屋轉售市場持續火熱，價格水漲船高，還是有不少人賣房或正在考慮賣房。

自2020年底以來，組屋轉售價格從140左右一路漲到了200+

賣房后，一部分人選擇加錢實現住公寓的夢想，還有一些人會選擇一直租房，將賣房的錢存進銀行/進行更多投資錢生錢。

對于那些有幸負擔得起公寓的人來說，今天也有更多的選擇，買家除了私人公寓外，現在可以考慮綜合體開發項目。

那么，我們該如何選擇？椰子在這里給你們提供一些思路。

圖源：EdgeProp

一個事實是，購買綜合體項目公寓的價格，往往都比買同區其他普通公寓的價格要更貴一些。讓我們以兩組樓盤數據作為對比。

1）Watertown VS A Treasure Trove

Waterway Point是位于榜鵝的大型購物中心，在這個綜合開發項目中也有一個公寓項目——Watertown。它是一個有992個單位的公寓，于2017年獲得了臨時入伙證（TOP）。

根據2025年迄今為止的轉售交易數據，Watertown公寓的尺價從1591新幣到1796新幣不等。另有兩筆異常交易尺價甚至來到近2000新幣！目前，市場上有一套1539平方英尺的四臥室單位在售，要價為2,798,000新幣（每平方英尺1818新幣），而且還是在一樓！

而就在Watertown對面，還有一個有882個單元的公寓A Treasure Trove，它于2015年完工，只Watertown略舊一些。

而根據2025年的轉售數據，這個公寓的單位轉售交易尺價在每平方英尺1510新幣至1660新幣之間，甚至還出現過每平方英尺1223新幣的交易。也就是說，它比Watertown平均尺價低了100-200新！

與A Treasure Trove相比，Watertown的房價平均高出10%左右，這說明帶公寓的綜合開發體項目往往在新加坡存在著價格溢價的現象。因此，我們在購買這類房產時需要多考慮個人承受能力。

2）Pasir Ris 8 VS Coco Palms

Pasir Ris 8是該地區最新的綜合開發項目，最近獲得了TOP。這套擁有487個單元的公寓坐落在新的Pasir Ris購物中心的正上方，地鐵站和公交轉換站無縫集成到公寓附近。

根據2025年的轉售交易，Pasir Ris 8的單價從每平方英尺1,877新幣到2,092新幣不等。目前有一套1,066平方英尺的三居室公寓要價2,198,000美元，相當于每平方英尺2,052新幣。

坐落在Pasir Ris 8對面是CoCo Palms，雖然這個944個單元的公寓項目理論上是一個混合開發項目，因為它包括6個零售商店。

Coca Palms櫚在2018年獲得了TOP，但它的產權可以追溯到2008年，比從2021年開始計算產權的Pasir Ris 8要老舊得多。

根據2025年的轉售交易，Coca Palms的平均尺價為1,532新幣至1,771新幣，目前，一套1098平方英尺的三居室公寓的售價為175萬新幣，即每平方英尺1594新幣。

綜合來看，Pasir Ris 8的價格比Coco Palms高出20%。在兩者生活及交通便利性幾乎相差不大的前提下，剩余產權成為了決定性因素，因為新加坡大部分公寓并非永久產權，這顯著影響了未來繼續轉售的價值。

對于一處價格在200萬新幣左右的房產來說，為綜合開發項目多支付10%至20%意味著絕對成本增加了20萬至40萬新幣。

假設額外成本的中間值是30萬新幣。按利率為3%的20年期貸款計算，這意味著每月你或許要額外承擔1,664新幣的貸款。

因此，如果是你打算自住，那問題變得很簡單：與附近可能需要步行5分鐘的普通公寓相比，生活在一個綜合開發項目中的額外便利——地鐵直達、樓下就是商場是否值得那你每月多出1000新幣或更多？

如果擔心負擔能力，購買普通公寓可能是更謹慎的選擇。雖然較新的綜合體開發項目無疑具有吸引力，但買家應該注意這類公寓往往伴隨著溢價。

還有一個投資角度需要考慮。一些買家可能認為，綜合體開發項目提供了更好的長期上行空間。雖然這非常有可能，但未來的價格走勢在很大程度上取決于市場狀況和買入價格。沒有人能準確預測價格走向，因此投資到底能不能盈利依舊是未知數。