來源：科技金融在線

誰為500萬套爛尾樓貸款買單？一法院判免除購房者還貸責任！

“ 法院認定銀行合同中‘單方轉嫁風險’的條款無效，開發商作為款資金實際受益人，應承擔終極還款義務。這一判決顛覆了房地產金融糾紛的傳統邏輯，穿透形式正義，直指實質公平。”

爛尾樓，已經成了中國房地產史上最慘烈的民生災難。

統計顯示，2024年，全國爛尾樓項目超2000個，涉及住房500萬套。僅恒大、碧桂園等頭部房企就有近300個房產項目停工。

別人買的樓房早已是綠樹成蔭、欣欣向榮，而爛尾樓，像被按下了暫停鍵，成了城市的傷疤。

這直接帶來一個問題：

樓盤爛尾，剩余按揭貸款究竟該由誰償還給銀行？

按傳統裁判邏輯，銀行依據《個人購房擔保借款合同》中“無論房屋是否交付，借款人均需還貸”的格式條款，要求購房者獨自承擔還款責任。最終，73.6%的爛尾樓糾紛中，購房者敗訴。

這也導致由于開發商資金鏈斷裂導致樓盤停工，大批購房者面臨“錢房兩空”困境，無數家庭陷入絕望的“財富黑洞”。

近日，江蘇省連云港市中級人民法院發布了一起相關典型案例，該案判決顯示，開發商未能按約定交付房屋，購房者可以拿回首付款和已償還的貸款、利息，后續剩余貸款和利息由相關開發商承擔。

開發商應承擔終極還款義務

2020年11月3日，柏某、楊某娟與連云港某公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發的房屋。同時，楊某娟作為借款人，某銀行作為貸款人，柏某、連云港某公司作為保證人三方簽訂《個人購房擔保借款合同》。

按照合同約定，某銀行將借款轉入連云港某公司賬戶。

后面的劇情已經在全國各地上演：

連云港某公司不能按約定交付房屋，這個樓盤也成了爛尾樓。

因為連云港某公司不能按約定交付房屋，柏某、楊某娟將該公司起訴至法院，要求解除《商品房買賣合同》，并要求該公司退還已支付的購房首付款、已繳納的貸款。

法院經審理后支持了柏某、楊某娟的訴訟請求。

于是，柏某、楊某娟將案涉房屋返還連云港某公司，雙方口頭約定案涉借款由連云港某公司繼續償還。

后因連云港某公司未按時向某銀行償還案涉借款，柏某、楊某娟代為償還。

雙方因代償款協商未果，柏某、楊某娟再次訴至法院，請求解除《個人購房擔保借款合同》，某公司給付代償的貸款39617.58元并繼續歸還未償還的貸款及利息。

法院經審理認為，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。據此，在商品房買賣合同解除的情況下，柏某、楊某娟從某商業銀行借款支付購房款以期取得房屋所有權的目的已經無法實現，其主張解除與某銀行簽訂的《個人購房擔保借款合同》，于法有據，應當予以支持。

最終，法院判決解除案涉《個人購房擔保借款合同》，連云港某公司返還柏某、楊某娟已償還的借款及利息并向某銀行償還《個人購房擔保借款合同》項下剩余借款本金及利息。

此案的判決彰顯《民法典》公平原則，穿透形式正義，直指實質公平：

開發商作為貸款資金實際使用人和受益人，應承擔終極還款義務，風險不應由購房者承擔。

斷供潮是“金融核彈”

曾經，個人住房貸款都是銀行的優質資產。

根據央行統計，到2025年一季度末，個人住房貸款余額37.9萬億元。

相當于全部GDP總量的28%！

以國有六大行為例，到2024年底，工商銀行個人住房貸款余額60831.8億，農業銀行49845.92億，中國銀行46609.14億，建設銀行61878.58億，交通銀行14666.04億，郵儲銀行23821.46。

六大行合計為25.77萬億，占全部個人住房貸款余額的將近7成。

一個殘酷的現實是，2024年銀行的個人住房貸款壞賬率正在全面且快速攀升。

2024年底，工商銀行個人住房不良貸款率從0.44%上升到0.73%，增幅達到了66%。個人住房不良貸款金額從2023年的278.27億增長到了443.17億，增幅達到了59%。

工商銀行2024年年報

建設銀行個人住房貸款不良率從0.42%上升到了0.63%，增幅50%；

農業銀行個人住房貸款不良率從0.55%上升到了0.73%，增幅33%；

中國銀行個人住房貸款不良率從0.48%上升到了0.61%，增幅27%；

交通銀行個人住房貸款不良率從0.37%上升到了0.58%，增幅57%；

郵儲銀行個人住房貸款不良率從0.55%上升到了0.64%，增幅17%！

也就是六大國有行的個人住房貸款不良率集體攀升，工商銀行增幅66%最高。

六大行的個人住房貸款不良率合計為1685億。按照占全部房貸7成計算，銀行全部個人住房不良貸款已經超過2400億。而真實的數字只多不少，因為其他銀行的個人房貸的壞賬率更高。

比如2024年，渤海銀行個人住房貸款不良率從0.97%上升到了1.98%，已經翻倍。

渤海銀行2024年年報

股份制銀行的扛把子招商銀行，個人住房貸款不良率從0.37%上升到了0.48%。

過去20年，“買房致富”的觀念一度深入人心，催生了龐大的房地產市場。

但是預售資金監管等環節漏洞百出，危機一步步埋下。

此次連云港的這個判決的價值已經遠超個案：

開發商要明白違約，終將自食其果；

銀行也要學會敬畏消費者的權利；

購房者也不必跪在爛尾樓前痛哭。