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大運河地王,中建玖合如愿

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每一個樓花,都是獨一無二的。這里是樓花網。

中建玖合終于如愿以償。

6月4日下午,它以74.91億元底價,拿下北京城市副中心站大運河八子地塊(下稱“大運河八子”):FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810、0807、0808和0811。

這串代碼很長,意味著它是個巨無霸,用地面積7.44萬平米,規劃地上建面17.88萬平米。

在通州樓市,這是個絕對地王,南面緊鄰大運河。

意外的是,招商蛇口悄悄退出奪地之戰。

5月12日,它對“大運河八子”發出一系列招標計劃,勢在必得的樣子,甚至還不惜讓出通州招商朝棠攬閱的部分股權。

這次,招商蛇口退出的原因不詳。人們只會記住,中建玖合來到了通州。

中建玖合惦記“大運河八子”,已不是一天兩天了。而“大運河八子”,也是一宗有故事的地塊。

它最初的打包只有“五子”——0705、0706、0707、0708、0810地塊。曾在去年第七次、今年第一次供地清單里出現過。

1月7日,中建玖合發布了針對“五子”有關土護降工程、監理的招標計劃,預計2月7日發布招標公告。

這既表明了它拿地的決心,也顯露出開發的迫切感。

但最終,這宗"二進宮"的地塊還是下架了。

如今,回頭來看,花姐認為可能存在兩個原因:

1、朝陽區三間房1507和1202-0006、0007地塊79億元組合包,當初就出了意外。中海地產和招商蛇口突然殺出,讓保利和金茂多花了8億元。

2、副中心共整理好了8塊地,如果第一次只賣5塊,剩余3塊是不是會成為背刺者?

索性,中建玖合一把拿下,免除了后患;而北京通州方面,也給出了姿態。(詳見《京城河景地王,拿出最大誠意》)

誠意,主要體現在3點上:

1、在原有0705、0706、0707、0708、0810五塊地基礎上,新增加0807、0808和0811三個住宅地塊;2、七塊住宅地塊可以統籌平衡;3、建筑限高拉高至100米。

一個好的產品誕生,先要有好的地塊條件。

很顯然,中建玖合是那個幸運者。它在北京開發的西紅門中建玖玥府已是尾盤,急需補倉。

下面,花姐來聊聊“大運河八子”。

河景房+四地鐵線+統籌均衡

北京是個多中心的超級大城市,尤其是市政府2019年搬遷后,通州火了。

但,通州不等于城市副中心。

北京城市副中心的規劃范圍,為原通州新城規劃建設區,總面積約155平方公里,2035年城市副中心常住人口規模,將控制在130萬人以內。

近幾年,北京城市副中心供地極少,而FZX-0101街區八塊地就在副中心的中心位置。

它東面離北京市委、市政府400多米,西側一路之隔是副中心站綜合交通樞紐,南側緊鄰北運河,且8塊地連成一片做整體開發。

這座交通樞紐,是個“地下樞紐地上城”,地下建筑規模約128萬平方米,地上規劃建筑規模約139萬平方米,連接了2條城際鐵路、4條軌道交通——6號、22號、104號和101號線、1條市郊鐵路和15條公交接駁線路。



為了給“大運河八子”有更大的發揮空間,土地文件里明確寫明:各住宅地塊之間可結合高品質方案進行統籌平衡,合理調整各地塊建筑規模指標。

這意味著,0705、0706、0708、0810、0807、0808和0811七塊地塊可以調改容積率,前提是建筑規??偭坎蛔?。

在北京,多地塊自由調動容積率,是比較罕見的。

前不久,海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地塊有過一個案例。因為調規,把建筑高度從18米降至15米的同時,允許兩個地塊容積率統籌核算。(詳見《史上最密豪宅,藏了三個玄機》)

罕見的百米住宅

“大運河八子”中的七塊住宅地,是有統籌平衡的資本。

它們有一個優勢,容積率低,但建筑超高。

具體參數為:

0705容積率2.3,建面3萬平米;0706容積率2.2 建面3.8萬平米;0708容積率2.4,建面5.38萬平米;0807容積率2.1,建面2.8萬平米;0808容積率2.1,建面2.58萬平米;0810容積率2.4,建面3.27萬平米;0811容積率2.3,建面2.88萬平米。

它們整體的容積率在2.1-2.4之間,建筑限高為100米。這個規劃條件,在北京、乃至全國都非常罕見。

一般而言,2.4容積率住宅的建筑限高在45米-60米。

有了100米高的上限,七個地塊做規劃就十分從容了。

不會出現海淀功德寺雙子座的窘境,限高30米,實際容積率2.2,結果只有一個,樓間距太密。

家園中心是個不小的包袱

雖然“大運河八子”很美,但也有一個不小的包袱。

需要配建一座家園中心,地上建筑面積約1.38萬平方米,里面包括3500平米社區衛生中心,1200平米養老中心、殘疾人托養所1000平米、養老設施3000平米、室內體育設施2000平米、社區文化設施200平米等。

這些,建成后須無償移交給通州區政府統籌安排。

但,這座家園中心會建在哪塊地上,沒有明確說明。

花姐斗膽猜測,它可能會建在0706號地的南面。原因是,這是八塊地的中心,很方便;地塊占地排第二,但又不在臨河第一排。

兩全其美。

高壓線調改入地時間問題

“大運河八子”中,有兩條220KV高壓線架在0707地塊上空,其中地塊西北面還有一座線塔。

這和和海淀功德寺雙子座、豐臺中建和頌九里、朝陽黃杉木店地塊有些差別,它們的高壓線在地塊側面。

既然它們要出讓,高壓線塔是一定會移走的。

為了副中心地塊,通州方面出了兩版電力調改的高壓線入地方案。

一是西濱河路方案,繞開副中心地塊新建電力隧道,全長5.1公里,改移費用約8.1億元。

二是紫運中路方案,通過紫運中路地下的在建綜合管廊接順和新建電力隧道結合,全長3.4公里,改移費用約3.8億元。

據悉,北京市政府選擇了第二套方案,但具體何時入地,沒有公布時間表。

這條高壓線入地后,不會對地塊有輻射。

苛刻的建筑設計

有句俗話,欲戴王冠,必承其重。

就地產開發商而言,“大運河八子”也受制于絕好的資源。

花姐認真讀了土地出讓文件,有關“城市設計和建筑設計要求”,十分苛刻,足足耗費了兩頁半A4紙。

它分建筑空間設計指引、街道空間設計指引、濱水空間設計指引三部分來闡述,每個指引后面都有若干條細則。

其中,有幾條令花姐記憶深刻:

1、規劃居住地塊之間、與濱水空間之間,與樞紐區域之間,應設置二層連廊,打造完整連續的慢行空間;

2、建筑色彩要求為暖色調、中等飽和度和中等明度;

3、鼓勵強化建筑群組第五立面設計,鼓勵地塊內風雨連廊和公共設施、架空層的頂部互相連接;

4、鼓勵0706、0708地塊西北側設置一條商業內街;

5、0707地塊靠河一側退線30米,打造公共廣場;

6、鼓勵地塊兩兩之間的地下連通;

花姐對它的整體設計感受,總結成了一個字“連”,地上連通,地下也連通。

這些看起來很美好,但實施起來很花錢。

房價6萬元/平米左右

“大運河八子”的門檻不低,樓面價為3萬元/平米。

這是一個什么概念呢?

花姐拿它和目前通州主要熱點樓盤作個對比。



a、西北方向4.5公里的縵云ONE,目前房價6.96萬元/平米;

b、西北方向5.5公里的招商朝棠攬閱,樓面價3.12萬元/平米;

c、西南方向3.6公里的中鐵建花語璟云,樓面價3.58萬元/平米;

d、西南方向3.6公里的招商云璟攬閱,房價5.89萬元/平米;

e、正南面3.0公里的金隅花溪云錦開盤在即,樓面積2.52萬元/平米;

f、西南方向4.2公里的尾盤招商璀璨公元,房價5.73萬元/平米;

參照招商云璟攬閱3萬元/平米的縫差計算,它的房價應為6萬元/平米左右。

最后,花姐祝福中建玖合成功奪地。





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