你有沒有這樣的感覺呀，房價越跌，你越不敢看，不是因為沒有房子，而是房子可能已跌得比貸款還少。

我看到有觀眾留言，蘇老師，房子已經跌去80%，我很猶豫要不要賣掉止損。還有人問，看中一套140萬的房子，但只愿出110萬，房主不松口，我該繼續等嗎？更扎心的是這條，房子賣不出去，租不出去，卻還在還貸款，該怎么辦？今天我就來講清楚這幾個關鍵問題：現在房子還值不值得買、持有？若已有一套不斷下跌的房子，是否該賣掉止損？若有貸款，現在是否該提前還？

一、房產價值分析

先來看個扎心數字，中國居民財富70%以上壓在房子上，這意味著大家辛苦幾十年賺的錢，除了日常開銷，基本都拿去買房了。這是過去20年形成的集體路徑依賴，因為早年一線城市買房的人，幾年間房價翻3倍、5倍，財富躍升靠的是買對地段的房子。那時，房子被當成儲蓄工具，甚至養老保險。但現在不同了，房產在這個周期正經歷價值系統性重估，原因有五點：

1. 房價與保值關系：房價不漲不代表房子保值。房價下跌，凈資產縮水，同時通脹時代導致物價、收入不漲。背著沉重房貸，又無法靠漲工資抵充，就陷入沉默成本陷阱。

2. 政策變化影響：國家取消限購、放松房貸，卻少有人買單。因為國家并非救市，而是給房地產托底，政府不會兜底房價必漲，需自己承擔房子成本。

3. 租售比嚴重倒掛：有些城市房子買回來，需十幾二十年才能靠租金收回購房成本。還有些地方房子租不出也賣不掉，成了流動性陷阱。

4. 房產稅即將來臨：房產稅箭在弦上，未來房子持有成本會增加。過去持有房子僅買時繳一次契稅，未來可能年年繳房產稅，對持有多套房子的人影響大。

5. 金融屬性正在下降：房子金融屬性不在或正下降。過去買房等漲價，還能利用房子融資。以前很多老板買幾千萬大平層或豪宅，付首付后拿有貸款房子去其他銀行二次抵押套現，只要投資收益高于貸款支出就能賺錢。但現在房子金融屬性降低，這種操作無法閉環。

二、房貸相關問題

很多朋友留言問，房貸利率降了，要不要提前還貸？還有人問得細，有22萬貸款，十年期利息3.8萬，提前還貸劃算嗎？還是拿去存定期？對此，關鍵要點如下：

1. 高利率房貸：若房貸利率在4.3%以上，且找不到高收益穩妥理財方式，可考慮提前部分償還。若不還房貸就焦慮，也趕緊提前還，不然身心受影響。

2. 低利率房貸：若房貸利率低，如3.7%以下，甚至公積金貸款已降到2.8%左右，且部分銀行規定三年內提前還貸要繳1% - 3%懲罰金，那提前還貸可能不劃算。若近幾年有大筆現金支出需求，可靈活配置提前還貸的錢，比如購買國債、銀行大額存單（注意是銀行的，非保險公司的），政策性銀行債利率比普通國債還高0.5%左右，且穩健無風險，不會在證券賬戶買可問銀行大堂經理。

3. 高壓力房貸：若月供壓力大，房價下降快，甚至低于首付金額，要認真考慮是否拆杠桿，以免陷入長期流動性困境。

三、總結建議

1. 購房建議：不建議盲目抄底房子，尤其是人口流出城市。可訪問所在城市統計局官方網站，查找國民經濟和社會發展統計年報，對比常住人口連續三年數據，判斷城市是人口流入還是流出型。

2. 持房建議：已有房子，需評估地段是否優質、自身現金流是否健康、房子未來有無增值潛力。

3. 還貸建議：對于提前還貸還是定存，要算好三筆賬：一是對比房貸利率與理財收益高低；二是考慮提前還貸對資金流動性的影響，是否給生活帶來風險；三是考慮未來房產稅推出，對房貸真實利率的影響。

總之，房子已不再是萬能資金避風港，必須重新認識家的價值，而非資產幻覺。最后歡迎大家在評論區說說自己房子是漲是跌，打算抄底換房還是賣掉。